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第三轮房地产调控已出击 一线城市楼价或跌30%

2011-2-9 09:04  来源:东方网 

  珠三角二线城市楼市低迷 成交量跌至个位数

  佛山、东莞、中山、珠海等珠三角二线城市,春节楼市表现低迷 

  部分城市2月首周商品房的整体成交量暴跌至个位数 

  春节期间素来是楼市成交淡季,今年也不例外,珠三角各地春节期间迎来冬日暖阳,但楼市成交却依然处于"冬眠"状态。

  记者走访了佛山、东莞、中山、珠海等珠三角主要二线城市,发现在"新国八条"政策出台后,以上几个二线城市的春节楼市表现低迷,成交皆出现明显回落,陷入"冬眠"。部分城市2月份首周商品房的整体成交量甚至暴跌至个位数。  

  佛山 

  新货很少优惠不多  

  今年佛山春节楼市相当不给力,春节期间推出的新货很少,优惠也不多。  

  记者踩盘发现,大部分佛山楼盘初一和初二都处于休整期,从初三开始陆续开市,部分楼盘甚至到初八、初九才开市,开发商对于春节楼市的关注比往年更淡。一些准购房者在春节期间依然会到各楼盘看盘,但是以看为主,观望情绪加重,初一到初四成交非常清淡。  

  对于春节楼市出现"新货少、优惠少"的情况,业内人士分析认为,主要原因是2009年和2010年两年佛山的成交量都相当不错,消化了之前的存量产品,新推的货量也基本上销售一空,所以春节期间开发商普遍选择休整,新货上市很少。  

  珠海  

  市场观望情绪浓厚  

  记者从珠海多处在售楼盘了解到,新调控政策的出炉加剧了市场观望情绪。春节期间,珠海楼市相当冷淡,位于唐家湾一处楼盘春节至今对外称成交9套,而位于斗门区一处楼盘,起价每平方米6000元出头,带精装修,截至昨日,春节假期成交仅2套。  

  "受国家货币政策和企业年底业绩需求等影响,开发商对2011年的预期不高,定价也比较谨慎。"珠海一房产销售公司负责人分析,这导致珠海新近开盘的楼盘在定价和售价方面出现小幅回调。  

  东莞  

  春节首周仅5套网签量 

  从节前1月29日(腊月二十六)开始,东莞楼市整体成交量就出现锐减,从之前全市平均每日130套以上的网签量跌至31套的日网签量,随后网签量逐日递减,30日、31日东莞全市商品房日网签量分别为21套和17套。 

  东莞房管局网上签约数据显示,2月1日~5日,东莞全市6天的商品房网上签约量仅有5套,其中大年初一至初三连续三天签约量为零。  

  记者走访了东莞城区数个楼盘现场发现,春节期间大多数楼盘售楼部也都随假休息,仅有个别楼盘售楼部正常开放,这在很大程度上对春节期间的楼市正常成交产生直接影响。据部分的楼盘销售负责人反映,春节期间来访客流量明显减少。 

  中山  

  楼市成交量大幅缩水  

  春节的中山楼市可以说是相当平淡,各个楼盘无论是打折促销还是暖场活动都是大大缩水。在成交方面春节楼市表现则大不如前,从1月30日(腊月二十七)开始,中山楼市成交量即迅速下滑,从日均200套以上,下滑到100套左右,到2月1日又下滑到34套,随后就降到个位数,除夕和年初一都只有3套,年初二更是零成交,年初三也只有2套成交。 

  有本地业内人士认为,虽然不排除新一轮调控对成交量有影响,但节日因素的作用也很大,"往年春节期间成交量下滑也很明显。"(广州日报)

  沪首套房贷利率优惠难觅 大多中资行执行国八条

  全市绝大多数中资行从严执行"国八条"

  临近春节有消息传出,上海国有大型商业银行将暂停首套房贷款利率优惠,一律按人民银行基准利率执行。记者昨天以客户身份探访了沪上五大银行的部分网点发现,首套房贷利率优惠难觅已经成为现实。

  中国银行徐汇支行的一位工作人员表示,按照最新接到的通知,首套房贷优惠利率以1月31日为界,此前审批通过的都按老办法执行,即可享受"8.5折"优惠,2月1日起新批贷款,一律执行基准利率。该工作人员还表示,虽然是假日期间,昨天前来问讯的市民并不少。

  据记者了解,工商银行上海各支行春节前已收到总行口头通知,对首套房取消利率优惠,二套房按六成首付要求执行。农业银行金山支行工作人员也向记者坦言,银行严格执行"国八条",同时根据上级要求,首套房贷款执行基准利率。在建设银行、交通银行的网点,记者得到的答复与工、中、农等银行大同小异。

  按照国务院新一轮楼市调控政策,对二套房以上贷款严格执行首付六成以上,利率执行基准利率1.1倍以上的政策。虽然新政策未提及首套房贷款,但各银行执行普遍偏严。截至目前,全市30多家可从事个人房贷业务的中资银行中,绝大多数已经"打定主意"暂停首套房贷优惠。

  对于不少想购房的普通市民而言,暂停首套房贷利率优惠的影响还是很明显的。在建设银行金山支行,市民朱女士"郁闷"不已。日前她还在庆幸为女儿准备的婚房有可能计入房产税减免范围之列,而建行工作人员一番告知又让她心里蒙上阴影:即使按照女儿的名义做首套房贷款,利率也会按照基准利率执行。不过,建行的工作人员支了一招,建议朱女士到市区的外资银行想想办法。(解放日报 张小乐)

  深圳五银行均出台新规 首套房贷利率优惠将停止

  春节后市民在深圳购房,将无法享受到任何贷款利率优惠了。南都记者昨日从中农工建交等五大行深圳分行获悉,近日五大银行均出台新规,对首套房贷款利率停止优惠政策。加上此前已经率先收紧的深发展、招行以及多家股份制商业银行,节后深圳首套房贷利率优惠将"绝迹"。

  去年11月起利率逐渐收紧

  今年元旦过后,由于新一年的信贷投放"开闸",导致北京等部分城市对首套房贷的利率优惠也有所放松,但在深圳,从去年年底开始,房贷就开始一步步收紧起来。据南都记者了解,从去年11月1日起,深圳各家银行已经集体将首套房的利率优惠浮动从之前的7折上调到了8.5折,此后随着信贷额度的紧张,多家银行陆续自动收紧了优惠政策。其中深发展最为严厉,在1月20日率先将深圳地区的首套房贷利率提升至基准利率1.1倍,这也是深圳首次出现高于基准利率的房贷利率,利率已经达到了二套房贷的利率标准。此外,多家股份制商业银行也早已收紧,民生银行、光大银行、华夏银行在节前就已经对首套房的贷款利率,按照基准利率执行。

  节前首套房八五折优惠普遍

  春节前,在中农工建交五大银行中,只有建行深圳分行表示已经对全部房贷业务取消了优惠,除了个别重要的优质客户外,即使是首套房贷也提升至基准利率1.1倍。而其余四家银行均表示,将不会实行"一刀切"政策,深圳地区仍然执行首套房8.5折的优惠,但会根据客户的风险系数实行浮动。南都记者调查发现,其中中行、交通银行深圳分行有9.5折优惠,而招商银行对于首套房的贷款利率折扣还有8.8折的优惠。但春节后,首套房贷优惠已经全部取消,五大行集体执行。

  而对于节后首套房贷的具体利率,目前各家的政策尚不明朗。除深发展、建行深圳分行表示将会执行基准利率1.1倍外,其余各家银行业务人员均表示,房贷利率将根据贷款人的资质来具体加以确定,要看个人的信用记录,如果信用记录较好,而往常的信用记录并没有"污点",加上首付的比例高一些,就能享受到比普通客户高一些的利率优惠。

  链接

  穗工商行取消首套房贷优惠

  据南都记者了解,截至春节前,中国工商银行在广州取消了首套房贷的利率优惠,而其余银行暂未实施这一政策。

  沪五大行取消首套房贷优惠

  据新华社电 在按照"国八条"要求将二套房首付比例调高至六成的同时,上海多家银行也取消了首套房贷款利率优惠。记者在上海走访发现,除了极少数优质客户,工、农、中、建、交五大行基本已跟首套房"8.5折"利率说再见。

  京六银行取消8.5折优惠利率

  近日,上海工、农、中、建、交五大行仍执行首套房"8.5折"利率。北京法制晚报记者以购房者身份咨询上述五家银行在京的支行后,仅工行在北京地区取消了首套房贷利率优惠,后四家银行均口头承诺,只要申请条件符合,仍能发放8.5折房贷。(.南方都市报 王晶晶 徐维强)

  据个贷机构伟嘉安捷介绍,目前北京共有6家银行(招行、深发展、工行、光大、浦发、民生)对二手房首次贷款人群的8.5折优惠利率有所调整。预计春节过后,其他银行可能也会收紧首套房贷利率优惠,借款人应做好相应准备。(法制晚报)

  南京春节长假5天卖16套房 买房人称等新政落地

  春节长假过半,明媚的阳光让走亲访友的人们心情大好,不过房地产市场却高兴不起来。记者昨日探访南京楼市发现,买房人的积极性不高,春节这几天全市只卖了16套房子。不少市民表示,要等南京本地的"限购令"及相关政策全部公布出来,才会考虑买房的事。

  售楼处: 既然放假就好好休息吧

  昨天大年初三,记者到江北走亲戚时探访了当地的几家楼盘。位于泰西路上的金泉泰来苑放假三天后,昨天正式开门迎客,当记者赶到时,售楼人员正在接待一家三口买房人,这也是售楼处里惟一的一组客户。

  "我们是从安徽过来过年的,今天没什么事,找几家楼盘转转。"说话的中年人姓曹,在合肥工作了20多年,一心想在家乡南京买套房子养老,他说,江北这里的环境不错,未来又有地铁和新的过江隧道通车,所以买房首选这里。"最关键的还是价格便宜",曹先生说,一般起步价在每平方米8000元左右,好一点的也不超过1万,跟河西动辄1万8、主城2万起步的价格相比,还是可以承受的。

  "不过,我们也就看看,房产调控不是又出来了嘛,像我这样的外地户口买房受限制,等等再说。"看来,曹先生对楼市还是颇为关注的,他对记者说,对待调控还是要有平常心,市场太火就要压一压,市场太温就要推一推,"我觉得压的时间不会太长,要不了多久就会再次放开的。"

  在威尼斯水城和天润城,记者发现售楼中心同样门可罗雀。一位售楼小姐说,从"国八条"公布后到现在,不仅看房的人少了很多,出手买房的更是寥寥无几,政策刚出,大家都在观望。"估计每天不超过五组客户,逗留的时间也只有十多分钟,说实话,我们也乐得清闲,既然放假,就好好休息吧!"

  看数据:5天只卖了16套房子

  买房人的积极性不高,从数据上也可以明显地反映出来。来自官方网站南京网上房地产的统计信息显示,2月1日到2月5日这五天时间,全市只卖掉16套商品住宅,只相当于1月份日均成交量的十五分之一。据365地产家居网统计,南京只有20个楼盘春节无休,在"坚守岗位"的楼盘名单中,江宁板块的数量最多。

  统计显示,今年1月份南京共计成交商品住房7188套,平均每天的成交量为232套,其中浦口区和江宁区依然占据前两名的位置,成交量分别为1856套和1468套。

  "从数字上看,今年1月份的成交量与往年相比是偏高的,大概多出三成左右,原因与外界风传的房产税有关"。南京房管部门相关人士透露,在重庆、上海的房产税方案公布之前,业内有很多关于开征方式、开征地点的传言,因此不少楼盘加紧抛货,一些买房人也迅速出手,这些因素导致了1月份的成交量较大。

  而从2月1日到2月5日(腊月二十九到大年初三)这几天的惨淡行情,该人士表示"很正常",一方面原本春节期间的购买力就不是很旺盛,另一方面,新政刚出台,观望的人还是占据市场主流,买房也不急于这两天。

  买房人:等新政"落地"才敢出手

  "其实我们也很想买房,关键是南京本地的政策还没出来,不敢动啊!"市民陈女士说,新的"国八条"才公布几天,像什么限购啊、限贷啊的政策,南京还没个说法,所以她跟家人商量,还是等等再说。

  记者了解到,1月下旬出台的"国八条"对于楼市新一轮的调控主要包括二套房首付六成、不足五年的房产交易营业税全额征收以及限购等,前两条其实在南京已经基本落实,只留了一个"限购令"的尾巴等政府公开表态。

  "南京早在去年10月便公布过限购令,但一直没有执行,春节后应该会有所动作了。"南京福舍投资顾问公司总经理史东表示,不仅仅是"限购令","国八条"中还要求地方政府要在一季度公布"本地区年度新建住房价格控制目标"。史东认为,估计南京新政最快2月中旬有望公布。(扬子晚报 马祚波)

  第三轮房地产调控已出击 一线城市楼价或跌30%

  提要:第三轮房地产调控雷霆出击,组合拳迅猛,让楼价强行反攻,没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。这一次,是楼市"火锅"的"锅盖"被盖起来了。

  第三轮房地产调控雷霆出击,组合拳迅猛,让楼价强行反攻,没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。这一次,是楼市"火锅"的"锅盖"被盖起来了。

  上一周,2010年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击,组合拳迅猛,让楼价强行反攻,没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。

  提高购房成本、限购、房产税,此三管齐下,如果执行到位,实际已经通过行政限制和利率税收价格基本封杀了楼市的投资(投机)需求。

  即楼市价格继续上涨的"锅盖"被盖紧了。与此同时,"进一步落实地方政府"和"加大保障性安居工程建设力度",则试图通过增加廉租房的供给,对楼市"火 锅"进行釜底抽薪。

  这一套组合拳出手后,相信盖"锅盖"将直接见效。楼市成交量将大降,随着CPI可能继续上涨推动进一步加息,房产持有成本将不断增大,那些拥有多套投资房 的人将承受不住压力,要抛售减压,一旦出现恐慌性抛售,保守估计,房价也要出现30%左右的回调。

  新"国八条"和房产税的本意是抑制房地产投机,如果调控出现成效,持有成本锐增,而房价较大幅度回调,那么过去10年,中国大都市涌现的不少亿万、千万的 "房产富翁"将会被打回原形。

  诚然,对于地方政府加大保障性安居工程建设力度,笔者却不乐观,因为一旦出现楼价下跌,地方政府土地财政将锐减,在地方政府开支不断膨胀的情况下,指望他 们拿出更多的钱来进行住房保障,这显然是不切实际的。除了极少数执政能力强的城市之外,预计2011年所谓加大保障房力度仍是纸上谈兵。

  在新"国八条"和房产税出台后,2011年房价下跌是肯定的,那么接下来人们最关心的问题就是--会跌多少?

  令人遗憾的是,房价会跌多少,主要并不是由中国人控制的,房价会跌多少,关键看CPI(决定加息的重要因素);而CPI主要由农产品(16.70,-0.40,-2.34%)价格决定;而农产品价格主要由美国或美国农产品期货市场和华尔街的金融寡头决定。尽管农产品在2011年已经涨势疯狂,但是国际投行最近仍然唱高农产品,同时大力推高石油价格--化肥等主要农资品都是从石油中生产的。

  即未来我们很可能看到农产品价格继续喷发的场景。其逻辑是这样的:异常气候和自然灾害(比如现在中国北方大旱)--国际投行推高石油价格--化肥等农资价格上涨--中国农产品出现刚性缺口--国际游资疯狂炒作--农产品价格继续飙升--中国CPI上涨到10%以上,房贷利率提高到12%以上--更多中国炒楼套牢者支付不起利息--由开始少量不得不抛售房价下跌,但很难卖掉--大量恐慌性抛售,房价大跌。

  由此得出结论,中国房价下跌的幅度,是由石油和农产品价格上涨的幅度所决定的。

  此外,决定中国楼价下跌幅度,还有另外两个重要因素:

  一、中国货币紧缩的力度,从现在的各种信息来看,紧缩不会在短期内逆转。最近,央行行长周小川还表示,尽管存款准备金率已经在高位,但未来还是会使用这一 工具以及央票的发行来对冲流动性。二、国际热钱是否决定大规模撤离中国。

  总体而言,对于未来的中国房价,本人不乐观。那些仍然持有大量投资房的人将会有大麻烦,楼市与股票不同,它的交易成本非常高,在涨的时候好卖,跌的时候想 出手是一件很困难的事。当然,少数勇敢的人可以壮士断腕,但多数会像已被盖上锅盖里的"青蛙",在不断加温中,已经失去了出逃的力量。

  同样麻烦的还有持有大量土地,但现金流差的房产商,未来一两年它们有可能遇到比2008年更严峻的挑战。受楼市连累,股市很难乐观。

  未来一年,中国经济和中国企业将面临非常严峻的挑战,其程度将不亚于2008年,人民币不断升值、高资源价格、高农产品价格、劳动力成本提高等等,不断提高中国制造刚性成本;而超高存款准备金率、高利率、房价下跌、股价下跌等等将使流动性变得稀缺。在这种大背景下,中国企业如果仍然盈利,那必须具备超凡的能力。

  国八条剑指一二线城市 开发商三四线布局加速

  第三轮楼市调控直指一二线城市,开发商跑到三四线城市抢地的决心被进一步巩固。1月26日,中国迎来了农历的小年,而中国楼市则开启了2011年调控的序幕。

  就在国务院出台进一步调控房地产市场政策的当天,广东一家在香港上市的民营房地产企业老总正在海南澄迈物色可供成片开发的土地。

  谈及对新调控政策的看法,这位在内业赫赫有名的老板向《第一财经日报》坦言:"政策调控越来越紧且将成为常态,开发商的好日子将不会一直持续,现在最重要的是备粮'过冬',能抢多少土地就抢多少,加快在三四线城市占据地盘显得日益重要。

  楼市需求转向三四线城市

  在很多业内人士看来,楼市新政"国八条"中最为严厉的是,国务院明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从 严制定和执行住房限购措施。

  政策提出的"直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市"基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市,这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人第一套住宅,统统列入禁止销售的范畴。

  上述接受采访的房企老总说,一二线城市的调控压力不言而喻,而政策对三四线城市的楼市影响有限,甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。

  就在"国八条"出台的1月26日晚,佳兆业发布新闻稿称,公司通过落实合约安排,以3.52亿元人民币取得东莞沙田镇五幅相连住宅用地。另外,佳兆业还通 过公开竞投方式,以1.63亿元人民币成功取得江阴市长泾镇的两幅相连住宅用地。

  尽管佳兆业此次拿地和"国八条"没有直接关系,但此前佳兆业总裁黄传奇在接受媒体采访时解释,佳兆业作为成长性企业,会要求自身能保持30%以上的年复合增长率,进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。

  黄传奇同时表示,佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求,"尤其是一些地级市以及一些省会城市,限购可能性小,并且经济处于高速发展期,刚性需求始终是 市场的主导力量,政策都是支持首次置业的,所以不担心政策的调整。"

  但与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同,佳兆业已把触角伸向四线城市,去年下半年的新增土地储备有相当一部分位于三四线城市。

  刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示,去年房地产政策调控下,有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地,或者是收购项目或兼并项目,目的是扩大全 国市场和增加市场份额及未来开发量。

  谢逸枫称,尤其在今年1月份新政调控加码的情况下,很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市,例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发 商今年在三四线城市加快拿地布局。(第一财经日报)