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住房租赁模式崛起REITs渐行渐近
2017-09-19 00:44   记者陈健  
   9月15日,上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,明确加快培育和发展住房租赁市场。其中在金融支持方面明确,加快推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
  近日有报道指出,证监会正在加紧研究制定面向个人投资者的公募REITs产品相关的政策法规。在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进住房租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs预计将成为政策最先鼓励的方向。
  据悉,REITs是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金,交由专业投资管理机构运作,并将基金资产投资于房地产产业或项目,来获取投资收益和资本增值。
  根据《基金法》,公募基金的投资范围为证券及其衍生品种。故通过公募基金的形式,REITs不能直接持有不动产。
  此外,由于我国目前缺乏针对REITs产品的法律法规,国内一直没有标准的REITs产品,但存在与标准REITs具有一定相似性的类REITs产品。自2014年中信证券发行第一单类REITs产品“中信启航REITs”以来,类RE-ITs产品呈现出不断增加的态势。
  同花顺数据显示,近年来,国内类REITs产品无论是发行量还是发行规模逐渐递增。截至今年9月13日,类REITs产品2014年、2015年、2016年、2017年的发行量分别为2、4、9、11个,发行规模分别为96.05亿元、130.85亿元、206.25亿元、284.64亿元。
  分析认为,基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作。REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业,未来有望成为这类企业融资的重要渠道。
  仲量联行今年年初发布的一份报告显示,REITs在中国难以落地的一个重要原因是当前以散售为主的商业模式。中国传统的物业开发模式是先建设房地产项目,然后将其拆分出售给投资者或买房人,这种形式称为散售。在将物业散售时,市场便失去了可供机构交易的单一产权物业。
  分析人士指出,当前国内房地产市场除散售模式外,租赁模式正在快速崛起,有望带动RE-ITs加快落地。而如果住房租赁REITs能够推行,也有望吸引更多开发商进入住房租赁市场。
  中国证券投资基金业协会副会长张小艾近日指出,十八大以来,我国经济金融格局发生重要变化,REITs的发展机遇与挑战并存。到目前为止,我国仍没有出现真正的REITs产品,其原因主要有以下几个方面。一是基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”。二是缺少统一的市场化运作环境。三是缺少综合性行业税制安排。四是投资运营成本高,投资回报率不足。
  第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善表示,公募REITs推出有几点需要注意,一是税收等法律法规。在国外,投资者投资公募REITs产品通常会有一些税收减免,以提升公募REITs回报率,吸引投资者购买;二是风险问题。相关公募REITs产品的潜在风险和信息要向投资者详细披露;三是开发商通过发行公募REITs产品,实现自身资金全部或部分退出后,如果再投资到房地产市场,会不会带来地产市场的炒作等问题需要关注。
  推动我国REITs的发展需要在以下几方面作出努力,张小艾表示,一是将REITs纳入《证券法》、《基金法》统一监管;二是加强管理人和投资者教育,打破刚性兑付;三是探索行业税制改革;四是推动行业信用体系建设。