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楼市又迎“小阳春” 新一轮房价上涨需警惕

发布时间:2019-04-18 22:36

作者:记者戚奇明

  根据国家统计局近日公布的数据,今年一季度房地产开发投资、商品房销售增速均有所加快,特别是3月份,各线城市的新房和二手房价格同环比均有所上涨。专家认为,近期房地产市场回暖是多因素共同作用的结果,未来需警惕新一轮房价上涨。
  投资销售齐回升
  根据国统局数据,今年1-3月份,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;商品房销售额27039亿元,增长5.6%,增速提高2.8个百分点。
  房价方面,3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比2月回落0.1个百分点,同比上涨4.2%;二手住宅销售价格环比上涨0.3%,同比上涨0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比2月降低0.1个百分点,同比上涨12.2%;二手住宅销售价格环比上涨1.2%,同比上涨8.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,同比上涨11.4%;二手住宅销售价格上涨0.5%,同比上涨8.4%。
  “3月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%,同比上涨11.3%,增速较上期加快;二手住宅价格方面,环比和同比增速分别为0.5%和7.9%,增幅较上期也有所提高。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹指出,“按城市类别看,CREIS(中国房地产指数系统)主要城市中,一线城市成交面积环比上升122.31%,同比上升56.15%。其中,北京成交量暴增,较上月升幅超230%,为去年同期的近4倍。二线代表城市环同比分别增长83.50%和8.53%,三线代表城市环比上升49.05%、同比下降16.22%。”
  相对而言,上海楼市并未明显升温。国统局数据显示,3月上海新建商品住宅销售价格环比下降0.1%。第一太平戴维斯近日发布的《2019年第一季度上海市场回顾》亦显示,一季度上海一手商品住宅成交量约142万平方米,环比下跌7.4%;一手商品住宅成交均价为每平方米56500元,环比下跌7.8%。但第一太平戴维斯也指出,第一季度上海各新开盘售楼处人气较旺,农历新年过后市场有所回温,前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。
  多因素推动楼市回暖
  分析人士认为,近期房地产市场回暖是多因素共同作用的结果。从政策层面看,发改委近期印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求大城市放宽落户(城区常住人口100万-300万的城市全面取消落户限制,300万-500万的城市全面放开放宽落户条件),在一定程度上引发大城市人口流入的预期。同时,此前出台“限售”政策的城市中,部分迎来了首轮“限售解禁”,如厦门、广州、福州等城市在3月底已“解禁”,其余城市也将陆续跟进。
  与此同时,信贷环境相对宽松也成为近期楼市回暖的助力。央行近日发布的数据显示,一季度人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,创单季新增贷款新高。分部门看,住户部门贷款增加1.81万亿元。
  第一太平戴维斯指出,近期房价维持广泛而稳健的涨势,多个城市的调控呈现松绑迹象,似乎表明过去两年陆续出台的限制措施已取得一定的预期成效。“本月初,发改委发文要求大城市放宽落户,以及银行开始下调贷款利率等调整,可能进一步支撑房价延续数月的涨势。一线城市虽然不在户口放宽政策之列,但随着更多房源入市、中美贸易摩擦激化预期消退,已有迹象表明买家情绪更加乐观。”
  “3月‘小阳春’存在季节性因素,也与年初信贷额度宽松、审批放款速度加快、购房者入市意愿增强有关。”夏丹指出,“加之今年前2月整体成交不如去年同期,3月也存在一定的补涨效应。此外,3月供给端有所发力,新房推盘量和二手房挂牌量明显增多,为需求释放创造了条件。不少一二线城市住宅和公寓项目扎堆入市,CREIS数据显示,10个重点城市3月推盘同比翻番。通常而言,二季度是推盘高峰期,开发商有望保持供货势头,房地产市场回暖趋势或将延续。”
  夏丹还表示,户籍改革力度加大将促进部分二三线城市成交释放。“近期发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,一定程度上放松或打破了相关城市的限购门槛,对二线及部分三线城市的成交有提振促进作用。一线城市调控总体仍然偏紧,但在‘四限’持续时间较久且边际放松的情况下,楼市成交活跃度也将有所提升。目前,杭州、西安等地已再度放宽了人才引进落户条件,或成为继去年后的又一轮‘抢人大战’。同时,从长期看,‘城市群+都市圈’战略的经济效应将愈发凸显,核心区域依然具备新增住房需求基础。”
  值得关注的是,原央行调查统计司司长盛松成及同策房产咨询研究员宋红卫近期发表的文章称,部分城市房地产市场已出现回暖态势,且宏观经济形势也有利于房价上涨。有些城市开始出现房地产调控政策微松的迹象。尽管还没有形成大范围的楼市放松,但这一趋势需要关注。“应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。”
  【延伸阅读】
  一季度房地产信托募资规模同比增25.71%
  用益信托最新披露的数据显示,2019年一季度,基础产业类集合信托成立规模1149.57亿元,环比增加33.11%,同比更暴增161.27%,成为当季集合信托的最大增长点。
  从规模占比看,受季节性因素影响,一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元,环比减少3.92%,规模占比35.76%,环比下降0.47个百分点,但仍居规模占比首位。同时,与去年同期相比,房地产类信托募资规模增幅达25.71%,仅次于基础产业类信托。
  用益信托表示,房地产类信托目前仍是信托公司的重要业务之一,2019年的融资环境出现好转迹象,房企的信托融资规模有扩大迹象。不过,房地产类信托目前也面临一定困境,主要问题在于“资产荒”——随着房地产市场持续调控,房企面临的资金问题严峻,信托公司相应作出调整,提高了融资门槛和风控要求,对房地产项目的选择更加谨慎,信托资金向头部房企和一二线城市优质项目集中。
  “房地产信托难以继续保持较快增速。一方面,房地产行业面临发展拐点,另一方面房地产信托领域的风险可能增加,倒逼信托公司在该领域的风险偏好回调。”资深信托研究员袁吉伟向《上海金融报》记者表示。
  数据还显示,一季度工商企业类信托成立规模353.19亿元,环比减少43.92%;金融类集合信托资金募集规模1191.70亿元,环比减少4.79%。
  “证券投资信托及基础产业信托可能表现较好,前者得益于资本市场明显回暖,整体行情优于2018年。后者则受益于政府加大基建‘补短板’。此外,在去通道背景下,金融类信托难有作为,或继续呈现下滑态势。”袁吉伟进一表示,“2019年,在‘宽信用’政策推动下,各领域优质企业的非标融资需求会下降,且议价能力会增强。加之应对复杂经济环境考验、防控风险、提升主动管理能力等多重挑战,信托公司可能进一步面临‘资产荒’。”(王锐)