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房地产信托短期或随楼市“入冬” 如何优化布局考验信托公司能力

发布时间:2018-10-11 22:39

作者:记者李茜

  今年以来,在经济、市场、监管等多重因素的影响下,传统信托产品中唯有房地产信托“一枝独秀”。然而,三季度以来,国内楼市迎来阵阵寒意,房价渐显下滑态势,与之密切相关的地产信托规模也在短期内大幅下降。
  业内专家表示,楼市不景气给房地产信托的运作造成困难。一部分前期资金集中投向地产领域的信托公司或面临调整,未来信托公司如何进一步优化地产业务布局,规避雷区,成为当务之急。
  地产信托运作难度增大
  今年楼市“金九银十”已成泡影,而给楼市“输血”的地产信托似乎也提早“入冬”。
  多个统计口径最新数据显示,国内房地产信托高位跳水。用益信托在线统计显示,今年9月集合信托市场共发行房地产信托产品368款,发行规模652.97亿元;而8月共计发行房地产信托产品519款,募集资金量1009.81亿元。两厢比较,9月房地产信托发行规模下降35.34%,接近四成,并且发行数量环比也下滑29.09%。
  普益标准发布的《信托理财市场月报》显示,9月共有61家信托公司发行1238款集合信托产品,发行数量环比下降13.97%。同时,9月57家信托公司成立1200款集合信托产品,成立数量环比下降8.81%,共募集资金1005.99亿元,环比减少231.65亿元,降幅超过18%。
  资深信托研究员袁吉伟对《上海金融报》记者表示,近期国内房地产调控仍呈现高压态势,而且前期重要的去库存政策有逐步退出的趋势,同时长效供给机制也在加快建立,房地产行业景气度呈现下行走势。“这将对房地产信托的运作带来更大难度,包括业务策略的调整、新业务风险的识别,以及存续业务的有效风险管理。尤其是,个别前期房地产信托集中度较高的信托公司,可能更需要关注相关政策变化的后续应对。”
  “今年以来,各信托公司对于房地产业务的依赖度上升,在当前背景下,地产信托后续展业难度会有所增大,包括风险项目的出现,使得未来可能会对经营业绩增大带来一定压力。”袁吉伟表示,从短期看,房企、各区域地产分化趋势相对明显,因此信托公司可进一步优化业务布局,如在房企选择上,与实力更强的企业加强深度合作;在区域布局上,减少参与三四线城市项目;另外,在项目类型上,可以拓展长租、存量资产持有等业务。
  而对于9月房地产信托规模的大幅下滑,袁吉伟表示,这是否信托公司主动收缩的表现还需要观察,“因为有时候月度直接波动较大,而且9月临近国庆假日,实际发行天数有所减少。但预计未来房地产信托发行将跟随行业景气度下行。”
  房地产信托仍有“安全垫”
  “目前房地产信托规模的下滑在一定程度上反映了信托公司对楼市看法的分歧。”复旦大学信托研究中心主任殷醒民对《上海金融报》记者表示,“不同信托公司对楼市未来走势判断不一:部分信托公司开始格外小心,担心房价会出现大幅下跌,进而影响信托公司资金的回收;但也有不少信托公司对楼市比较有信心,在控制风险的前提下,认为房地产投资仍是较好的项目。”
  在殷醒民看来,虽然近期国内房地产价格出现了下跌,并且这种下行趋势仍将在一段时间内持续,但并不会给信托公司的地产项目带来太大的风险,“由于信托产品从成立、发行到兑付基本上都会有1-2年的时间,这将给现在运营中的房地产信托产品充分的回旋时间。”
  “近期房地产市场有不少利空消息,既有来自市场的,也有政策层面的。虽然短期不利于房价,但其中一些政策调整对市场长期健康发展有利。比如,预售制度本身值得商榷,取消预售对楼市稳健发展有利,但这种调整一开始会带来开发商资金链紧张、库存增加等问题,投资者需要对此有心理准备。”殷醒民认为,“楼市目前的调整可能会维持一段时间,然后可能会迎来转机。目前在国内经济体系中,房地产占比较重,如果楼市在一年内持续下跌,对宏观经济影响较大。因此,今年年底或明年3月,稳楼市、助力市场长期健康发展的政策可能会出台,鉴于此,当前信托公司并不需要格外恐慌。”
  殷醒民表示,与其他投资领域相比,房地产有其自身特点。“房地产信托投资与股市不同,有‘安全垫’,包括土地质押、股权质押,以及其他一些担保措施。值得注意的是,不少信托计划中,融资对象——开发商还会投入自有资金,大概在30%左右,除非该地产项目未来出售时价格跌逾30%,否则不会带来太大的风险。”
  殷醒民进一步表示,从目前来看,未来一段时间,信托公司主要的投资方向仍将是房地产和政府项目。就房地产信托而言,投资者需重视交易对象的选择,简单来说,要尽量避免中西部的地产项目。同时,规避中小房企,投向上市房企或大房企更有保障。
  袁吉伟表示,未来投资者应该做好风险控制,保障资金安全。一方面要控制好房地产信托投资的规模,不要为了追求高收益过多购买房地产信托,要进行分散投资。另一方面要优选融资主体,优先购买实力强、市场品牌好、项目市场前景好的产品;重视信托公司过往地产信托产品的业绩和风险把控,购买具有专业管理能力的信托公司产品。