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前11月美国房屋销售同比下跌 美联储加息是“祸首”?

发布时间:2018-12-20 22:54

作者:记者戚奇明

  美国房地产经纪人协会近日表示,11月房屋销售意外环比增长1.9%,连续第二个月上涨。但与去年同期相比下跌7.0%,创2011年5月以来最大同比跌幅。此外,美国今年前11个月的房屋销售较去年同期下跌2.3%。有观点认为,美国房地产市场数据下滑的原因主要是美联储加息,其对美国经济的负面影响或将显现。
  加息影响消极
  瑞银最新发布的数据显示,美国房地产行业的各项指标相较去年,不是没有增长就是有所下滑。其中,下降最明显的是房屋销售,自今年3月以来直线下滑。
  针对美国楼市现状,Clarity Financial首席投资策略师Lance Roberts撰文分析称,最新关于美国房屋销售、营建许可及房屋完工的数据显示,自2010年后的美国房地产复苏可能已经触顶。而美联储加息直接冲击了美国楼市,因为大多数人购房时需要通过房贷,因此加息会使房贷成本提高。加息很可能已经对房地产市场造成损伤,美国经济感受到加息的负面压力只是时间问题。
  Roberts分析指出,一定时间内,在市场中积极出售或购买房产的人数是有限的。一方面,利率升高提高了购房成本,过去三年中,美国房贷利率约增加1%,每月按揭还款额随之上涨约12%。他认为,许多美国人尤其是“月光族”,无法负担这样的费率。另一方面,房价本身逐渐增加,将减少房地产市场中的买方,房地产边际活动将因此减弱。“在房地产市场中,许多参与者的购买或出售意愿都处在做或不做的边际。而大多数人参与房地产市场都需要通过房贷。因此,随着利率升高,这些边际活动相应减少。其一,利率上升使再融资市场承压。过去二十几年中,银行和抵押贷款相关公司在这项业务上取得了巨额利润,因为房主不断通过再融资来降低他们的房贷利率。但随着市场利率升高,这项业务基本已经停止。此外,随着房屋净值贷款可调利率的上升,违约风险逐渐上升。其二,此前部分房主利用低利率卖掉旧房来更换新房。随着利率的升高,这部分活动也戛然而止,更多人选择住在旧房子里。”市场一波三折
  中信证券研究团队日前发布专题报告指出,美国房地产行业增加值同比一直和GDP保持着同步的周期,美国房地产行业增加值占GDP的比重基本在10%以上,其对实际GDP的拉动绝大部分时候是正向作用。
  报告称,美国房地产投资额一直在私人投资总额中占有较高比重,一度达到35.35%,这一比重在金融危机后处于较低水平,近年来逐步回升。“本世纪初,美国信贷市场上的低利率加上流动性过剩,直接推动了房地产等资产价格过热。金融危机之前,房地产过热在一定程度上抽离了制造业的投资。危机爆发之后,银行的不良贷款率急剧升高,一度升至5%;同时,OFHEO(联邦住房企业监督办公室)房价指数同比增速长期处于负数。房地产投资占比的骤降,给制造业带来了发展的空间。随着房地产行业增速跌至零点,投机性需求消失。制造业自2009年开始,增长率迅速爬升。而经济复苏后,近年来房地产行业与制造业再度呈现相同走势。房地产市场的运行通常与信贷市场的运行高度相关,二者彼此强化,并通过资产价格的顺周期效应放大经济和金融波动,成为‘助涨助跌’和引发系统性风险的重要来源。”