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楼市调控步入常态化
2017-09-26 00:38
  2016年国庆期间,全国20多个城市密集出台新政,拉开了本轮楼市调控的序幕。在调控一周年即将到来之际,楼市又迎来一轮密集调控。上周末,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市,在两天内密集出台楼市调控措施,其中6个城市实施了限售。据不完全统计,目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。
  应该说,此次加码调控的城市多属前期库存去化相对充分、近期房价上涨明显或上涨预期较高的城市,如8月长沙新建商品住宅价格以16.9%的同比涨幅,领涨70个大中城市;重庆、西安和南宁同比涨幅超过12%;石家庄、南昌和贵阳同比涨幅亦接近10%。在“金九银十”传统销售旺季期间,出台以限售为主的调控新政,释放出明确的信号,即坚决落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一核心思想,对房价上涨过快或预期过热的城市实施精确调控;同时,在8月宏观经济数据不及预期的背景下,此举也有助于打消以放松房地产调控对冲经济下滑的预期,表明我国经济发展模式不会重回此前粗放逻辑。
  当然,站在当前时点,无论未来是否会有其他城市跟进加码政策,对于此次密集调控,我们大可不必过度解读。因为随着近一年楼市调控持续深化,我国房地产市场所处的宏观背景和运行格局已发生改变,大范围、一刀切式的全局调控必要性下降,“因城施策”的调控逐渐成为常态化,楼市长效调控机制正在建立。
  一方面,金融危机以来,每一轮流动性收紧周期,均伴随资产品价格的下跌,2008年、2011年和2013年,莫不例外。从目前来看,央行在《2017年第二季度中国货币政策执行报告》中已明确表态“比过去低一些的M2增速可能成为新的常态”。同时,央行在重视“削峰填谷”熨平流动性波动,更注重防范金融机构加杠杆的“死灰复燃”。因此,从流动性角度看,货币政策“易紧难松”成为常态,有助于抑制房价上涨。
  另一方面,对于前期政策效果,最直观的观察变量就是房贷利率。根据融360近日发布的监测数据,8月全国首套房平均利率创下历史新高,达5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关;相当于基准利率1.04倍,环比7月上升2.47%,为连续8个月上升;同比去年8月的4.44%,上升15.35%。同时,从十年期国债利率这一领先指标看,房贷利率同比走高态势可能还将持续一到二个季度,资金成本的上升或将继续压制楼市成交表现。
  综上所述,在楼市整体量价均受限的条件下,楼市调控的空间和余地明显提升,为长效机制的建立提供了良好的时间窗口。展望未来,一线和强二线城市的楼市调控将进一步常态化,并逐渐向土地、租赁等环节扩散,为多层次房地产市场的形成奠定基础。但要警惕的是,由于调控相对宽松,弱二线和三四线城市可能成为投资、投机者的下一个目标,对此,地方政府必须高度重视,“因城施策”,妥善应对。