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集体用地建租赁房意义何在
2017-09-01 01:14   冯海宁 

  近日,国土资源部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,广州、佛山和肇庆纳入全国首批试点的13个城市。《方案》明确,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。
  从《方案》内容看,按照地方自愿原则进行试点。作为首批“吃螃蟹”的城市,这13个城市参与试点过程不会一帆风顺,当然也会成为这项试点的最大受益者之一。试点阻力能否小一点,试点成效能否好一点,关键在于这13个城市的试点实施方案是否合理,政策执行是否到位。
  这项试点的意义,在《方案》中已有明确表述:可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。
  此外,舆论还有很多解读,比如有利于缩小城乡收入差距,有利于稳定房价等。那么,此举是否有助于解决小产权房问题?有人持积极乐观态度。这是一种误读。一则,《方案》明确“不得以租代售”;二则,国土部明确表态,集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈;三则,集体建设用地建租赁住房用于出租,而小产权房是出售的。另外,一个是合法建设,一个是违法建设。
  虽说积极参与试点集体建设用地建租赁住房,会给试点城市带来诸多利好,甚至会对土地改革、楼市格局、城市发展产生深远意义,但对试点城市而言,仍要做好迎接各种考验的心理准备。比如,如何科学合理利用集体建设用地就是一种考验。因为,不是每块集体建设用地都适合建租赁住房,如城市偏远地带的集体建设用地建成租赁住房,谁会来租住?
  资金问题也是考验。一块集体建设用地要变成适宜租住的房子,不仅建房子需要资金,基础配套也需要资金,钱从何而来就是一种考验。业内人士预计,难点会在资金筹措方面。《方案》要求“村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源”,但是否每个村镇集体经济组织都有资金实力,或者都有借钱和融资渠道?这是要重点考虑的问题之一。
  另外,村镇集体经济组织有没有能力管好租赁住房,租房收益能否公平分配,会不会出现集体利益被个别负责人瓜分的情况,都需要相应的政策设计。也就是说,用集体建设用地建租赁住房会给试点城市带来很多机遇,如解决农民就业、增收的机遇,盘活闲置集体建设用地的机遇,促进楼市健康发展的机遇,但试点中也会面临多种考验。
  笔者相信参与试点城市有能力应对各种考验,因为既然敢于参与试点,说明已具备相应条件,也做好了迎接各种考验的准备。尽管如此,仍要把问题预想得多一些,把试点实施方案编制得细一些,尤其对有可能出现的考验要有足够应对措施。只有如此,相关城市参与试点才能最大化收获红利,否则参与试点的意义有可能打折扣。