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居民部门加杠杆应适度有序
2016-03-15 06:15

  今年以来,我国房地产市场出现明显的两极分化,一边是三四线城市面临严峻的去库存压力,另一边则是一二线有关城市房价暴涨。在此背景下,或为去库存,或为吸引客户,"首付贷"等类似股市场外配资的现象大量出现。

  对此,近日召开的十二届全国人大四次会议记者会上,中国人民银行副行长潘功胜表示,"首付贷"产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,还增加了金融风险和房地产市场风险。央行将与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融专项整治活动,打击为客户提供"首付贷"融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。

  回顾近期的宏观调控政策,"转杠杆"是重要的政策思路,即在推动债务高企的地方政府和非金融企业部门债去杠杆的同时,通过资产负债表较为健康且杠杆率较低的中央政府和居民部门加杠杆,以对冲经济下行压力,实现宏观债务风险的"软着陆"。而从居民部门来看,鉴于相对传统的消费观念,短期内很难看到日常消费有明显的加杠杆行为,因此,居民部门加杠杆更多指向提高住宅按揭贷款。

  毫无疑问,居民部门通过提高房贷比例加杠杆有一定空间。首先,我国房贷资产质量极为优良。数据显示,目前我国商业银行房地产贷款、个人住房贷款的不良贷款比例仅为0.38%,低于整个银行业1.7%左右的不良贷款比例。其次,目前中国商业银行房地产贷款、个人住房贷款占总贷款的比例约14%;而从国际上看,很多国家的个人贷款特别是住房贷款在总贷款中占比达40%-50%。最后,我国房贷的杠杆率较低,即便是调整后20%的最低首付比例,与国际上横向比较,仍属较为审慎。截至今年1月,我国首套房的首付比普遍在35%以上,二套房实际首付比在40%以上。

  虽然居民部门有空间加杠杆,但在实际操作过程中,必须遵循适度有序的原则。在我国当前的监管体系中,银行资金只能向购房者提供一定比例的贷款,首付则是购房者需要必须自行筹资支付的,属于购房"门槛",对于银行来说也是安全垫--20%的首付比例保证了只要房价下跌幅度不超过20%,抵押房产的价值就大于房贷的未偿还余额,可有效避免坏账发生。

  但是,若放任以"首付贷"为代表的违规行为泛滥,按7成的首付贷比例计算,购房者的实际首付比例可能下降至不足一成,即杠杆率飙升至10倍以上。而且,由于"首付贷"多为信用贷款,贷款利率大多超过15%。即便此前巨大的房贷基数可以在短期内稀释坏账率的上升,但高杠杆的边际影响和潜在违约风险不容小视。事实上,始于2007年的次贷危机,其源头正是美国诸多次级贷款公司针对次级信用贷款人推出了"零首付"的贷款方式,使原本不可能贷款或者借不到那么多钱的购房者以高杠杆购房。最终,随着美国利率上升和住房市场持续降温,引发了波及全球的金融危机。综上所述,为应对经济下行压力,适度有序推动居民部门加杠杆是合理的政策选择。但从国际经验看,居民部门加杠杆是一把"双刃剑",若居民部门负债上升过快,就可能埋下风险隐患,甚至威胁金融稳定和经济可持续发展。因此,有关部门必须对可能产生的问题做好充分的监管预案,对于"首付贷"、"高评套贷"等乱象予以坚决打击,并审慎评估、谨慎推行鼓励居民部门加杠杆的政策。此外,从长期来看,作为居民部门加杠杆的重点,住房消费既需要平稳有序发展的房地产市场环境,更需要健全有效的住房金融体系支撑,因此,未来应加快构建多层次的房地产市场,以及与之相适应的住房金融体系,为居民部门加杠杆保驾护航。

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