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房地产去库存将是持久战
2016-02-23 04:59

  近日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发通知,2月22日起,对现行房地产交易环节契税、营业税优惠政策进行调整。

  自从去年中央经济工作会议将房地产去库存作为结构性改革五大任务以来,相关部委和地方政府密集出台政策,以支持去库存行动。从中央层面看,在此次房地产交易环节税费调整前,央行、银监会已发文明确,在不实施"限购"措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点,即最低首付可达20%。从地方层面看,据新华社报道,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。

  2015年以来,在政策相对宽松的大环境下,房地产市场企稳复苏,但也出现区域分化、结构调整的新变化。同时,种种迹象表明,当前房地产市场复苏基础不稳,内生动能较弱,其中,高企的库存无疑是制约未来数年房地产健康运行的突出问题。相关数据显示,2015年,商品房待售面积为7.18亿平方米,占2014年销售面积的55.8%,如果考虑遗漏的施工面积和尚未开发的土地购置面积,真实库存水平约为50亿平方米,去化周期约为4年,特别是三四线城市及商业物业面临的去库存压力更大。在当前我国宏观经济面临下行压力的背景下,通过去库存提升房地产行业的活力,无论对于稳增长还是促改革,都有着积极意义。

  从已经出台的政策看,居民部门加杠杆和降低交易成本是当前楼市去库存的主要思路,这与供给侧改革的思路一脉相承。一方面,当前我国居民住房需求仍然旺盛,通过降低首付比例鼓励和刺激住房消费,有较大的操作空间。同时,从供给侧改革的角度看,通过降低首付比例促进楼市去库存,可通过居民部门加杠杆,为非金融企业部门降杠杆提供空间。目前,我国居民部门的整体杠杆水平远低于其他国家,且偿付能力强、主观违约概率低,适度加杠杆有利于宏观经济的可持续增长。

  另一方面,契税、营业税下调,可降低降低交易环节税费,支持合理购房需求,加快非一线城市楼市去库存。同时,大户型及改善性置业税费下降更明显,体现了政府鼓励换房及改善性购房,提高居住质量的意图,亦符合我国已基本实现户均一套房的实际。而从供给侧改革的角度看,减税正是供给侧改革的一大工具。事实上,去年的中央经济工作会议已经提出"实行减税政策",与此前"结构性减税"的表述,不加定语的"减税"无疑显示了中央更大的决心。

  当然,房地产去库存并非一朝一夕可以完成,而是一场艰苦的持久战,针对去库存过程中可能发生的各类问题,有关部门应做好相应的防范预案。例如,在供需绝对失衡的三四线城市,供给绝对过剩形成的巨大去库存压力不容小觑,随着房贷首付比例最低下降至两成,不排除银行资产质量出现风险的可能。又如,从以往降低契税、营业税后楼市表现看,卖方以减税为由"跳价"的情况并不在少数,特别是在需求较为旺盛一二线城市,未来房价可能面临一定的上行压力。

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