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房地产进入存量房时代
2016-01-26 06:18  记者王懿 

  

  2015年在中央促消费、去库存的总基调下,房地产供需两端宽松政策频出,市场成交量价稳步回升,行业运行环境显著改善。但值得注意的是,土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷,全国商品房库存压力继续增大。房地产开发投资增速持续下滑,2015年全年增长幅度只有1.0%,比2014年下滑9.5个百分点。当前经济进入L型的发展走势,未来经济继续探底可能性仍存在,房地产是经济发展的主要动力,2016年刺激房地产开发投资的政策将会继续

  全国商品房库存超7亿平方米

  1月19日,国家统计局公布了2015年全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,全年房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%(扣除价格因素实际增长2.8%),增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资64595亿元,增长0.4%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。2015年,房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米,比上年增长1.3%。2015年,房地产开发企业土地购置面积22811万平方米,比上年下降31.7%;土地成交价款7622亿元,下降23.9%,降幅收窄2.1个百分点。

  2015年末,商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长6.9%,办公楼销售面积增长16.2%,商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元,增长14.4%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅销售额增长16.6%,办公楼销售额增长26.9%,商业营业用房销售额下降0.7%。

  2015年末,商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2217万平方米。其中,住宅待售面积增加1155万平方米,办公楼待售面积增加128万平方米,商业营业用房待售面积增加458万平方米。根据测算,这7亿多平方米的库存,按照我国人均住房面积30平方米计算,可以供2.4亿人口居住。因此,"去库存"显然已经成为2016年楼市的主基调,截至2015年末,全国住宅待售面积为45248万平方千米,较上年增长11.2%,占全年房地产库存量的63%,成为2016年房企去库存的重点对象,尤其对于三四线城市而言,去库存压力非常大。多地政府工作报告将楼市去库存摆在重要位置。中原地产首席市场分析师张大伟表示,全国商品房待售面积以及住宅待售面积均再度攀升,而且达到历史峰值。可见虽然本轮市场回暖使得部分一二线城市的市场库存有所回落,但从全国库存情况显示,分化的格局很明显,这也会让房地产继续面临很大的风险。这种情况下,房地产市场走势依然堪忧。在库存高企的压力下,销售回暖短期内未能带动投资复苏,全国开发投资持续走低。

  全国房地产销售累计面积从去年6月份开始由负转正,销售面积比2014年增长6.5%,销售金额增长14.4%。尽管如此,库存面积仍在上升,2015年末商品房待售面积71853万平方米,比2014年上升15.6%。库存面积压力犹存,将坚定房企转型信心,加速房企转型步伐。2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,比上年增长2.6%。其中,国内贷款20214亿元,下降4.8%;利用外资297亿元,下降53.6%;自筹资金49038亿元,下降2.7%;其他资金55655亿元,增长12.0%。在其他资金中,定金及预收款32520亿元,增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元,增长21.9%。

  2015年末房地产企业资金有所缓解,到位资金比2014年增长2.6%,都归功于良好的销售业绩,其中定金及预售款、个人按揭贷款收入贡献大。企业资金相对宽裕助力2016年拿地,不过在近几年住宅利润率下滑,未来住宅市场增幅缩窄的背景下,企业转型意愿大于拿地。

  上海链家市场研究部表示,从全国房地产开发投资增速来看,1-12月的回落速度进一步加快,达0.3个百分点,也就是说,整个2015年开发商都逐渐减缓了房地产的开发投资速度,按照这个趋势来看,2016年甚至到2017年上半年,全国房地产市场的新房供应量将会呈现出下降态势,一些需求量较大的区域供不应求的矛盾将会进一步激化。

  从去年以来,全国房地产开发企业土地购置面积同比一直处于下降状态,虽然1-12月相比1-11月降幅缩窄,但环比跌幅仍然维持在30%以上的水平,并未出现逆转现象,此外,国家统计局1月19日也公布了2015年GDP增长6.9%的数据,该数据创25年新低,结合GDP的增速来看,目前国内经济形势非常严峻,未来将继续乏力,开发商考虑到投资风险问题也逐渐减少购地,尤其是缩减三四线城市的购地成为长久之计,未来全国土地市场或出现越来越明显的分化格局,一线城市和重点二线城市地价继续上涨、三四线城市土地频频流拍或会成为2016年土地市场的新局面。

  从全国商品房的销售情况来看,全年基本表现出成交量、价上涨的趋势,并且从9月份开始企稳,1-12月虽然有一定的回落,但基本维持原先平稳水平。从去年商品房来看,全国在多方利好政策的叠加作用下,成交量、价达到高位,甚至不少城市成交量达到了历史罕见高位,成交价更是屡破新高,去年商品房的销售额和销售面积环比差距逐渐扩大,也表明了商品房的需求呈现过热情况,开发商提价的状况比比皆是。

  今年一线城市房价仍将上涨

  2015年以来,在一系列政策刺激之下,楼市不断回暖。尤其是一线城市在楼市回暖的同时,土地市场更是火爆。上海易居房地产研究院近期发布的报告显示,2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米,2015年成交价不断攀升,全年土地成交均价涨至13745元/平方米,同比增幅高达85%。而如果扣除楼面价较低的广州,北京、上海、深圳的楼面价更高。根据报告,从近六年一线城市土地成交走势看,2011和2012年土地成交在行业环境变化的影响下处于低位,2013年成交量回升,为近六年来最高位;2014年由于市场降温,成交量重新回落;2015年市场初步回暖,且受制于政府供地节奏的约束,成交量惯性下跌。在一线城市供地有限的情况下,土地价格也屡创新高。

  2015年12月份70个大中城市房价指数日前出炉,延续了前一个月小幅上涨的走势。数据显示,有21个城市房价同比上涨,其中深圳以47.5%的同比涨幅领涨,上海、北京、广州以18.2%、10.4%和9.2%的同比涨幅排在前几位。中国指数研究院日前公布的数据显示,2015年第四季度百城住宅用地楼面均价为每平方米3645元,环比三季度上涨5.3%,同比上涨23.9%。100个城市有52个城市住宅用地楼面均价同比上涨,37个城市下跌。根据中国指数研究院统计,2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。分梯队来看,一线城市全年累计涨幅高达17.2%,较2014年扩大16.62个百分点;二、三线城市分别下跌0.53%和1.09%,跌幅较2014年明显收窄。一线城市因人口、资源及财富持续集聚,各类需求旺盛,2015年在宽松政策助力下,改善性需求明显释放,加之多个高价位项目陆续入市,房价涨幅明显。其中,深圳同比涨幅高达38.65%,上海和北京分别上涨15.32%和9.17%。受需求热度及年末高价土地成交影响,未来一线城市房价上涨压力仍然较大。因此面对市场分化,房企投资也更加谨慎,更多投向当前房地产市场相对较好,土地价格更高的一线及重点二线城市。以上海为例,2015年上海的地价平均上涨了38%,已成为品牌房企布局重点,由于竞争激烈,2015年上海更是出现多个"地王"。

  另外,国土部日前发布的2015年第四季度全国主要城市地价监测报告显示,2015年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为3633

  元/平方米,其中住宅为5484

  元/平方米,同比增长3.92%,较上一季度增速上升0.51个百分点,环比增速较上一季度均略有放缓。相关报告显示,2015年典型房企在拿地方面的成交楼板价和成交总金额均上涨近四成。而随着楼市进一步分化,房企拿地更加集中于大中城市,竞争激烈进一步推高地价,高地价将导致高房价,预计2016年大城市房价仍将上涨。而2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大,全年增长10%左右。主要原因包括:2015年房市进入复苏通道中,2016年地市也将进入升温通道;二是从成交结构上看,地价最高的一线城市土地供应有限,价格继续大涨。

  克而瑞提供的最新数据显示,2015年上海计划土地供应量为900平方千米,实际供应777平方千米,完成率为86%。广州计划土地供应量为834平方千米,实际供应525平方千米,完成率为63%。北京计划土地供应量为1600平方千米,实际只有613平方千米,完成率仅为38%。一线城市供应量减少,因此推出的土地受到多家房企争夺,溢价率飙升,单价和总价地王频频被刷新,推动楼价继续走高。因此,一线城市当前的重要任务已经不是去库存,而是补存量,政府增加城市土地供应,缓解房价上升趋势。此外,由于市场预计北京、上海房价将继续上涨,开发商竞相争夺地块,不断推高了地价,但昂贵的地价也挤压了开发商的利润,使得开发商压力重重。业内人士认为,即使房价上涨,按目前高昂的地价,开发商的利润将会受到挤压。据同花顺数据显示,截至2016年1月19日,A股共有70家上市房企预告了2015年业绩,其中10家净利润尚不确定,剩余60家中,20家房企的净利润同比下滑,占比三成多,其中8家为首亏。20家房企中,嘉凯城的跌幅最为惨烈,同比降幅竟然高达6138%;跌幅排名第二的万通地产,下滑幅度达到1475%;跌得最少的蓝光发展,降幅也有8%。

  房企和险资的双向融合

  去年底,在海外扫完货的安邦(保险)回国内狂扫地产股,直奔房地产企业龙头万科、金地集团和金融街,接着去年12月万科A就发布公告称,深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人前海人寿合计持有公司A股股票22.11亿股,占公司现在总股本的20.008%,为公司第一大股东。自从1995年华润成为万科第一大股东之后,时隔20年,万科大股东第一次易主。此外,平安集团旗下平安好房也进军北京租房市场。据泰康人寿方面此前发布消息,未来5-8年,将投资1000亿元建设25~30个养老社区。

  2015年以来,随着相关利好政策刺激、房地产市场回暖,险资入股房企脚步明显加快,万科、恒大和碧桂园等多家房企被险资频频举牌。2016年保险资金对于房企标的的兴趣仍未减退,引发市场对于后者投资价值的关注。分析人士认为,险资在资本市场中密切关注房地产板块,不断为其在房地产发展中谋取更大话语权,并且险企利用多种形式投资房地产,既有获取稳定投资收益的想法,也有共享资源,为健康、养老用地产积累资源的考虑,产业链的通畅有利于其扩大布局。

  未来在海外不动产投资方面,保险资金运用有望迎来更大的空间。2015年各大保险公司先后出手海外房地产。中国平安以2.6亿英镑买下了伦敦劳合社大楼,开创险资投资海外不动产第一单后,中国安邦以19.5亿美元的价格将曼哈顿最负盛名的纽约华尔道夫酒店收购,该价格创下美国酒店业史上最高成交纪录,阳光保险以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店。中国保险公司在法兰克福、悉尼、伦敦等地频频出手,投资不动产。

  据戴德梁行预计,未来五年间,中国保险业的海外房地产投资规模将会从目前的水平上升至接近总资产值的5%,相当于新增730亿美元。随着投资资金占比及资产管理规模增加,预期投放于房地产的险资将会大幅增长,到2024年,将再有750亿美元的资金用于购置房地产,届时,中国险企所持有的房地产物业总值将达到1540亿美元。大规模保险资金进入房地产行业,不仅推动资本和实业跨界融合,房地产市场格局也将发生深刻变化。而目前有近50家保险业专业投资大军。据统计,在已披露去年中报的923家房地产公司中,险资首度现身57家公司的前十大流通股东行列。从相关情况来看,险资重点布局在科技类个股和房地产股上。

  戴德梁行1月7日在北京发布房地产行业系列研报指出,险资企业将有更多资金用于房地产投资,这将极大的刺激国内地产投资市场反弹。同时,险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将投资目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。

  与此同时,险资也引起地产企业的重点关注。实际上,除了选择合作,去年多家房企也开始入股险资"求输血",目的或为延伸产业链。随着保监会批复辽宁时代万恒股份有限公司将所持有的百年人寿1亿股股份转让给大连万达集团,万达集团累计持有百年人寿股份9亿股,占总股本的11.55%,以微弱票数优势坐上百年人寿头把交椅。恒大集团宣布将以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为恒大人寿,并计划将在3年内把恒大人寿的资产规模做到1000亿元以上。紧随其后,复星国际有限公司公告称,复星已完成收购美国保险公司Ironshore剩余80%权益。连同2015年2月份复星收购Ironshore20%的拥有权权益,Ironshore成为复星间接持有的一家全资附属公司。据不完全统计,中天城投、新华联、法海控股、泰禾集团、阳光城等5家上市房企已出资设立保险公司,绿地、珠江投资等公司也通过参股的方式进入了保险领域。

  2015年11月,保利地产宣布与太平人寿结成战略合作伙伴关系,组建养老产业基金。2016年1月18日,华夏保险与保利地产签约合作,双方将在养老产业、网络创新方面尝试布局。保利地产将尝试把保险机制引入城市居民养老领域,开拓保险、地产、养老、健康产业融合发展的新模式,并规划琶洲互联网创新集聚区、国际金融城、珠江新城融合发展的黄金三角区等事宜。

  此外,在二级市场上,安邦保险、富德生命人寿、前海人寿等保险公司举牌房地产上市公司,一度引发密切关注。另外,中国人寿、中意资产、太保资管、天安财险等保险机构也相继对房地产板块标的展开调研。实际上,保险资金在资本市场多层次介入房地产业的预期已经出现。有券商分析人士认为,房企与资本的深度结合已成保险业发展的一大趋势,跨界带来的资源整合将丰富双方业态和盈利模式,未来,保险机构和房地产公司在商业地产、产业地产的房地产信托投资基金、股权投资基金等方面的深入合作,将为保险资金运用带来更大空间。

  戴德梁行研究报告表示,房企和险资的双向融合是大趋势。未来随着国民的保险消费增加,险资企业将有更多资金用于房地产投资,将极大的助力国内地产投资市场反弹,烘托优质地产资产量价齐升的新局面。同时,险资的资金注入将推动大宗交易市场的活跃度,预计会将投资目光集中在京沪等一线城市带有稳定现金流的项目。

  就近期保险业与房地产行业的关系,戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵介绍说,"地产类投资已经成为保险资金的热点,尤其是优质的地产公司股。险资的进入有利于推动房地产行业的金融化进程,推动房企向轻资产转型。"在刘兵看来,二者结合关系更像是融资层面的合作关系,而非竞争关系。未来的房地产也将迅速向金融产品属性转变,房企和险资的双向融合是大的趋势。

  房企加快多元化转型

  2016年楼市的变化,尤其是高库存压力已经成为房地产企业的一块心病。市场供应端和需求端的不平衡,促使整个房地产行业的整体利润率在下降,并且将成为房企生存常态。同时,利润率走低也在考验着开发商的应对能力。为此,不少房企也在加速转型。而从2015年房企销售业绩表现来看,有7家房企销售金额过千亿元,其中万科、绿地和恒大这三家房企销售金额超2000亿元,此外,2015年销售金额超过100亿元的房企也超过了百家,这些千亿级的房企,早在两年前就已纷纷跳出房地产领域寻求新的产业突破。

  中国指数研究院报告指出,由于房地产市场库存压力不减,企业投资动力不足,在各种相关政策推动下,大型房企也加快了多元化转型的步伐。越来越多的房企积极转型为服务商,围绕现有客户资源,升级物业服务体系、拓展客户延伸服务,打造全产业链增值服务模式。

  随着楼市"白银时代"到来,面临利润率下滑的困境,房企转型势在必行。尽管各家房企转型之路不尽相同,但多元化发展成为房企转型的共识。养老地产、旅游地产、产业地产、房地产金融以及物业服务等成为房企转型的重要战略。而面对利润率下滑等困境,众多房企开始寻求新的利润增长点,布局房地产金融业务。从目前房企布局"大金融"的领域来看,几乎涉及包括银行、保险、券商、交易所、信托基金等在内的方方面面。如恒大、万达、绿地、泛海控股等众多知名房企也涉足房地产金融领域。

  目前销售规模化发展已不是房企主题,房地产将逐步进入存量房时代。而随着房地产市场进入存量房时代,房企更加注重向服务和营运方面转型,并开始由传统的住宅开发向商场、文化产业等城市综合体演变,众多房地产企业在服务领域均有布局,如万科将触角伸向商办、教育、养老和家装等领域,绿城涉及代建、电商、地产金融、园区服务等服务领域。另外,继影视文化、移动互联网、网络游戏、电子商务等之后,健康产业也成为上市房企愈演愈烈的跨界投资、并购标的,包括恒大地产、荣盛发展、远洋地产、绿城集团等均有涉足医疗业务。据不完全统计,目前至少已有10多家上市房企切入医疗健康产业,并有相当数量的上市房企提出发展大健康产业。

  随着中国社会快速老龄化,养老地产逐渐"红火",不少大房企都开始有所关注和探索,万科、万达、恒大、华润等龙头房企2015年竞相布局社区服务端口。另外,在住宅地产降温、商业地产过热后,产业地产成为房地产业探索转型发展的新动向。如万科选择做物流地产,中粮、华润、金地等知名房企也纷纷布局产业地产。此外,还有不少房企进入了房地产行业外的新领域拓展,房企多元化布局速度正在加快。据不完全统计,2015年,房地产行业TOP

  50企业中有16家开始了多元化运营,TOP

  100企业中约有25家。像一些龙头标杆性企业,如绿地确定了大金融、大基建和大消费三大板块,金融方面定位"投资+投行",意图获取保险、证券等全牌照,基建方面主要是地铁投资和上盖地块建设,消费更是包含了进出口商品、汽车、酒店、旅游等多个领域;恒大又进军了保险业、大健康和社区O2O,并将原有的足球、文化、快消等业务分拆上市。同时,也有不少房企进入其他领域,如万科6月推出万科家装,打造一站式家装服务,8月联手链家成立合资家装公司深入挖掘家装服务市场,在后端拓展社区O2O、社区医疗、社区养老、社区金融等生活服务;绿地、世茂、金地、招商等房企联合平安好房等金融机构为客户提供金融服务;碧桂园和阳光城进军教育;中天城投进军互联网保险。

  以万达为例,万达集团董事长王健林日前在万达集团2015年年会上,正式公布了2015年工作业绩和2016年工作目标。王健林称,2016年,万达集团总收入为2543亿元,同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元,至1000亿元左右,同比降幅约为40%。到2016年底,万达将不再是房地产企业,而成为综合性企业。预计到2017年,万达超过三分之二的收入和净利润将来自服务业。万达此前一直强调"去地产化"转型,对此,王健林进一步解释称,万达转型不是退出房地产,只是不再把房地产作为主导产业,不再作为万达收入和利润增长的主要来源,"增长主要靠其它产业"。从万达目前转型的方向来看,文化旅游产业和网络金融已成为万达今后成为国际一流跨国企业的新动力引擎。

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