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楼市调控需建立长效机制
2017-03-21 00:22
   3月17日,北京市住建委等多部门联合发布楼市调控新政,对二套房实施更严格的限购
限贷政策。此后,石家庄、郑州、广州、长沙等多个城市相继收紧楼市政策。据不完全统计
,3月以来,各地已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。

  继2016年325新政和930新政后,楼市调控再度加码升级,显示在当前经济转型背景下,
房地产领域的重要性、复杂性和敏感性被前所未有地凸显出来。应该说,在调控政策的影响
下,去年以来,楼市未出现明显的大起大落,基本保持平稳健康。但是,在全社会流动性相
对充裕的大环境下,随着调整政策效应的边际递减,部分城市投资、投机性需求有所回潮,
特别是部分未实行限购政策的二线城市,以及环一线城市的三四线城市,房价出现较为明显
的上涨。

  据国家统计局数据,今年1-2月,全国商品房销售面积同比增长25.1%,增速较2016年
全年提高2.6个百分点,较去年12月11.8%的单月增速大幅提升13.3个百分点;商品房销售
额同比增长26%,增速回落8.8个百分点,但相比去年12月18.5%的单月增速,仍提高了7.5
个百分点,销售热度超市场预期。2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据亦显示,当月
一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%,二线城市上涨0.3%,三线城市上涨0.4%,二
三线城市房价涨幅更高。更值得关注的是,当月新建商品住宅价格环比下降的城市有12个,
持平的城市有2个。其中,在15个一线和热点二线城市中,有10个城市新建商品住宅价格环
比下降,2个城市环比持平。总体来看,楼市销售热度和房价上涨的外溢效应正逐步放大,
正在从一线城市向外传导至周边城市,特别是非限购的三四线城市。

  事实上,房价一线城市滞涨、三四线城市走强的态势,有利于三四线城市去库存,但在
社会流动性相对较充裕的环境下,一线城市的资金挤出效应很可能导致三四线城市房价失控
,不利于房地产市场的平稳健康发展。在此背景下,此次多地及时加码楼市调控政策无疑顺
理成章,也是对去年中央经济工会议定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及今年政
府工作报告明确提出“遏制热点城市房价过快上涨”的具体回应。

  目前来看,以北京为中心,3月以来,河北涿州、保定涞水县、张家口崇礼区、石家庄
等4城相继出台限购政策;环上海区域的浙江嘉善县则对新房、二手房全面限购,明确在全
县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房。可
以预见,在“因城施政、分类调控”的基调下,库存高低、房价表现将成为因城施政的关键
指标,未来除了一二线城市继续保持相对严格的调控措施外,部分短期内价格上涨较快、特
别是处于环一线城市圈、承接城市圈溢出效应、投资性需求占比较高的三四线城市,将成为
下一轮楼市调控政策加码的重点区域。当然,我们也应看到,如果不能建立有效的长效机制
,仅靠政策层面的调控,最终只能越来越偏重限购、限贷等行政手段,只能治标不治本。因
此,短期来看,有关部门应继续强化“因城施政、分类调控”的政策导向,既要挤出热点城
市可能存在的楼市泡沫,也要在推动三四线城市去库存的同时,防止新一轮泡沫的产生。长
期来看,决策层应积极推进顶层设计的建设,对土地规划、房地产开发、房屋保有及交易等
各个环节进行通盘考虑。在此顶层设计下,政府应积极推进多层次房地产市场的建设,让有
形之手与无形之手通力合作,实现保障房与商品房、产权房的有效衔接,进而优化土地资源
配置,实现“住有所居”的目标。