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房租为何“涨”声一片 提高供给与加强监管皆不可缺

发布时间:2018-09-10 23:47

作者:记者戚奇明

  数据显示,7 月份,北上广深四大一线城市,以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11 个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%,引发市场担忧。为此,各地政府都推出相应政策对房租进行限制。但专家表示,政府支持住房租赁市场的美好愿望与现实尚有一定距离。
  房租上涨有因
  来自外地的租客张先生告诉《上海金融报》记者,他在浦东新区某小区长期租房,租金上涨已不止一次,近两年每年提升6000元,平均月租金同比提升500元。为此,张先生在该区其他地方找过租赁房,但附近很多房源都在几家品牌租房企业手上,因此同类房子的租金价格并无多大差别。
  另有租客吴女士告诉《上海金融报》记者,她租住的小区位于虹口区,是六层楼的老式公房,虽然房源来自个人提供,但价格不菲,一室一厅月租金高达5000元。吴女士表示,她曾询问房东关于租金的问题,房东说,由于8月和9月是房源较紧张的时间段,大学毕业生要租房,外来务工人员要租房,且周围正在进行棚户区改造,这部分拆迁人士买房前也要租房,因此房租会有一定程度提升。
  除上海以外,近来不少城市的房租价格均有所上涨。8月,不少地方政府部门出台政策,抑制租金快速上涨。
  谈及房租上涨的原因,北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军对《上海金融报》记者表示,首先,我国租房市场中约95%是私人产权房,供应较为充分,但这些房源在相当一段时间内的出租价格相比房价并不合理,即租售比甚低,因此房租本来就有一定上涨空间。其次,一段时间以来,国内房价很高,购房者也很多,政府想抑制房价上升,就要引导更多人去租房,并积极加快住房租赁市场建设。在此过程中,需要政府、企业、机构共同参与,并提高租赁房供给在整个市场的比重。但在具体操作过程中,政府只能起引领作用,更多需要依靠企业和其他机构深度参与。而实际上,很少有企业会把业务重点放在长租房的建设和运营上。“因为租赁住房的投资收入可能要几十年才可收回,而销售型公寓或房屋两三年就能进入下一轮投入和产出过程。所以,不论是国企还是民营企业,虽然会在一定程度上配合政府的呼吁发展租赁房,但并不以此作为发展重点,或者在推进过程中有违政策颁布时的初心。”
  资本“天性”逐利
  此前,位于北京海淀永丰产业园北侧首批企业自持租赁房项目之一的万科翡翠书院,启动预租时所公布的高房租信息曾引起哗然。据了解,该项目的户型主要分为两类:占70%的一类是月租金1.5万元至1.8万元的90平方米三居室,另一类是月租金3万元至4万元的180平方米以上复式四居室。按配租规定,租户需一次性付清首个租期(十年)的全部租金。如果租一套90平方米三居室,按1.5万元月租金计算,十年全部租金将达180万元;租一套180平方米的四居室,按3万元月租金计算,十年全部租金将达360万元。
  据悉,该项目虽以租赁方式投入市场,但其地皮价格是商品房的“地王”价格。李战军对此表示,由于拿地成本高企,使这块土地不具备建造低价租赁房的可能,万科不得不将这个项目做成高端住宅。“这样的租赁房必然不会面向中低端收入的百姓,而是面向高收入人士,收取的也是高价租金。”李战军认为,这种情况下,要回归政策初心,政府就要鼓励更多中小房企进入住房租赁市场,并要求银行提供贷款。这个时候,问题又出现了。“一批企业似乎看到了赚钱的机会,拿到贷款后就在市场上大肆收购租赁房屋,并按市场要求进行改造,完成改造后就大幅提升租金价格。加杠杆推升租金价格后,这部分企业会面临风险。无论是把房屋推向市场后出现需求不足,还是被相关部门约谈后降低租金,都可能使这些企业无法偿还贷款,进而引起‘爆仓’。”李战军表示,初心和愿望良好的政策,有时并未具有市场基础,同时也忽略了资本逐利的本性。
  值得一提的是,在租房贷被长租公寓企业用于开拓市场的时候,近日,北京银行、建设银行、平安银行等多家金融机构暂停租房贷款业务,其中,北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。9月6日晚,平安银行将针对租房提供的信贷产品“房租贷”从其App中悄然下架,同时也停止与蛋壳等租房中介机构合作。
  同策研究院总监张宏伟告诉《上海金融报》记者,租金贷涉及两个问题,一是长租公寓企业通过该业务进行变相融资,有些企业可能由于种种原因导致资金链断裂,进而破产。二是部分企业利用租金贷“拿房”,房源成本会有一定程度上升,最终转嫁到租客身上,使租金价格上涨。在控风险和稳租金的情况下,部分银行就暂停了这项业务。
  张宏伟表示,未来长租公寓的发展亟待解决资金问题。对于轻资产长租公寓企业,除了日常运营的收益外,当规模化到一定程度后,可以通过股权出让等方法进行融资,进一步扩充规模,提升市场地位,最终走上IPO道路。但在此过程中,可能会面临一定风险。对于部分重资产类企业,由于物业往往长期持有,还可通过大宗交易来获得资金。“此外,这些企业可以通过资产证券化来解决资金问题。长期看这可能是趋势,政策方面也有支持。”
  政府干预不易
  每逢市场出现问题,总有很多人呼吁行政干预。最近房租大涨后,部分地区出现了“租金管制”。在我爱我家前副总裁胡景晖隔空喊话“长租公寓(如果)爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”后,网民最期待的事终于发生。最先出手的是北京。6天内,北京住建委两次约谈房产中介,前10家中介承诺不涨租、不恶性抢占房源,并准备拿出12万套存量房给市场填充“弹药”;后12家中介对自己克扣租金、打隔断出租、提前清退租户等行为表示“痛心疾首”。
  8月28日,西安一刀斩断“将房租化身消费贷”的租赁模式——其发文要求,住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。
  8月29日,深圳推出“稳租金商品房”项目,深圳地铁和深业集团的合资公司打算在核心市区开发一个精品公寓试点项目,接受政府的租金管制,一房一价,一年一调,租金年增长率最高不超过5%。
  对于深圳出台的限制房租增速的政策,张宏伟表示,虽然政府对租房市场进行干预,但从具体操作角度看,尚有难度。“首先,政府要有一个官方平台把市场上所有租赁房源集中起来监管,才能控制5%的增长率。官方平台更有可能针对一些大型中介机构,而对小业主或有小产权房的房东较难监管。其次,如果针对单套房源的房租涨幅进行限制,也比较难,在成交过程中房东完全可能收价外款。我认为,要想稳定房租,关键要增加市场供应,此外要有切实可行的配套监管措施,以禁止炒房租的行为。”
  对于如何加强供应,张宏伟认为应该提倡多渠道供应。“政府应重点为城市所需要的特定人才及本地户籍的低收入家庭提供保障。企业以及市场其他参与主体,包括创业公司、开发商、酒店背景的运营管理公司等主体,要充分利用存量物业,尽量把闲置的或者利用效率不高的物业盘活,做成租赁型产品。这需要一定的政策支持,比如对这样的项目在土地性质上可以一定程度放宽审批。”