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山东海阳海景房退潮:大量业主宁愿交违约金也不收房
2018-02-11 10:27  来源:南风窗 

  碧空之下,大海披挂一条蜿蜒的金色沙滩,长拥着洁白得发亮的楼群。海水湛蓝,波光粼粼。

  张赟心动了。他常住上海,逐渐厌恶吵闹、噪音、空气污染。2013年年底,他买下宣传图上的一处海景房,他的世外桃源。认购、收房、入住,近3年过去。他很快发现,这里的确在“世外”,却并不是“桃源”。

  入冬后,海水的颜色更像是浅一些的蓝黑墨水,近海区漂着大片大片团状的浮萍似的黑色植物,是浒苔。它们被海水推到岸边,将近岸的沙滩、岩石、退潮后露出的海床也涂成深灰深褐色。

  海滩上,一个人也没有。

  天暗以后,张赟有时会在阳台或窗边,望着外面的灯光,分辨哪一盏是居住的人家家里的灯。一家,两家,没了。楼群连起的轮廓藏进绝对的黑暗里。

  这些庞大而沉寂的楼群在山东滨海城市海阳,大多兴建于2011年之后。据海阳市地情资料库《海阳年鉴》载,2007到2009年,海阳市房产管理局批准预售面积在48到71.31万平方米之间;2010年,这一数字是83.95万平方米;到了2011、2012年,更是达到153.36和148.06万平方米。

  海阳房地产开发迎来红火期,在这背后,是山东海景房潮流的一度风行,和2012年在海阳举办的第三届亚洲沙滩运动会(简称“亚沙会”)带来的旅游房产开发的巨大潜力。

  

  2016年7月8日,山东省烟台市,在海阳凤城金沙滩附近海域,大面积浒苔分布在沿海一线。

  你看到什么

  1月21日,海阳市区陡然降温到零下10℃左右,滨海一带,海风更添寒意。

  冬天的海总带着不明显又化不开的雾气,雾在远远的海上和云连作一起。海边的云层移动得快,阳光投下来,跟着云的姿态在变化,光束仿佛在狭长的滨海城间游走。

  驱车穿梭在街道路上,天色时明时暗。马路两旁,树叶落得差不多了,有清洁工人在路边清理。

  路上偶尔能看见两三辆私家车,如果不算这些车上的人,从亚沙新城西至海阳核电站,一个多小时的时间里,分散在5个点的共20余名清洁工,他们是我在路上几乎仅见到的人——还有2人,分别是当地景区连理岛和河清岛湿地公园的保安。

  我决定去当地人气最旺的丽达购物中心,这也是海阳滨海城区唯一的商场。与别处的大商场没有不同,除了人。

  一楼以服装区为主,各类年龄和品牌的服装店一应俱全,但还不到10名顾客,相比之下,每家店1到2名营业员的数量显得太多。商场二楼是生活超市,商家打出了红色喜庆的灯笼,人数明显多了些,多为老年人,是来置办年货的。

  在商场一楼的儿童游乐园,裹着大衣的工作人员伏在桌上,似乎已经进入睡眠。旁边有两个小孩正在玩泡沫滑梯,他们的爷爷在场外看着他们,身旁购物车满满的蔬菜和肉食。

  其中一个大爷说,他们爷孙就住在商场背后的海滨新城,买菜图方便,一次买够半个月的量,住久了已经习惯了,“我们楼盘挨得近,还好呢,别人买东西,只能开车来”。

  老人夸自己当年的眼光,“只有我们这个楼盘在涨,破一万了”。他说,海滨新城离商场近,旁边就是凤城大集市,每个月的5日和10日赶集,很热闹。

  海阳市区一处在建的海边楼盘。

海阳市区一处在建的海边楼盘。

  大集市在商场后不远,原先占地三条街,现在变两条了。第三条街就在海滨新城小区边上,被建筑隔板围起,此地又有新楼盘将拔地而起。这是靠近商场和集市,此处最优越的地理位置。

  离开商场时,我到大门边的一家面包店买面包和热饮。售货员说,这里夏天才卖热饮,冬天不卖,因为人太少了。她告诉我:“你是这一个月来,第一个要热饮的顾客。”

  司机毕刚是海阳市区本地人,接着,他带我去了次优的地方,亚沙村一带。这里是亚沙会赛事进行时,组委会和各国运动员居住的地方。

  亚沙会结束后,海阳市几乎所有的政府部门和公检法等都迁址到此,有班车接送。还配套了海阳一中初中部、小学和幼儿园,有校车接送。

  海阳人要办公事,都要从市区来亚沙新城。“我扣个分啥的,交罚款都要来这儿,车管所也在这儿,政府就是想把人吸引过来,但其实呢……”毕刚指着车窗前,问我:“你看到什么?”自从我告诉他,我是来海阳实地看房子的,他就一直重复地问我这个问题。

  离开丽达商场或是亚沙村的周边,不到2公里,随处都是修好了没几人住的房子。在近海区,空置率尤甚,风格恢弘的酒店式建筑还没安装窗户,已近10年。

  高尔夫球场的北侧,连成排的小别墅空荡荡的,袒露着折旧的苍白色,旁边的高层修到一半,顶层的钢筋束暴露着,刺向天空。

  我回答毕刚:“什么都没有。”

  “这就是了嘛,你看一圈就懂了,回去(市区)该吃吃该喝喝,该回去就回去了。”他说。

  海阳亚沙新城

海阳亚沙新城

  那年夏天

  海阳的海景房也曾有过烈火烹油的时期,2012年是标志性的一年。那年6月,在海阳举办的国际赛事第三届亚沙会,给海阳这座城市在方方面面留下了深刻的记忆。

  亚沙会历时7天,2012年6月16到22日,比赛设有沙滩排球、沙滩足球等13个大项、49个小项。亚奥理事会 45个成员国家和地区参加。

  亚沙会之后,商机在海阳涌现,首先是旅游业。《关于海阳市2012年国民经济和社会发展计划执行情况与2013年计划(草案)的报告》显示,2012年,海阳旅游业保持快速增长,“预计全年共接待国内外游客638万人次,实现旅游收入34.6亿元,同比增长30%和31%”。

  毕刚对那年的盛况念念不忘。那时他是出租车司机,海阳迎来大批中外游客,他每天“随便跑跑”挣个400元很轻松,他用个人的车,每月只需要交60元管理费,乐得早晚随时待命。“现在嘛,早上6点半出门晚上9点回,跑死了也就赚个300元。”

  不只是毕刚,那年也是海阳房地产开发,尤其是滨海城区旅游房产开发的“盛年”。为打造亚沙会场地,海阳市大兴土木建造亚沙城,规划亚沙会场地及配套周边等,面积20平方公里。

  因为一场国际赛事——第三届亚沙会,2012年成为了海阳旅游业和滨海城区房产开发的“盛年”。

因为一场国际赛事——第三届亚沙会,2012年成为了海阳旅游业和滨海城区房产开发的“盛年”。

  亚沙会之前的基建,和以后的旅游资源开发——丁字湾亚沙文化旅游产业聚集区的建设等,以及2013年,海阳相继举办的首届沙滩足球亚洲杯、中国世界杯攀岩赛(海阳站),一切都为海阳房产提供好了红利。

  在地方税收的榜单和“账单”上,海阳房地产企业的崛起一目了然。在“海阳市2011年经济发展贡献榜”上,地方级税收上榜企业中,前20名有11家房地产相关企业。其中,海阳市福邸置业有限公司以2146.3万元排名第三,房产相关企业中为第一。

  到2014年,房企“逆袭”。海阳鸿辉发展有限公司以10277.2万元登上榜首,在“2014年全市(海阳)经济发展贡献榜”地方级税收上榜企业中,远远超过第二名山东核电有限公司(4812万元)。这张榜单上,前20名中有12家房地产相关企业。

  海阳海景房行业的兴盛有迹可循,在2010年前后,山东海景房作为一股潮流开始风行,海景房广告营销遍布中国,尤其京津冀、长三角、珠三角等富庶地区。海阳的海景房销售也同样如此,甚至“青出于蓝”。

  曾获得“十佳房产营销企业”的海阳市天晟方略房产营销公司,其总经理曾表示,公司甚至开拓了乌海、新疆市场,有独立的驻外销售团队和大批分销商的跟随。

  天晟方略曾代理销售停滞的楼盘,“入驻当月就卖出50多套房, 240余套房仅用不到4个月的时间就清盘”。这成了销售奇迹。把海景房推向全国营销,这一模式被很快地复制、发展,甚至沿用到了今天。

  多名海阳当地人介绍,每年夏天的6月到9月,到海阳的游客多起来,是海景房“卖相”最好的时候。每天滨海路上都有成对大巴车一前一后开过,里面都是营销中介们从全国找来的看房客。

    每年夏天的6月到9月,海阳的游客多起来,是海景房“卖相”最好的时候。

  乱象

  行业野蛮生长之时,总有乱象丛生,海阳海景房营销销售也不例外。

  张赟自认是其中的“受害者”。2013年11月,受到厦门限购的影响,张赟把寻找海景房的目标放到了青岛。网上联系、再到销售公司在上海的销售处,销售人员和宣传单都把楼盘的地址标注为“青岛东”,他签了意向书交了“订金”一万。

  “后来我不想买了,才发现一万退不了。”张赟说,他以为“订金”是意向签订的订金,能退,但协议上却是“定金”,这已经是认购房产的一部分,不能退了。

  张赟最后签下合同。

  张赟的情况不是孤例。2013年9月10日,57岁的江苏人戴敏买下海滩的一处住宅,和房地产公司签订买卖合同,缴纳了部分购房款650977元,而后多笔款项没有支付。房地产公司认为戴敏违约,要求解除合同等。

  戴敏同意解除合同,他表示,房地产公司以“青岛东”扩大宣传,实际是“海阳西”,“我认为是由于原告的过错最终导致了涉案合同的解除”。最终法院审结,判合同解除,戴敏支付违约金19.52万余元。

  毕刚听了“青岛东”的故事,他讲起另一则“趣闻”。2014年,毕刚拉到一名自称北京来的男乘客,男乘客来买房,说自己一分钱不用花:“房子租给酒店,每年给我返10%,10年下来白得套房子”,毕刚认为这不靠谱,被对方嘲笑是不懂投资。毕刚回他,那你就买个七八套吧。

  毕刚的故事没有讲完,他以为没有下文了,其实有的。据中国裁判文书网,涉事公司为凯悦服务公司、高景置业公司,最早的判例发生在2012年,“左手换右手”的游戏就开始了。

  “游戏”的模板是:买受人出资,从高景置业公司处购买一处住宅,再把住宅租赁给高景置业公司,高德置业公司把房子委托给凯悦服务公司管理,由其进行经营(酒店)活动。

  买受人可以从凯悦服务公司处获得“租金”,一般约定:签合同x年,期间每年返给买受人房款的百分之y。

  奇怪的是,凯悦服务公司一开始的合同相对“保守”,签5年,每年返7%,而到后来,签的时间越长,返得越多。在2014年,出现签10年,每年返10%的合约。

  这意味着,如果顺利,买受人可在10年内收回全部房款,相应地,凯悦服务公司在增加自己的财务压力。

  但这一“游戏”没能持续下去。2015年11月,凯悦服务公司停业。

  在法庭上,凯悦服务公司称,受国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化因素的影响,房屋租赁一直不畅,无法收回租金,“所涉房屋系海景房,受季节影响较大,每年只有几个月的租赁旺期”,等等,主张合同无效。

  而曾经的买受人们,为了拿回约定的“租金”“违约金”等,博弈在司法路上。

  一片曾经喧闹的海边沙滩游乐场正在被野草“吞噬”。

一片曾经喧闹的海边沙滩游乐场正在被野草“吞噬”。

  脱离苦海

  潮水退去,谁在裸泳?空房和烂尾房把答案摆得很分明。

  2014年9月,海阳成立“海阳市房地产行业综合整治办公室”,称将严厉打击房地产市场中的违法、违规行为,以促进海阳市房地产业的健康、有序发展。2016年3月,海阳市政府工作报告提出,要多渠道、有计划、有步骤地消化存量房产。

  如今,张赟关于“世外桃源”的禅意已快要变成一种修持忍字诀的法门。收房后一年,2017年5月开始,他常住在海景房。

  一开门,鞋子鞋柜和毛毯上都是细密的灰色毛状菌落,要用刷子用力刷。墙壁上长了白色的毛绒绒的一层,说是“返碱”,要重新涂漆。张赟几个月来从事这些劳作,还要忍受无常的又是注定的停水、停电、断天然气。

  对海景房的热情正在降温。张赟说,他所在的小区,有大量业主宁愿交违约金也不收房,现在他的同楼层只有两户人家。就算是夏天,来的也有很多是租客,一室一厅收月租500元,“这几年房价从4500涨到6880,就比银行存款强一点儿,还根本找不到下家”。

  据中国裁判文书网上的18个判例(共计2015年10个,2016年2个,2017年15个),该海景房所在小区业主拒不支付尾款,被起诉解除合同的,支付违约金在5万到20万之间。

  2017年10月起,张赟开始学习法律和搜集证据,准备像很多同小区的业主一样,通过打官司脱离苦海。