对于国内房地产市场来说，在土地国有制下，政府可为的就是确定房地产市场的发展模式与宗旨，用市场工具来调整房地产供求关系
房价起伏政府如何作为
■本期专家易宪容
中国社会科学院金融研究所研究员
这段时间，国内房地产市场最为关注的问题是深圳的房价。一年半的时间里，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙，平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129%，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。有开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”在中介圈内，被广为流传的一句话是“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅”。不少大的地产公司已经决定，在2008年底前要出清全部存货，不论以什么价格。
深圳房价领涨
从这些信息可以看到，首先，近几年深圳的房地产市场已经不是一个居民住房消费的市场而是一个房地产投机炒作的市场。香港上个世纪90年代房地产炒作之风，已经在深圳重演。其中，深圳房地产投机炒作盛行，香港居民的“功劳”不少，据称，目前香港居民在内地购房达280万套，其中深圳最多。有深圳市官员也说，香港居民在深圳购房所占比例达到7%。这个7%，看上去占整个房地产购房比例不高。但是，如果房地产市场是一个投机炒作的市场，就是这不高的比例，则可成为整个房地产投资市场价格引导者。如果这7%投资者一直预期深圳的房价会上涨，那么整个房地产市场的价格就会随着这种预期上涨推高。因此，对于深圳的房地产市场来说，政府如何来遏制住这7%推高当地房价快速上涨的预期，是调控当前深圳房价上涨重要的方面。
其次，由于深圳房价在短期内快速飚升，不仅会使得深圳各楼盘的市值膨胀，也使得各楼盘利润成倍上涨。突然间从天上掉下来的暴利，无论是房地产开发商还是房地产中介公司，肯定会有更大的动机千方百计地来追求更高的暴利。房地产开发商及房地产中介机构同样会以惜售、捂盘等非市场的方式来对这个市场的投机炒作推波助澜。而在这个过程中，深圳的银行为了分到一杯羹，就会突破种种信贷政策的限制，让银行的资金大量地流入房地产市场。不仅表现为深圳各银行不少新按揭信贷产品出现（如转按揭），也表现为深圳银行的住房按揭贷款余额快速增加。
第三，尽管当前深圳房地产市场的价格快速飚升，不过也有一部分人在说，深圳的房价如何与香港接轨、深圳市关内如何无房可售，但是在目前深圳房地产市场投资者已经明白，这个市场已经炒作得离谱，如果不能在一个确定的时间内退出，那么这个房地产市场的投资所面临的风险是巨大的。
也正是这样一些信息，深圳快速飚升的房价已经引起了全国诸多争议，深圳政府对深圳楼市开始推出系列调控政策。7月3日，深圳召集13个职能部门会议，启动房地产市场联合整治行动，“明确方案、现场监管”的新盘销售监管模式、限制境外人士只能购买一套房产等政策相继出台。据悉，推行统一格式的二手房交易合同文本、以及建立二手房的市场价格评估体系等工作也在进行中。在深圳的房地产政策的调整下，深圳的房价终于下降了。据最新的统计数据，深圳前周新房成交单位均价1.3万元，较上一周1.47万元下降了12.3%。其中关内均价1.98万元，较上一周猛降两成多；关外均价1.12万元，环比也降了7.7%。当然，这些政策效应如何还得继续观察。
对于政府对房地产市场的作为，今年以来广州、南京等地都陆续推出了不少政策。这些政策出台对当地房地产市场产生的作用不一。至于结果如何，我们还得拭目以待。
政府表态成关键
但是，正如以上的信息所表明的那样，有一点必须明确，在中国特殊的土地国有制下，尽管政府对房地产市场具有绝对的主导作用，但是政府对房地产市场作用与影响同样具有可为与不可为的地方。如果这些方式把握不好，政府对房地产市场的宏观调控不仅无法改善目前国内房地产市场这种乱象，反而政府成了房地产市场不能够健康持续发展的根源。
比如，房地产市场的价格是整个房地产市场的核心所在。但是，在市场运作中，政府只能通过调整市场的供求关系来让房地产市场的价格变化，决不可把房地产市场价格作为政府宏观调控的目标。如果政府要调控房地产市场价格，或管制房地产市场的价格，那么只能让整个房地产市场面临的问题更多。比如，政府指定的经济适用房、限价房对房地产市场的价格管制，其结果只能是适得其反。还有，早几年房地产宏观调控所谓“稳定房价”，从而使得全国的房价不仅没有稳定，反之全国绝大多数地方房价快速飚升。因此，对房地产市场价格管制或限制，政府是不可为的。
对于国内房地产市场来说，在土地国有制下，政府可为的就是确定房地产市场的发展模式与宗旨，用市场工具来调整房地产供求关系。比如美国的房地产市场，其《住宅法》就明确规定美国的房地产发展，就是要生产舒适安全、绝大多数人有支付能力进入市场购买的住房。也就是说，美国房地产市场发展最核心的事情就是让90%以上的有支付能力居民进入的房地产市场。在这样房地产市场发展明确宗旨下，所有的房地产市场政策都围绕着这个宗旨而制定。比如说，在美国等一些发达的市场经济国家，在这些国家炒作房地产市场是无利可图的。因为，政府能够通过信贷政策、税收政策对房地产市场炒作进行严格的限制。再比如，对于外国居民进入房地产市场炒作许多国家都有严格的限制。
在土地为国有的情况下，中国政府应该对房地产市场的发展宗旨有一个明确的规定，应该把中国房地产市场发展确立为如何提高整个中国居民住房福利水平的市场而不是炒作投机的市场，而不是通过房地产炒作推高房价的市场，更不是通过房地产市场炒作少数人谋利的市场。在这点上，政府对房地产市场是大有作为。
如果房地产市场是一个全体中国人民提高居住条件的市场，是一个中国人民增加住房福利水平的市场，那么政府就得对国内房地产市场的投机炒作进行严格限制，就得让整个房地产市场不能成为增加所谓的GDP、财政收入和城市竞争力的市场，而是保证居民基本居住条件及提高居民住房福利水平的市场。如果中国的房地产市场界定为一个中国全体居民住房消费的市场，那么目前中国房地产市场的一切基本问题也就迎刃而解了。
目前国内房地产市场的价格为什么会在短期内快速飚升，就在于房地产市场的投资者或投机者利用银行信贷的易获得性、低利息政策及利用金融杠杆把房价炒高的。对国内的房地产市场，这就是政府可为之处。
中国社会科学院金融研究所研究员
这段时间，国内房地产市场最为关注的问题是深圳的房价。一年半的时间里，深圳经历了一次史无前例的房价狂飙，平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129%，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。有开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”在中介圈内，被广为流传的一句话是“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅”。不少大的地产公司已经决定，在2008年底前要出清全部存货，不论以什么价格。
深圳房价领涨
从这些信息可以看到，首先，近几年深圳的房地产市场已经不是一个居民住房消费的市场而是一个房地产投机炒作的市场。香港上个世纪90年代房地产炒作之风，已经在深圳重演。其中，深圳房地产投机炒作盛行，香港居民的“功劳”不少，据称，目前香港居民在内地购房达280万套，其中深圳最多。有深圳市官员也说，香港居民在深圳购房所占比例达到7%。这个7%，看上去占整个房地产购房比例不高。但是，如果房地产市场是一个投机炒作的市场，就是这不高的比例，则可成为整个房地产投资市场价格引导者。如果这7%投资者一直预期深圳的房价会上涨，那么整个房地产市场的价格就会随着这种预期上涨推高。因此，对于深圳的房地产市场来说，政府如何来遏制住这7%推高当地房价快速上涨的预期，是调控当前深圳房价上涨重要的方面。
其次，由于深圳房价在短期内快速飚升，不仅会使得深圳各楼盘的市值膨胀，也使得各楼盘利润成倍上涨。突然间从天上掉下来的暴利，无论是房地产开发商还是房地产中介公司，肯定会有更大的动机千方百计地来追求更高的暴利。房地产开发商及房地产中介机构同样会以惜售、捂盘等非市场的方式来对这个市场的投机炒作推波助澜。而在这个过程中，深圳的银行为了分到一杯羹，就会突破种种信贷政策的限制，让银行的资金大量地流入房地产市场。不仅表现为深圳各银行不少新按揭信贷产品出现（如转按揭），也表现为深圳银行的住房按揭贷款余额快速增加。
第三，尽管当前深圳房地产市场的价格快速飚升，不过也有一部分人在说，深圳的房价如何与香港接轨、深圳市关内如何无房可售，但是在目前深圳房地产市场投资者已经明白，这个市场已经炒作得离谱，如果不能在一个确定的时间内退出，那么这个房地产市场的投资所面临的风险是巨大的。
也正是这样一些信息，深圳快速飚升的房价已经引起了全国诸多争议，深圳政府对深圳楼市开始推出系列调控政策。7月3日，深圳召集13个职能部门会议，启动房地产市场联合整治行动，“明确方案、现场监管”的新盘销售监管模式、限制境外人士只能购买一套房产等政策相继出台。据悉，推行统一格式的二手房交易合同文本、以及建立二手房的市场价格评估体系等工作也在进行中。在深圳的房地产政策的调整下，深圳的房价终于下降了。据最新的统计数据，深圳前周新房成交单位均价1.3万元，较上一周1.47万元下降了12.3%。其中关内均价1.98万元，较上一周猛降两成多；关外均价1.12万元，环比也降了7.7%。当然，这些政策效应如何还得继续观察。
对于政府对房地产市场的作为，今年以来广州、南京等地都陆续推出了不少政策。这些政策出台对当地房地产市场产生的作用不一。至于结果如何，我们还得拭目以待。
政府表态成关键
但是，正如以上的信息所表明的那样，有一点必须明确，在中国特殊的土地国有制下，尽管政府对房地产市场具有绝对的主导作用，但是政府对房地产市场作用与影响同样具有可为与不可为的地方。如果这些方式把握不好，政府对房地产市场的宏观调控不仅无法改善目前国内房地产市场这种乱象，反而政府成了房地产市场不能够健康持续发展的根源。
比如，房地产市场的价格是整个房地产市场的核心所在。但是，在市场运作中，政府只能通过调整市场的供求关系来让房地产市场的价格变化，决不可把房地产市场价格作为政府宏观调控的目标。如果政府要调控房地产市场价格，或管制房地产市场的价格，那么只能让整个房地产市场面临的问题更多。比如，政府指定的经济适用房、限价房对房地产市场的价格管制，其结果只能是适得其反。还有，早几年房地产宏观调控所谓“稳定房价”，从而使得全国的房价不仅没有稳定，反之全国绝大多数地方房价快速飚升。因此，对房地产市场价格管制或限制，政府是不可为的。
对于国内房地产市场来说，在土地国有制下，政府可为的就是确定房地产市场的发展模式与宗旨，用市场工具来调整房地产供求关系。比如美国的房地产市场，其《住宅法》就明确规定美国的房地产发展，就是要生产舒适安全、绝大多数人有支付能力进入市场购买的住房。也就是说，美国房地产市场发展最核心的事情就是让90%以上的有支付能力居民进入的房地产市场。在这样房地产市场发展明确宗旨下，所有的房地产市场政策都围绕着这个宗旨而制定。比如说，在美国等一些发达的市场经济国家，在这些国家炒作房地产市场是无利可图的。因为，政府能够通过信贷政策、税收政策对房地产市场炒作进行严格的限制。再比如，对于外国居民进入房地产市场炒作许多国家都有严格的限制。
在土地为国有的情况下，中国政府应该对房地产市场的发展宗旨有一个明确的规定，应该把中国房地产市场发展确立为如何提高整个中国居民住房福利水平的市场而不是炒作投机的市场，而不是通过房地产炒作推高房价的市场，更不是通过房地产市场炒作少数人谋利的市场。在这点上，政府对房地产市场是大有作为。
如果房地产市场是一个全体中国人民提高居住条件的市场，是一个中国人民增加住房福利水平的市场，那么政府就得对国内房地产市场的投机炒作进行严格限制，就得让整个房地产市场不能成为增加所谓的GDP、财政收入和城市竞争力的市场，而是保证居民基本居住条件及提高居民住房福利水平的市场。如果中国的房地产市场界定为一个中国全体居民住房消费的市场，那么目前中国房地产市场的一切基本问题也就迎刃而解了。
目前国内房地产市场的价格为什么会在短期内快速飚升，就在于房地产市场的投资者或投机者利用银行信贷的易获得性、低利息政策及利用金融杠杆把房价炒高的。对国内的房地产市场，这就是政府可为之处。
