二套房博弈怎可“忽悠”老百姓
沸沸扬扬的第二套房认定标准终于在人民银行和银监会的一纸通知下，有了最终的结果。近日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确要求商业银行以“户”为单位执行第二套房贷政策。《补充通知》的出台，让房贷新政不再留有“后门”，但此前由于执行细则“缺席”而导致的长达两个多月的市场博弈，却无疑伤及了部分购房人的利益，这不得不引起我们的反思。
推敲此次《补充通知》的有关规定，与当初最大的区别在于：一、明确规定二套房的认定标准以户为单位；二、即使第一套房贷款结清的，第二次买房仍属于购买二套房，在银行贷款时，将执行首付款不得低于40%，并且利率上浮1.1倍的标准。而据媒体报道，在9月底房贷新政出台后，由于没有统一的标准，许多银行在具体执行时的认定标准是与此次的规定不一致的。如华夏银行上海分行以“个人”为单位认定“第二套房”；光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”。而兴业银行上海分行则规定，只要第一套房的贷款结清，购买二套房贷款仍属于一套房，执行一套房的利率下浮优惠。如此看来，大部分银行实际上执行的认定标准都十分宽松。
因此，这两个多月中，许多想改善住房条件，实现“小房换大房的”，或者为了子女就近入学选择再购房的老百姓，都冲着一些银行的利率优惠政策出手购买了第二套房。然而，《补充通知》的出台，却让他们的房贷优惠“泡了汤”。据坊间传言，这次的补充规定执行时间有可能会溯及到房贷新政出台之时，也就是说，在房贷新政出台后两个月中即便贷款已经发放的购房人，都要追加实施利率上浮政策。即使最终未必真的如此执行，但至少对于那些已经递交了购房申请，贷款尚未发放的购房人来说，也无疑会陷入进退两难的境地：如果继续办理申请，就会平白无故地多付出大量的贷款利息（根据测算：如果贷款50万元，期限20年，采取等额本息还款法，执行上浮利率后比原先执行的优惠利率要多付利息13万多元）；如果放弃购房，那么至少也要损失一大笔购房定金。这对于购房人来说，其感觉就好比银行设下一个“套”：先是说这里有优惠，但等你一头钻进去时，却又说优惠取消了。银行这样的做法，无疑对购房人的感情造成伤害。
之所以会出现这样的情况，追根溯源还是因为当初政策出台时，给市场留下了博弈的空间。一般而言，调控政策出台引起调控者和被调控者之间的博弈，也是十分正常的市场行为。但是，此次房贷新政出台后，却是在短时间内引发了被调控者之间的激烈博弈，这是十分罕见的。这样的博弈导致的结果就是政策执行不力，调控效果不佳，被调控者实际政策执行与调控者政策意图错位，并可能导致一些购房人无端地蒙受损失。
因此，笔者想说的是，首先，我们的许多政策是否在设计上应该更合理，而且在政策出台之前就进行更加理性和充分的权衡？如果一项政策或法律法规在出台时没有将博弈的空间压缩至最低，那么在其执行过程中，就会遇到各种各样的对策，将政策消弥于无形。这样不仅不能达到监管的目的，而且更可能影响政策的权威和公信力。其次，作为政策执行者的银行，如果只为效益至上，无视自身的社会责任，一味地与政策博弈，最终伤害的将是客户的利益。而银行如果让客户的利益受到伤害，到头来受损失的还是自己。“客户至上，客户是根本”这两句话，希望银行永远都不要忘记！
推敲此次《补充通知》的有关规定，与当初最大的区别在于：一、明确规定二套房的认定标准以户为单位；二、即使第一套房贷款结清的，第二次买房仍属于购买二套房，在银行贷款时，将执行首付款不得低于40%，并且利率上浮1.1倍的标准。而据媒体报道，在9月底房贷新政出台后，由于没有统一的标准，许多银行在具体执行时的认定标准是与此次的规定不一致的。如华夏银行上海分行以“个人”为单位认定“第二套房”；光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”。而兴业银行上海分行则规定，只要第一套房的贷款结清，购买二套房贷款仍属于一套房，执行一套房的利率下浮优惠。如此看来，大部分银行实际上执行的认定标准都十分宽松。
因此，这两个多月中，许多想改善住房条件，实现“小房换大房的”，或者为了子女就近入学选择再购房的老百姓，都冲着一些银行的利率优惠政策出手购买了第二套房。然而，《补充通知》的出台，却让他们的房贷优惠“泡了汤”。据坊间传言，这次的补充规定执行时间有可能会溯及到房贷新政出台之时，也就是说，在房贷新政出台后两个月中即便贷款已经发放的购房人，都要追加实施利率上浮政策。即使最终未必真的如此执行，但至少对于那些已经递交了购房申请，贷款尚未发放的购房人来说，也无疑会陷入进退两难的境地：如果继续办理申请，就会平白无故地多付出大量的贷款利息（根据测算：如果贷款50万元，期限20年，采取等额本息还款法，执行上浮利率后比原先执行的优惠利率要多付利息13万多元）；如果放弃购房，那么至少也要损失一大笔购房定金。这对于购房人来说，其感觉就好比银行设下一个“套”：先是说这里有优惠，但等你一头钻进去时，却又说优惠取消了。银行这样的做法，无疑对购房人的感情造成伤害。
之所以会出现这样的情况，追根溯源还是因为当初政策出台时，给市场留下了博弈的空间。一般而言，调控政策出台引起调控者和被调控者之间的博弈，也是十分正常的市场行为。但是，此次房贷新政出台后，却是在短时间内引发了被调控者之间的激烈博弈，这是十分罕见的。这样的博弈导致的结果就是政策执行不力，调控效果不佳，被调控者实际政策执行与调控者政策意图错位，并可能导致一些购房人无端地蒙受损失。
因此，笔者想说的是，首先，我们的许多政策是否在设计上应该更合理，而且在政策出台之前就进行更加理性和充分的权衡？如果一项政策或法律法规在出台时没有将博弈的空间压缩至最低，那么在其执行过程中，就会遇到各种各样的对策，将政策消弥于无形。这样不仅不能达到监管的目的，而且更可能影响政策的权威和公信力。其次，作为政策执行者的银行，如果只为效益至上，无视自身的社会责任，一味地与政策博弈，最终伤害的将是客户的利益。而银行如果让客户的利益受到伤害，到头来受损失的还是自己。“客户至上，客户是根本”这两句话，希望银行永远都不要忘记！
