房产中介交易资金聚风险
近日，随着全国房地产经纪百强企业深圳中天置业老板的卷款潜逃，深圳房地产业的走向再次引起了社会各界的关注。纵览各种观点，我们可以发现，对该案件凸显的当前房地产中介市场的金融风险基本被忽略了，而这些风险正是在目前的经济形势下需要重点予以关注的。
众说周知，在二手房交易过程中，依交易不同进展阶段往往会产生订金、首期款、银行按揭款等款项的支付行为。这些资金应该通过何种渠道进行支付，全国范围内并没有统一的规范做法，除少数发生过中介卷逃资金案的省市有严格监管要求之外，目前我国多数省市二手房交易资金往往沿袭所谓的行业惯例———将客户购房资金打入中介指定的账户上进行资金监管。由于二手房交易资金存放于中介账户上存在隐蔽性，使行业主管部门难以对资金的存放与使用予以有效监督。
随着房产中介逐渐异化为准银行的金融机构，店铺就成为了房产中介的融资工具：利用客户沉淀资金扩大店铺规模，吸引更多客户，积累更多监管资金，再扩大店铺规模或对外投资。只要市场形势保持不变，房产中介的这种经营模式可以一直持续下去。一旦国家宏观经济政策调整，使房地产市场走势发生逆转，中介的资金链条很快就会断裂，从而可能使大量的中介倒闭，对金融系统的稳定产生冲击。
值得注意的是，在当前经济形势下，房产中介将大量不受政府监管的房产交易资金投入对房市和股市的炒作，在推动资产价格进一步泡沫化膨胀的同时，也弱化了国家宏观调控政策的效果，使资本市场风险逐步积聚。特别是房产中介的投机资金部分来源于银行的贷款，这就对银行系统的稳定性也构成了威胁。由于很多中介企业营销技巧纯熟，在成立后有限的几年时间内就凭借大规模的广告投入和利用客户资金扩张起来的店铺规模，建立起了所谓的良好品牌形象，并借助相关部门的非规范评比成为业内的知名企业。规模和品牌效应成就了中介机构向银行贷款的资本，再加上了中介账户上大量进出的资金，往往使银行难以拒绝这种客户的信贷申请。
比如，在中天置业事件中，相关银行并没有显示出在信贷风险控制方面的专业素养，没有做好客户和行业的贷前分析、贷后跟踪和风险预警工作，说明部分银行在信贷风险控制方面还需要提高。当然，这其中也有银行之间客户竞争激烈的现实原因。在当前流动性过剩的情形下，银行与贷款企业相比明显处于相对弱势地位，一家银行拒绝某中介企业的贷款申请，不表示另外一家银行也会拒绝，更不用说银行也要生存、还有信贷任务要完成。因此，现实来讲，房产中介企业从银行贷款并不会有太大困难。据媒体报道，中天置业共卷走两家银行6000万元的贷款，这些资金收回的可能性微乎其微。
我们很难说全国每一家中介企业都像中天置业一样违规违法经营，但在行业潜规则的作用下，总体形势也不容乐观。在当前国家宏观调控趋紧的情形下，房产中介企业一旦由于违规经营导致资金链断裂，受损失最大的除了购房客户就是银行，银行大量不良资产的出现可能会对银行系统的稳定产生冲击。
中天置业是继天津汇众案、安徽桃园案之外，又一起涉案金额巨大、影响恶劣的中介卷款案，此类事件的再次发生说明各地房产交易资金的监管存在巨大漏洞。尽管建设部和人民银行在2006年12月联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求各地建立存量房交易结算资金监管制度，以防止中介机构占压挪用交易资金。但新政策出台至今，多数地区并没有完全遵照执行，二手房交易的客户资金仍然存在房产中介指定的账户中，这也是深圳中天置业卷款案产生的最重要原因。
综上，笔者建议，产业主管部门应吸取教训，逐步落实建设部和人民银行的通知精神，实行交易资金账户的完全封闭管理，交易双方仅凭相关部门指定的条件进行资金划转，杜绝房产中介接触交易资金，避免中天置业案的再次发生，并确保国家经济和金融的稳定。
众说周知，在二手房交易过程中，依交易不同进展阶段往往会产生订金、首期款、银行按揭款等款项的支付行为。这些资金应该通过何种渠道进行支付，全国范围内并没有统一的规范做法，除少数发生过中介卷逃资金案的省市有严格监管要求之外，目前我国多数省市二手房交易资金往往沿袭所谓的行业惯例———将客户购房资金打入中介指定的账户上进行资金监管。由于二手房交易资金存放于中介账户上存在隐蔽性，使行业主管部门难以对资金的存放与使用予以有效监督。
随着房产中介逐渐异化为准银行的金融机构，店铺就成为了房产中介的融资工具：利用客户沉淀资金扩大店铺规模，吸引更多客户，积累更多监管资金，再扩大店铺规模或对外投资。只要市场形势保持不变，房产中介的这种经营模式可以一直持续下去。一旦国家宏观经济政策调整，使房地产市场走势发生逆转，中介的资金链条很快就会断裂，从而可能使大量的中介倒闭，对金融系统的稳定产生冲击。
值得注意的是，在当前经济形势下，房产中介将大量不受政府监管的房产交易资金投入对房市和股市的炒作，在推动资产价格进一步泡沫化膨胀的同时，也弱化了国家宏观调控政策的效果，使资本市场风险逐步积聚。特别是房产中介的投机资金部分来源于银行的贷款，这就对银行系统的稳定性也构成了威胁。由于很多中介企业营销技巧纯熟，在成立后有限的几年时间内就凭借大规模的广告投入和利用客户资金扩张起来的店铺规模，建立起了所谓的良好品牌形象，并借助相关部门的非规范评比成为业内的知名企业。规模和品牌效应成就了中介机构向银行贷款的资本，再加上了中介账户上大量进出的资金，往往使银行难以拒绝这种客户的信贷申请。
比如，在中天置业事件中，相关银行并没有显示出在信贷风险控制方面的专业素养，没有做好客户和行业的贷前分析、贷后跟踪和风险预警工作，说明部分银行在信贷风险控制方面还需要提高。当然，这其中也有银行之间客户竞争激烈的现实原因。在当前流动性过剩的情形下，银行与贷款企业相比明显处于相对弱势地位，一家银行拒绝某中介企业的贷款申请，不表示另外一家银行也会拒绝，更不用说银行也要生存、还有信贷任务要完成。因此，现实来讲，房产中介企业从银行贷款并不会有太大困难。据媒体报道，中天置业共卷走两家银行6000万元的贷款，这些资金收回的可能性微乎其微。
我们很难说全国每一家中介企业都像中天置业一样违规违法经营，但在行业潜规则的作用下，总体形势也不容乐观。在当前国家宏观调控趋紧的情形下，房产中介企业一旦由于违规经营导致资金链断裂，受损失最大的除了购房客户就是银行，银行大量不良资产的出现可能会对银行系统的稳定产生冲击。
中天置业是继天津汇众案、安徽桃园案之外，又一起涉案金额巨大、影响恶劣的中介卷款案，此类事件的再次发生说明各地房产交易资金的监管存在巨大漏洞。尽管建设部和人民银行在2006年12月联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确要求各地建立存量房交易结算资金监管制度，以防止中介机构占压挪用交易资金。但新政策出台至今，多数地区并没有完全遵照执行，二手房交易的客户资金仍然存在房产中介指定的账户中，这也是深圳中天置业卷款案产生的最重要原因。
综上，笔者建议，产业主管部门应吸取教训，逐步落实建设部和人民银行的通知精神，实行交易资金账户的完全封闭管理，交易双方仅凭相关部门指定的条件进行资金划转，杜绝房产中介接触交易资金，避免中天置业案的再次发生，并确保国家经济和金融的稳定。
