美国房地产市场在 8年的繁荣时期当中，其上涨幅度也不过50%左右，而我们的房价一年就上涨20%。如果按照这个速度， 8年就得上涨 4倍多了。即按照目前国内房价这样的上涨速度，国内房价 8年内要翻两番
房价8年内再翻两番？
■本期专家易宪容
中国社会科学院金融研究所研究员
9月份的国内楼市，尽管政府出台了一系列对房地产宏观调整政策，但依然“高烧不退”。最近，国家统计局和国家发改委分别公布了上月的国房景气指数和70个大中城市房屋销售价格指数，两大指数同创2006年以来的新高。
如9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比8月份高0.7个百分点，环比上涨1.7%，涨幅比8月高出0.3个百分点。其中，70个大中城市的新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，涨幅比8月份又高出1个百分点。其中全国上涨最快的城市有，乌鲁木齐上涨21.1%、北海上涨19.4%、深圳上涨16.5%、杭州上涨15.6%、北京上涨15.3%和宁波上涨14.6%等。而且从北京市统计局、国家统计局北京调查总队最近公布表示，今年前三季度，北京四环内住宅期房均价达到14744元/平方米，四至五环路为12655元/平方米。
过快上涨成必然？
从上述关于信息来看，国内的房价越是宏观调控其价格上涨幅度越大，因为国内70个大中城市房价上涨不仅同比上涨幅度大，而且环比上涨也很大，按照环比上涨幅度，其年率达到20.4%。美国房地产市场在经历8年的繁荣时期当中，其上涨幅度也不过是50%左右，而我们的房价一年就上涨20%。那么如果按照这个速度，8年就得上涨4倍多了。即按照目前国内房价这样的上涨速度，国内房价8年要翻两番以上了。
实际上，这里关于房价的信息还只是政府公布的统计数据，公布的还仅仅是平均房价，如果政府公布的统计数据更科学、更市场化的话，那么目前国内房价上涨幅度应该比这要高。平均房价不仅在房价比较上没有多少意义，因为以不同的产品在不同的时间内来比较其价格的高低是没有意义的。而且，这种平均房价也可以成为各地方政府业绩的标志，原因是，地方政府可以根据自己的需要来控制这种价格的高低。有人就告诉我，他们在某地调查时，今年房价上涨幅度为50%以上，但该地方政府报上去的房价上涨幅度仅为10%，两者差距甚大。但是在发达市场体制下，其房价统计多以中位数为基准。如果以中位数或更多科学的房价统计指标，那么，国内房价上涨幅度肯定要高得多。
另外，从这些信息来看，北京四环以内的房价上涨已经达到14744元/平方米，比2005年时已经上涨了3倍以上。但是实际上，即使在四环以外，北京房价上涨大于3倍以上并不在少数，就是5号线北面边上，近4年的时间里，其房价上涨超过4倍了。但北京的统计数据房价上涨远远低于实际房价的上涨。也就是说，无论是北京还是国内其他地方，目前其房价上涨幅度可能比统计局所获得信息中要高得多。
那么，目前国内房价为什么会上涨得这样快呢？有人认为，从长远观察，我国经济的后发优势、人口红利、城市化的长期进程等因素，使房价上涨也成为一个长期趋势。也就是说，从这些的观察来看，国内房地产价格上涨是一个必然，这是谁都无法改变的一个“规律”。甚至于，既然国内房地产价格上涨是一个必然，那么无论政府对房地产出台什么宏观调控的政策，房价也只能是上涨而不会下跌。
行业发展引人担忧
但无论是从目前国内房地产价格上涨实际原因来看，还是从房地产价格上涨对民生意义及房地产可持续性来看，国内这种房价上涨都是不可思议的。因为，目前国内房地产价格快速上涨，基本上还是国内银行信贷过度扩张的结果，今年1-9月份无论是银行信贷总额还是个人消费信贷总额来看，都创历史最高水平。当大量的低成本的银行信贷以便利的金融杠杆进入房地产市场时，其房地产市场的价格岂能不推高？
住房作为民生基本要素，当银行信贷把其价格推上一个极端时，那么，民生的需求就转变为了一个投资需求。这时，80%以上民生根本无能力进入这样一个高价格的房地产市场。如果这样的情况出现，那么住房作为民生问题从何而来？
还有，有人说，目前房价过高，就在于住房的供不应求，在于房地产市场刚性需求，因此，要解决住房问题就应增加大量的土地供给。如果这样，国内房地产市场能否持续是个问题。比如，根据目前深圳的情况，从2000-2006年深圳每年消耗土地36平方公里，如果这样一种土地消耗的速度，那么深圳剩下的200平方公里的土地在未来不到5年的时间里将消耗干净！但香港房地产发展150多年，土地开发仅为占总量的22%，而中国不少城市都在叫已经没有土地供开发了，中国内地的房地产市场仅发展不到10年啊！也就是说，以目前中国这样的房地产发展速度，土地消耗的速度，中国的房地产市场能否持续是十分令人质疑的。而且过高的房价也让那些住房消费的民众成为“房奴”为代价，房地产市场的财富则在短时间内聚集或转移到房地产开发商手上。如果说，中国的经济增长与繁荣建立在这样基础上，那么人民要分享经济成长的成果也就不可能了。
可以说，目前过高的房价，尽管制造了国内经济表面增长与繁荣。但是，这种经济增长与繁荣是在消耗子孙资源为代价的，是以让绝大多数人的利益受到伤害为代价的，是以制造严重的财富两极分化为代价的，是以让中国土地资源在短时间内消耗殆尽为代价的。如果我们政府部门不能够对此有清醒的认识，那么中国经济发展的是不可持续的。正是在这意义上，在十七报告中，把优化国土资源开发放到中华民族生存发展高度上。对此，过快的房价上涨该是引起各级政府足够重视了！
中国社会科学院金融研究所研究员
9月份的国内楼市，尽管政府出台了一系列对房地产宏观调整政策，但依然“高烧不退”。最近，国家统计局和国家发改委分别公布了上月的国房景气指数和70个大中城市房屋销售价格指数，两大指数同创2006年以来的新高。
如9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比8月份高0.7个百分点，环比上涨1.7%，涨幅比8月高出0.3个百分点。其中，70个大中城市的新建商品住房销售价格同比上涨10.0%，涨幅比8月份又高出1个百分点。其中全国上涨最快的城市有，乌鲁木齐上涨21.1%、北海上涨19.4%、深圳上涨16.5%、杭州上涨15.6%、北京上涨15.3%和宁波上涨14.6%等。而且从北京市统计局、国家统计局北京调查总队最近公布表示，今年前三季度，北京四环内住宅期房均价达到14744元/平方米，四至五环路为12655元/平方米。
过快上涨成必然？
从上述关于信息来看，国内的房价越是宏观调控其价格上涨幅度越大，因为国内70个大中城市房价上涨不仅同比上涨幅度大，而且环比上涨也很大，按照环比上涨幅度，其年率达到20.4%。美国房地产市场在经历8年的繁荣时期当中，其上涨幅度也不过是50%左右，而我们的房价一年就上涨20%。那么如果按照这个速度，8年就得上涨4倍多了。即按照目前国内房价这样的上涨速度，国内房价8年要翻两番以上了。
实际上，这里关于房价的信息还只是政府公布的统计数据，公布的还仅仅是平均房价，如果政府公布的统计数据更科学、更市场化的话，那么目前国内房价上涨幅度应该比这要高。平均房价不仅在房价比较上没有多少意义，因为以不同的产品在不同的时间内来比较其价格的高低是没有意义的。而且，这种平均房价也可以成为各地方政府业绩的标志，原因是，地方政府可以根据自己的需要来控制这种价格的高低。有人就告诉我，他们在某地调查时，今年房价上涨幅度为50%以上，但该地方政府报上去的房价上涨幅度仅为10%，两者差距甚大。但是在发达市场体制下，其房价统计多以中位数为基准。如果以中位数或更多科学的房价统计指标，那么，国内房价上涨幅度肯定要高得多。
另外，从这些信息来看，北京四环以内的房价上涨已经达到14744元/平方米，比2005年时已经上涨了3倍以上。但是实际上，即使在四环以外，北京房价上涨大于3倍以上并不在少数，就是5号线北面边上，近4年的时间里，其房价上涨超过4倍了。但北京的统计数据房价上涨远远低于实际房价的上涨。也就是说，无论是北京还是国内其他地方，目前其房价上涨幅度可能比统计局所获得信息中要高得多。
那么，目前国内房价为什么会上涨得这样快呢？有人认为，从长远观察，我国经济的后发优势、人口红利、城市化的长期进程等因素，使房价上涨也成为一个长期趋势。也就是说，从这些的观察来看，国内房地产价格上涨是一个必然，这是谁都无法改变的一个“规律”。甚至于，既然国内房地产价格上涨是一个必然，那么无论政府对房地产出台什么宏观调控的政策，房价也只能是上涨而不会下跌。
行业发展引人担忧
但无论是从目前国内房地产价格上涨实际原因来看，还是从房地产价格上涨对民生意义及房地产可持续性来看，国内这种房价上涨都是不可思议的。因为，目前国内房地产价格快速上涨，基本上还是国内银行信贷过度扩张的结果，今年1-9月份无论是银行信贷总额还是个人消费信贷总额来看，都创历史最高水平。当大量的低成本的银行信贷以便利的金融杠杆进入房地产市场时，其房地产市场的价格岂能不推高？
住房作为民生基本要素，当银行信贷把其价格推上一个极端时，那么，民生的需求就转变为了一个投资需求。这时，80%以上民生根本无能力进入这样一个高价格的房地产市场。如果这样的情况出现，那么住房作为民生问题从何而来？
还有，有人说，目前房价过高，就在于住房的供不应求，在于房地产市场刚性需求，因此，要解决住房问题就应增加大量的土地供给。如果这样，国内房地产市场能否持续是个问题。比如，根据目前深圳的情况，从2000-2006年深圳每年消耗土地36平方公里，如果这样一种土地消耗的速度，那么深圳剩下的200平方公里的土地在未来不到5年的时间里将消耗干净！但香港房地产发展150多年，土地开发仅为占总量的22%，而中国不少城市都在叫已经没有土地供开发了，中国内地的房地产市场仅发展不到10年啊！也就是说，以目前中国这样的房地产发展速度，土地消耗的速度，中国的房地产市场能否持续是十分令人质疑的。而且过高的房价也让那些住房消费的民众成为“房奴”为代价，房地产市场的财富则在短时间内聚集或转移到房地产开发商手上。如果说，中国的经济增长与繁荣建立在这样基础上，那么人民要分享经济成长的成果也就不可能了。
可以说，目前过高的房价，尽管制造了国内经济表面增长与繁荣。但是，这种经济增长与繁荣是在消耗子孙资源为代价的，是以让绝大多数人的利益受到伤害为代价的，是以制造严重的财富两极分化为代价的，是以让中国土地资源在短时间内消耗殆尽为代价的。如果我们政府部门不能够对此有清醒的认识，那么中国经济发展的是不可持续的。正是在这意义上，在十七报告中，把优化国土资源开发放到中华民族生存发展高度上。对此，过快的房价上涨该是引起各级政府足够重视了！
