前不久，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从开发商和个人商业房贷等 6个方面规范了新的房贷政策。此举对银行、开发商和百姓投资的影响有多大？
房贷新政除弊兴利
根据笔者对一些商业银行、房地产开发公司，以及需要购买或投资房产者的座谈调查显示，实行房贷新政对他们来说，均有利有弊。
商业银行：新政是双刃剑
对商业银行而言，房贷新政于其有利的方面主要体现在两个方面。
其一，提高房贷门槛有利于防范风险。今年以来，次级债危机不仅严重影响了美国经济，且波及全球，我国个别银行也因此形成一些坏账。尤其值得警惕的是，美国这一轮楼市繁荣周期与中国大有相似之处：2000年开始步入上升轨道，2004、2005开始出现非理性繁荣，自2004年起，美联储17次加息之后，最终使楼市于2006年出现拐点，量价齐跌。其结果是，大量通过低首付（很多只需5%）贷款买房的低信用、低收入阶层，或者无力还贷，或者不愿还贷（因为房子沦为负资产），从而导致大批经营次级房贷的金融机构破产，接着累及购买房贷证券化产品的全球投资机构。
建行近期公布的研究报告表明，“虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。”从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。现在我国已经面临不良房贷积聚上升的局面，这次房贷新政就是吸取美国次级债的教训，防范于未然。
其二，新政有利于提高商业银行的房贷效益。房贷新政规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
过去，不少商业银行为了争夺房贷市场，一般都采取个人房贷下浮利率的优惠政策。这次新政不仅改变了以前下浮的规定，并且在基准利率的基础上，上浮了10%以上，这将为商业银行的经营效益带来显著的提升。
当然，提高房贷门槛对银行来说也是一柄双刃剑。在目前各商业银行普遍存在资金流动性相对较为宽松的情况下，提高房贷门槛将抑制商业银行房贷市场的进一步开拓与发展。
开发商：促进自我积累
对于房地产企业而言，房贷新政于其有利的一面是：通过提高房贷门槛，在一定程度上促进了房地产企业的自我积累和减轻对商业银行贷款融资的过度依赖。
众所周知，房地产企业的资金大多来源于商业银行的中长期贷款。而房贷门槛的提高，必然激发企业的房地产自我积累和多元化融资，这对于企业的健康持久发展会产生积极作用。
可是，这次房贷新政对房地产企业的融资条件有了更多的限制，如“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”中，都对开发贷款和土地储备贷款作了许多硬性的规定。一位开发商看到房贷新政后说：“过去一些贷款融资的老办法已经行不通了，今后企业再融资将面临一些困难。新政策不仅提高了我们企业的融资门槛，还加大了企业的融资成本。我们要适应这种新形势，以后要更多的依靠市场来调节资金供需矛盾，提高企业的生存发展能力。”应该说，这番话也道出了不少开发商的心声。
百姓：正面影响居多
房贷新政对需要借贷购房的百姓而言，首先，对首套住房购买者不会带来负面影响。新政规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。这与以前的政策保持了一致，借贷门槛并没有提高，所以，新政对其首套住房购买者不会带来直接的负面影响。
其次，对过度透支消费者可防止成为房奴。过去我们时常可以看到，一些不具备提前买房的消费者，为追求时尚和享受，进行了超出预期的高额借贷，结果由于收入预期的变化而导致不少借贷者成为房奴，给健康生活增加了很大的压力。根据调查，房贷新政实施后，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有30%左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降。这会大大避免新房奴的出现。
此外，房贷新政利于抑制房价过快上涨。今年二季度以来，全国房价突然开始第三次大涨，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比去年大涨9%。其中，北海涨幅达18.2%、深圳涨幅达17.6%、乌鲁木齐涨幅达15.5%、北京涨幅达13.5%。有关数据显示，目前我国住宅市场确实存在一定的过热，部分城市正在形成房价泡沫。若泡沫破灭，对银行的打击不言而喻。而且，在房地产贷款结构中，个人房贷比重要大于开发贷款。因此，提高个贷首付实属当务之急。中原地产研究部分析师表示，新政的出台在短期（今年年底至明年年初）内有望降低需求数量，加上政府在供应力度上的加强，或许能在短期内抑制房价的疯涨。
当然，新贷政策对于投资炒房者不会是个利好消息，新政的实施将明显加大炒房者成本。以前，房贷利率一般都有10%左右的优惠，而此次新政规定，第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%）。对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555%）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。
某商业银行零售市场营销部人士，专门为购买第二套住房的百姓算了一笔账。以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万元，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12（月）×15（年）-70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。当然，这会给工薪族买房者带来不小的压力。
总之，房贷新政对银行、企业和百姓的影响是多方面的，这种影响会随着政策的实施而越加明显。对此，借贷双方都要适应这种新形势，适时调整借贷策略，运用新政，扬长避短，除弊兴利，满足自身发展的需要。
商业银行：新政是双刃剑
对商业银行而言，房贷新政于其有利的方面主要体现在两个方面。
其一，提高房贷门槛有利于防范风险。今年以来，次级债危机不仅严重影响了美国经济，且波及全球，我国个别银行也因此形成一些坏账。尤其值得警惕的是，美国这一轮楼市繁荣周期与中国大有相似之处：2000年开始步入上升轨道，2004、2005开始出现非理性繁荣，自2004年起，美联储17次加息之后，最终使楼市于2006年出现拐点，量价齐跌。其结果是，大量通过低首付（很多只需5%）贷款买房的低信用、低收入阶层，或者无力还贷，或者不愿还贷（因为房子沦为负资产），从而导致大批经营次级房贷的金融机构破产，接着累及购买房贷证券化产品的全球投资机构。
建行近期公布的研究报告表明，“虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。”从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。现在我国已经面临不良房贷积聚上升的局面，这次房贷新政就是吸取美国次级债的教训，防范于未然。
其二，新政有利于提高商业银行的房贷效益。房贷新政规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
过去，不少商业银行为了争夺房贷市场，一般都采取个人房贷下浮利率的优惠政策。这次新政不仅改变了以前下浮的规定，并且在基准利率的基础上，上浮了10%以上，这将为商业银行的经营效益带来显著的提升。
当然，提高房贷门槛对银行来说也是一柄双刃剑。在目前各商业银行普遍存在资金流动性相对较为宽松的情况下，提高房贷门槛将抑制商业银行房贷市场的进一步开拓与发展。
开发商：促进自我积累
对于房地产企业而言，房贷新政于其有利的一面是：通过提高房贷门槛，在一定程度上促进了房地产企业的自我积累和减轻对商业银行贷款融资的过度依赖。
众所周知，房地产企业的资金大多来源于商业银行的中长期贷款。而房贷门槛的提高，必然激发企业的房地产自我积累和多元化融资，这对于企业的健康持久发展会产生积极作用。
可是，这次房贷新政对房地产企业的融资条件有了更多的限制，如“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”中，都对开发贷款和土地储备贷款作了许多硬性的规定。一位开发商看到房贷新政后说：“过去一些贷款融资的老办法已经行不通了，今后企业再融资将面临一些困难。新政策不仅提高了我们企业的融资门槛，还加大了企业的融资成本。我们要适应这种新形势，以后要更多的依靠市场来调节资金供需矛盾，提高企业的生存发展能力。”应该说，这番话也道出了不少开发商的心声。
百姓：正面影响居多
房贷新政对需要借贷购房的百姓而言，首先，对首套住房购买者不会带来负面影响。新政规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。这与以前的政策保持了一致，借贷门槛并没有提高，所以，新政对其首套住房购买者不会带来直接的负面影响。
其次，对过度透支消费者可防止成为房奴。过去我们时常可以看到，一些不具备提前买房的消费者，为追求时尚和享受，进行了超出预期的高额借贷，结果由于收入预期的变化而导致不少借贷者成为房奴，给健康生活增加了很大的压力。根据调查，房贷新政实施后，如果各家银行都将第二套房的首付提高到四成，将会有30%左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降。这会大大避免新房奴的出现。
此外，房贷新政利于抑制房价过快上涨。今年二季度以来，全国房价突然开始第三次大涨，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比去年大涨9%。其中，北海涨幅达18.2%、深圳涨幅达17.6%、乌鲁木齐涨幅达15.5%、北京涨幅达13.5%。有关数据显示，目前我国住宅市场确实存在一定的过热，部分城市正在形成房价泡沫。若泡沫破灭，对银行的打击不言而喻。而且，在房地产贷款结构中，个人房贷比重要大于开发贷款。因此，提高个贷首付实属当务之急。中原地产研究部分析师表示，新政的出台在短期（今年年底至明年年初）内有望降低需求数量，加上政府在供应力度上的加强，或许能在短期内抑制房价的疯涨。
当然，新贷政策对于投资炒房者不会是个利好消息，新政的实施将明显加大炒房者成本。以前，房贷利率一般都有10%左右的优惠，而此次新政规定，第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍（8.613%）。对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率（6.6555%）一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。
某商业银行零售市场营销部人士，专门为购买第二套住房的百姓算了一笔账。以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万元，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12（月）×15（年）-70万元贷款总额＝408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了62273.8元。当然，这会给工薪族买房者带来不小的压力。
总之，房贷新政对银行、企业和百姓的影响是多方面的，这种影响会随着政策的实施而越加明显。对此，借贷双方都要适应这种新形势，适时调整借贷策略，运用新政，扬长避短，除弊兴利，满足自身发展的需要。
