房地产调控须扣紧两大“脉门”
业内流传已久的“房贷新政”终于在临近“黄金周”的时候“面世”。9月27日晚，中国人民银行、中国银监会网站同时发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，印证了此前的种种猜测。与此同时，国家发改委也于近日发布最新一期经济形势分析报告指出，今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。再结合此前于8月份召开的全国住房工作会议，很显然，国家第三次房地产调控的“大幕”已经拉开。
从2003年开始，政府开始对房地产业进行宏观调控，此后却陷入了越调控房价越高的怪圈。2005年，第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机，典型者如上海征收交易税，同时严格监管开发投资，上海房价一度回落。2006年5月，“国六条”公布。新政策异常重视普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。不过，市场供应仍旧不足，房价又一次小幅度反弹。及至2007年，全国房价再次大幅度高企，一些以前涨幅较低的二线城市的房价都翻番了。而此次是国家第一次大规模动用金融政策调控房地产业。该文件与此前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国务院24号文)相结合，形成了新一轮房地产宏观调控的政策核心。
纵观近两年的房地产市场形势，前两轮调控一直难有实质性收效，究其原因，有两个“关键”问题没有得到有效解决。一是地方政府对政策执行仍然不力。二是调控需求还是调控供给，调控总量还是调控房价，这个问题还没有真正搞清楚。
先说第一个问题。因为房产市场的地域性差异，决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者“指导价”的方式来完成，只能通过抑制各地区房价，实现全国范围内房产市场的稳定有序。也就是说，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。而在现实中，由于地方政府部门利益与房地产业密切相关，土地出让、税收、GDP考核等项，房地产行业都在其中扮演者重要角色。不少城市把房价的高低与发展速度相联系，认为房价低是落后的表现，对落实调控政策没有积极性，导致国家的调控政策在落实中屡屡出现误差。因此，新一轮调控政策并不能简单地寄希望一些执行主体能自觉遵从和配合，而应该是狠抓落实的先决条件，建立责任追究机制。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，应严格追究有关责任人的责任。
再说第二个问题，房产调控的主要目的，是稳定住房价格。而价格是由市场供求决定的，而不是通过政府调控出来的。因此房地产调控应该是调控总量而不是调控价格，那种政府微观干预住房价格的做法是不正确的，正确的房地产调控应是通过总量的变化来调整房地产市场的供求关系，从而实现稳定价格的目的。
与前两轮主要以调控需求为主要手段不同，本次调控应该是从供给和需求上做到了“双管齐下”。如全国住房工作会议，明确了政府必须承担起大力发展住房保障体系的职责，提出要增加廉租房和经济适用房的供应力度，这是政府在调节供给上所做的承诺；而此次房贷新政提高二套房首付款比例和利率，则是在限制投资性购房需求。但是，我们认为，当前的调控重点还是应该放在改善供给上，因为供给赶不上需求是现阶段影响房价的最大因素。改善供应的另一个重要方面是激活二级甚至三级市场，而不仅仅是依赖一级市场。从这个角度看，对交易环节加重征税无疑是不利于二级市场发展的。
住房作为一种生活必需品，随着人们收入的提高、城市化的发展以及土地的减少，供不应求将是未来几十年中国房地产市场的基本走势。在这一背景下，如何在短期内控制房价的过快增长，使大多数人能够买得起房和租得起房，对政府的调控艺术确实是个考验。而上述两个问题，已经成为房地产调控中的两个“脉门”，这两个“脉门”处理得好与不好，无疑将成为本轮调控成功与否的关键。
从2003年开始，政府开始对房地产业进行宏观调控，此后却陷入了越调控房价越高的怪圈。2005年，第一轮调控执行最为得力的措施是抑制投机，典型者如上海征收交易税，同时严格监管开发投资，上海房价一度回落。2006年5月，“国六条”公布。新政策异常重视普通商品房，尤其是小面积商品房的供应。不过，市场供应仍旧不足，房价又一次小幅度反弹。及至2007年，全国房价再次大幅度高企，一些以前涨幅较低的二线城市的房价都翻番了。而此次是国家第一次大规模动用金融政策调控房地产业。该文件与此前发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国务院24号文)相结合，形成了新一轮房地产宏观调控的政策核心。
纵观近两年的房地产市场形势，前两轮调控一直难有实质性收效，究其原因，有两个“关键”问题没有得到有效解决。一是地方政府对政策执行仍然不力。二是调控需求还是调控供给，调控总量还是调控房价，这个问题还没有真正搞清楚。
先说第一个问题。因为房产市场的地域性差异，决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者“指导价”的方式来完成，只能通过抑制各地区房价，实现全国范围内房产市场的稳定有序。也就是说，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。而在现实中，由于地方政府部门利益与房地产业密切相关，土地出让、税收、GDP考核等项，房地产行业都在其中扮演者重要角色。不少城市把房价的高低与发展速度相联系，认为房价低是落后的表现，对落实调控政策没有积极性，导致国家的调控政策在落实中屡屡出现误差。因此，新一轮调控政策并不能简单地寄希望一些执行主体能自觉遵从和配合，而应该是狠抓落实的先决条件，建立责任追究机制。对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，应严格追究有关责任人的责任。
再说第二个问题，房产调控的主要目的，是稳定住房价格。而价格是由市场供求决定的，而不是通过政府调控出来的。因此房地产调控应该是调控总量而不是调控价格，那种政府微观干预住房价格的做法是不正确的，正确的房地产调控应是通过总量的变化来调整房地产市场的供求关系，从而实现稳定价格的目的。
与前两轮主要以调控需求为主要手段不同，本次调控应该是从供给和需求上做到了“双管齐下”。如全国住房工作会议，明确了政府必须承担起大力发展住房保障体系的职责，提出要增加廉租房和经济适用房的供应力度，这是政府在调节供给上所做的承诺；而此次房贷新政提高二套房首付款比例和利率，则是在限制投资性购房需求。但是，我们认为，当前的调控重点还是应该放在改善供给上，因为供给赶不上需求是现阶段影响房价的最大因素。改善供应的另一个重要方面是激活二级甚至三级市场，而不仅仅是依赖一级市场。从这个角度看，对交易环节加重征税无疑是不利于二级市场发展的。
住房作为一种生活必需品，随着人们收入的提高、城市化的发展以及土地的减少，供不应求将是未来几十年中国房地产市场的基本走势。在这一背景下，如何在短期内控制房价的过快增长，使大多数人能够买得起房和租得起房，对政府的调控艺术确实是个考验。而上述两个问题，已经成为房地产调控中的两个“脉门”，这两个“脉门”处理得好与不好，无疑将成为本轮调控成功与否的关键。
