物业管理定位“服务”
日前，国务院发布了最新修订的《物业管理条例》，该《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。届时，已经实施近四年之久的《物业管理条例》将更新换代。
依“法”而动
据了解，此次修改《物业管理条例》是以《物权法》为前提的。
如根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”；
《物权法》对于业主在业主大会上的投票权的规定，采取面积加上人数，新〈条例〉也修改删去了原来的《条例》中将具体办法交由省、自治区、直辖市最终决定的规定；
《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改的第二项将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项；
《物权法》第七十六条还规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
新《条例》中，除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以。
总体而言，新《条例》与《物权法》保持了高度的一致性。
管理者到服务者
根据《物权法》，今年10月1日起，物业公司的角色必须从小区“管理者”转变为“服务者”，新《条例》在这点上也有了重大的突破。
据2003年颁布的《物业管理条例》，物业公司按合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地的环境和秩序进行维护管理的行为，一直被称为“物业管理”。但近年来，关于物业公司是“服务者”还是“管理者”的讨论越发热烈，主管部门开始逐步推进物业公司从“管理”到“服务”的角色转变。今年3月，全国人大审议通过的《物权法》首次从立法角度提出了“物业服务企业”概念，为明确物业管理公司的性质提供了法律依据。新《条例》规定，10月1日起，只需半数业主同意，即可选聘和解聘物业服务企业，而此前旧的物业管理条例规定，需要超过2/3的业主同意才可。
而在此前，全国最大的房地产开发企业———万科就将其分布在全国20个城市的所有“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”，成为率先依据《物权法》明确定位“物业服务”的企业。
万科物业表示，更名不仅为了规范法律用语。“目前，人们对居住环境的要求已不再局限在硬件设施方面。相对管理而言，物业服务的表述更准确，更能突出业主的地位、明确物业企业的服务功能”。
万科物业认为，“服务”功能的强调不会削弱物业公司对公共资产的管理功能。物业公司属于受聘于业主、为业主服务的范畴，不但不会与服务意识的提升发生冲突，而且随着行业的发展，后者更有利于物业公司对公共资产管理能力的提高。
依“法”而动
据了解，此次修改《物业管理条例》是以《物权法》为前提的。
如根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”；
《物权法》对于业主在业主大会上的投票权的规定，采取面积加上人数，新〈条例〉也修改删去了原来的《条例》中将具体办法交由省、自治区、直辖市最终决定的规定；
《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改的第二项将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项；
《物权法》第七十六条还规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
新《条例》中，除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以。
总体而言，新《条例》与《物权法》保持了高度的一致性。
管理者到服务者
根据《物权法》，今年10月1日起，物业公司的角色必须从小区“管理者”转变为“服务者”，新《条例》在这点上也有了重大的突破。
据2003年颁布的《物业管理条例》，物业公司按合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地的环境和秩序进行维护管理的行为，一直被称为“物业管理”。但近年来，关于物业公司是“服务者”还是“管理者”的讨论越发热烈，主管部门开始逐步推进物业公司从“管理”到“服务”的角色转变。今年3月，全国人大审议通过的《物权法》首次从立法角度提出了“物业服务企业”概念，为明确物业管理公司的性质提供了法律依据。新《条例》规定，10月1日起，只需半数业主同意，即可选聘和解聘物业服务企业，而此前旧的物业管理条例规定，需要超过2/3的业主同意才可。
而在此前，全国最大的房地产开发企业———万科就将其分布在全国20个城市的所有“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”，成为率先依据《物权法》明确定位“物业服务”的企业。
万科物业表示，更名不仅为了规范法律用语。“目前，人们对居住环境的要求已不再局限在硬件设施方面。相对管理而言，物业服务的表述更准确，更能突出业主的地位、明确物业企业的服务功能”。
万科物业认为，“服务”功能的强调不会削弱物业公司对公共资产的管理功能。物业公司属于受聘于业主、为业主服务的范畴，不但不会与服务意识的提升发生冲突，而且随着行业的发展，后者更有利于物业公司对公共资产管理能力的提高。
