“上海之春”：楼市风向标
昨日，今年首场大型房展会———2008“上海之春”房产展示交易会在上海展览中心落下了帷幕。本次展会历时 4天，共有近百家展商参加了这一次大型房展会。作为今年的第一场大型房地产展示交易会，“上海之春”房展会可以说是全年楼市的一个风向标。开发商对于今年房地产市场有怎样的看法，购房者对于上海房市又怀着怎样的心态；目前的政策和舆论氛围将给房市带来怎样的影响，今年的房价又将向什么方向发展等大家所关心的问题，都可以在这次“上海之春”房展会上窥得一些端倪
国务院总理温家宝在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。
温家宝强调，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。
资料来源：新华网
“拐点”并未到来
日前，由万科部分楼盘打折而引发的房产市场是否处于“拐点”的争论，无疑是现在房市中最热的一个话题。那么，商家和消费者如何看待“拐点”？所谓的“拐点”是否真的到来了？房价会否真的开始下跌呢？记者在采访中发现，对于这个问题，虽然大家都有自己的看法，但总的来说，观点还是比较一致的———现在就说“拐点”已经到来还言之过早。
一部分人认为，市场的确处在一个“拐点”，但是，对于这个“拐点”的定义有自己的见解。九城置业的朱春华先生就说，目前房地产市场可能是处于一个“拐点”，但是，这个“拐点”不是由升转降的“拐点”，而是房价从高速上涨转向理性定价的“拐点”。目前市场的环境还是很好的，房价不会下跌，但是，政府出于宏观调控的考虑，正在限制房价上涨的势头，从这个角度来说，“拐点”的出现是市场对于政策的正常反应。正在展会上细细打探行情的参观者吴先生也持相同的观点，他告诉记者，目前房地产市场并没有到下跌的时候，开发商仍想进一步获得房市的升值空间，即使出现“拐点”，也只可能是上涨幅度减缓。
还有一部分人认为“拐点论”的提出是万科集团的一种经营策略。华燕集团的张先生说，万科提出所谓的“拐点”一方面是出于自身企业销售的需要。万科楼盘的覆盖面很大，所以，需要快速的现金流周转，他们将一些积压的楼盘做降价促销处理来获得现金流。而且，万科对能够享受降价优惠的人也有诸多的要求，比如是万客会（万科地产客户俱乐部）的成员；另一方面，“拐点论”的提出可能是一种对市场的试探行为。如果市场真的处于转变的阶段，那么，先行一步的万科可以获得较高的利益。不过，“目前房地产市场还是处在一个良性的环境下，出现‘拐点’的可能性很小，消费者不应盲目地等待降价。”张先生认为。
大多数人则认为，今年的房市还是会保持一定的上升态势，“拐点”在短期内到来的可能性不大。上海卓越地产的华菲小姐就认为，目前市场上对自住房的刚性需求还是很大，房价向下调整的机会不大。即使有所谓的“拐点”，也只可能是针对一些特定的楼盘或地段而言，还不足以影响整个市场走向。来自深圳的高先生说，现在就说房价会下跌或者“拐点”已经到来，实在是为时过早。他认为现在人们对房价下跌的心理预期过高。“即使以后出现‘拐点’，其出现时间也不会在近期。而且下降的幅度也不会像现在想象的这么大。”正在参观展会的胡小姐也对记者说，因为她近期有买房的意向，所以，一直很关注现在房价变化。“从去年7月份开始，小高层的房价上涨得非常快，大多数房子的价格也是稳中有升，所以，‘拐点’没有到来。”
对于“拐点”这个问题，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也发表了自己的观点。他认为目前市场还谈不上出现“拐点”，虽然政府出台了一些宏观调控的措施，但还不足以改变房价上涨之势，近期房价还是会稳中有升。但是就上海现在的房价来说，与上海市民的消费能力相比还是偏高的，需要政府采取进一步的措施来加以调整。
消费者心态趋于理性
虽然很多人认为目前房产市场出现“拐点”的可能性不大，但随着政府出台信贷紧缩等一系列政策，房市的环境并没有十分的明朗，消费者也存有一定的观望心态。从上海来讲，由于市政建设的深入以及市民自身住房改善的需要，对自住房的需求正日益增加。所以，目前消费者已经逐渐从以前的盲目追求市中心地段或大户型房源的心态中摆脱出来，开始更为理性审视自身的需求和经济承受能力，开始更加关注所购房的性价比以及周边的配套设施。
今年70多岁的胡老伯告诉记者，他这次来就是想买一套住房来改善一下居住条件。他现在看得上的楼盘主要是外环以外的房源，一般都是80平方米左右的房子。他告诉记者，家里就他和老伴两个人，太大的房子也没有用，但是交通一定要方便。现在他正在看的一套房子是九亭的房源，他还要到那边去实地看房子。“这次来主要就是看看行情，比较比较各家价格。合适的就买了，要是都太贵的话，那就再等等。”
谷先生也告诉记者，他这次想看的是小户型，总价大概50万元左右的房子。因为这样的价格，他只要向亲友借一些钱，就能一次性地付清房款，而不必向银行贷款。他觉得房子的位置并不是最重要的，他更关注周围的配套设施是否齐全和出行交通是否方便。
楚小姐也对记者说，她的家庭是一个典型的三口之家，孩子也快要上学了，所以，想买一套三房或两房的房子。她现在看了一些楼盘，但都不是很满意，因为相对于面积和价格来说，她更关心的是楼盘周围的配套设施，比如说医院、学校等等。而且因为孩子即将上学，她格外地关注楼盘附近是否有学校。
对于消费者这样的心态，香港嘉里建设的花智小姐说，目前房市的环境还不是很明朗，各方都存在着观望的心态，而且由于信贷紧缩的政策，使得人们投机房地产的阻力变大，自住房需求成为主流，所以，消费者的心态趋于理性是正常现象。同时，她建议消费者在购房时不要只关注房价和地段，楼盘周边的生活配置设施其实更值得购房者关注。“如果消费者想要购买较为偏远地区房子，那么，一定要了解清楚周围是否有良好的生活配套设施。不要只关心房价的高低，以免造成以后生活的不便。”
紧缩无碍市场信心
虽然信贷紧缩政策对目前房地产市场可能造成了一些影响，消费者也抱有持币观望的心态，但参展的开发商们对房市的看法还是比较乐观的。原本预期中可能在房展会上“大行其道”的价格调整并没有出现，只有少数房产开发商提供了一些优惠。比如中原地产给出的“买两房优惠2万元，买三房优惠3万元”；卓越房产的“积分换面积”等等，而且这些优惠大多只是在展会期间提供。这也从一个侧面表现了各参展商对市场的信心。
中原地产的杜旭明说，虽然从紧信贷政策的出台对房地产行业有所影响，但是，从上两周上海的房屋成交量来看，房市的确有回暖的迹象。而且他认为，现在具有第一次购房需求的消费者还是大量存在的，所以，今年的房价稳中有升不会有太大的问题。不过，他也认为，现在的供求关系在一定程度上并不平衡，而且政策上也是限制投资。尽管如此，“以目前市场的情况，几乎不大可能出现较大幅度价格调整。”
香港新太阳地产集团的孙德明说，他很看好上海的房市。因为从长期来看，上海房市的潜力是很大的。目前略显低迷的情况是因为宏观调控的结果，但这不会影响到整个市场的信心。而且从国际上来看，一个国家的经济、金融中心的房价一般都是这个国家中最高的。“而现在上海的房价还低于北京和深圳的房价，说明上海房市还有上升的空间。”孙德明告诉记者，上海作为中国的经济、金融中心，国际上也很看好上海，再结合上海自身的条件，众多的城市人口、快速发展的经济，都使得上海房市拥有爆发的潜力。
华燕集团的张先生也认为房市现状是对信贷紧缩政策的正常反应，不会影响到整个市场的信心。“因为目前市场上的潜在需求还是很大的，随着城市化建设进程的进一步提速，将会有更多的人需要购买自住房。”张先生表示，随着上海轨道交通建设的全面铺开以及陆续完工，中外环的房市也会有更大的发展空间。而且随着经济的发展，人们的消费能力也会进一步提高。所以，“虽然现在上海的房市由于宏观调控正处于一个刹车的阶段，但只要刹车一有放松，房市回暖是必然的。”
尹伯成也认为，信贷紧缩政策对房市的确有影响，但不是决定性的力量。从目前来看，造成的一个主要结果就是购买自住房的需求在整个市场中占比的上升、投资和投机房产的比例下降。“这都是正常的现象，不会影响到整个市场环境。”
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齐骥：房价上涨压力将持续存在
3月17日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥就“住房保障”情况接受中外记者的集体采访时表示，我国房价问题引起了各方面的关注，成为大家议论的热点问题。最近网上对“拐点”问题也讨论得比较多，对此，住房和城乡建设部不主张提“拐点”问题，但是我们关注房价问题。
这几年房价确实在持续上涨，特别是从去年二季度开始，出现了房价的快速增长，引起了各方的关注，也带来了很多的问题，特别是使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。大家可能也注意到了，去年四季度以来，特别是今年的1、2月份，全国房价的涨幅已经趋缓，有些房价上涨比较快的城市房价实际已经出现了一些回落。我们认为这是一个好的现象，表明市场的预期已经发生了一些比较积极的变化，供求关系也出现了一些好的变化。
同时，这说明这几年中央、国务院采取的一系列调控措施已经出现了效果，特别是去年24号文件的出台，加大了对低收入家庭住房困难问题解决的力度。应该说对普通老百姓住房问题的市场预期发生了很大变化。另一方面，也加强了土地信贷调控的力度。在总量平衡这样一个前提下，主要是从供应端加快了结构调整的力度。就是说，我们用同样的蛋糕优先向中低收入家庭倾斜，使得一些刚性的需求、合理的需求得到保障。另外，我们从需求端也采取了一些措施，主要是遏制投机性需求，控制投资性需求，目前也产生了一些积极的变化。
当然，中国处在当前这样一个发展的阶段，供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，所以，房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在，政府部门加强对房价的监控也是一项重要的任务。
板块房源成为主流
记者在房展会上看到，整个场面还是相当火爆的，并未受到前一段时间各种房市不利的消息影响。市民的反应要好于之前的市场预期，大多数展位前面都是人头攒动，一些楼盘的看房班车等候点甚至排起了长达20米的队伍。参展商对市场的信心也很充足，并没有过多地使用打折促销这一手段。记者也发现，这一次展会上只有一家参展商给出的楼盘是在市中心地段，其余几乎都是中外环地段的房源，还有一些是上海近郊或者临近上海地区的房源。这些房源周围有非常便捷的交通设施，比如地铁；或者就是临近一些特定的区域，比如大学城附近等；要么就是拥有非常低廉的价格优势，像几套位于苏州与上海之间区域的房源，单价最低的仅为4000元。可以说，拥有自身特色的板块房源成为这次房展会的主角。
出现这一现象的原因何在呢？杜旭明说，从供求关系上来看，今年除了内中环的房源还是处于供不应求的状况，其他地区的房源大多处于供求平衡，外郊环还可能出现供大于求的情况。目前，大量的开发商将开发的重点放到了外郊环，这势必造成楼盘之间的相互竞争。各开发商为了在竞争中胜出，必须要拿出自身的特色，依托某一个地区的特点做成板块型的楼盘也是大势所趋。
作为这次展会惟一带来市中心楼盘的参展商，香港嘉丽建设的花智说，亮相本次房展会的市中心楼盘之所以仅一家，主要是目前市中心的住宅建设用地越来越少，开发商不想将这样的楼盘带到展会上来。而且，现在政府进行宏观调控，主要打压的是实际定价与实际价值不符的楼盘。如何提升楼盘本身的价值，这就是考验开发商对于所开发地段的理解和使用能力。利用地域性的优势，做出板块效应就是一个很好的选择。
在展会现场，正在看某小区楼盘模型的李小姐说，这种板块式房源也算是顺应市场的要求。现在购房的人要么就是刚刚结婚的年轻人，要么就是孩子正要升学的三口之家，或者就是退休了老年人，大家都有自己比较喜欢的购房目标。板块式的房源可以节省大家看房的时间，也能够更方便地找到自己所需要的房子。
尹伯成表示，他很赞成板块房源的概念。目前，如果上海的房价不做理性调整，那么，供求关系应该说是供大于求的。在这种情况下，开发商对楼盘做异质化的处理，也能够在一定程度上缓解供求关系不平衡所带来的压力。上海财经大学的曹建元教授业认为，目前消费者的观望心态会在一定程度上影响到供求关系，开发商必然会采取一定的应对措施，板块型楼盘的推出应是举措之一。
市场出现两极分化
本次房展会上，70－90平方米的小户型以及大面积的独栋别墅这两个板块的楼盘成为了参展商们力推的“主力楼盘”，几乎所有的参展商都将两者或者其中之一作为自己的主推楼盘。从消费者的反响来看，这两个板块的楼盘的确也是目前最受青睐的，尤其是70－90平方米的小户型楼盘更是受到大多数参观者的追捧。在此类楼盘的看房班车登记点前，往往会排起长长的队伍，其中不乏年逾古稀的老人和怀抱孩子的年轻夫妇。
对于这一现象，朱春华认为，从开发商的角度来说，小户型楼盘的走俏一方面是开发商对政府政策定位的反应，另一方面也是迎合目前大部分有刚性购房需求的消费者的实际情况。从消费者的角度来说，一方面，70－90平方米的小户型房源在功能上已经能够满足三口之家或者老年夫妇的住房需要；另一方面，这种小户型的房源在总价上比较合适，不会给购房者带来过重的经济压力，这也从一个侧面反映了消费者的心态逐渐走向理性。
关于独栋别墅价格的坚挺，朱春华认为这是正常的现象。“目前出台的政策已经决定了别墅将成为稀缺的资源，无论投资还是自住，高收入人群对别墅都会更加地青睐。而且遵循‘物以稀为贵’的原则，别墅的价格将会进一步走高。”
年近7旬的刘老伯告诉记者，他这次来看房，觉得70平方米左右的小户型房子很适合自己，年纪大了住大房子没什么意思，“况且打理起来很麻烦。”而且从房价来看，这类房子的单价一般在11000元左右，有的还是全装修的，加起来的总价自己还是可以接受的。刘老伯风趣地说：“还是买这样的房子好，这把年纪没精力做‘房奴’了。”
蒋小姐这次来房展会的主要目的就是想挑选一栋别墅。她说虽然自己在市区已经有一套房子了，但还是想买一栋别墅，一方面可以在休息日用来度假放松；另一方面也可以算作是一种投资。她还说，虽然有投资的意思，但一般不会出售，因为现在国家已经停止了别墅土地的审批，别墅卖一套少一套了，所以，就当给孩子留个升值的家底。
尹伯成认为，房地产市场出现的两极分化现象是与目前社会收入的两极分化相适应的。社会上中等收入的人还是占大多数的，尤其是毕业不久的大学生，这一部分人经济能力有限，但刚性的住房需求不可避免，所以，小户型的房源受青睐是大势所趋。而作为高收入人群，他们对高端房源的需求总是会存在的，像别墅这一类楼盘的良好走势在一段时间内还会持续。
廉租房建设任重道远
近年来，廉租住房让越来越多的城市低收入家庭实现了安居梦想。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》等有关住房保障政策相继出台，明确要进一步建立健全城市廉租住房制度，有效解决城市低收入家庭住房困难问题。因而，2008“上海之春”房展会上，廉租房也成为大家比较关心的话题。不过记者在采访中了解到，无论是开发商或是消费者都认为，关于廉租房还有许多问题亟待厘清。
参展的某房产集团一位工作人员表示，开发商不会主动地开发这一类的楼盘。最现实的问题是，开发商建设廉租住房，如何补偿其建设成本？政府相关部门如果对这个问题从政策上予以明确，那么，或许有开发商愿意为解决廉租住房房源不足的问题而出力。
正在逛房展会的马先生说，虽然现在大家都比较关心廉租房，不过他觉得讨论廉租房的意义不是很大，因为现在准备购房或者有购房意向的人大多不会是可以享受廉租房政策的对象。他说：“就像来参加这次房展会的人，应该很少有人是能买廉租住房的人吧。但是大家还是要买房。所以，与其关心廉租房，不如关心如何能够进一步抑制房价。”
对于城市低收入家庭而言，始于1998年的廉租住房制度是帮助他们实现“安居梦”的重要途径。统计显示，截至2007年底，全国累计有95万户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件。但是，有关统计数据亦显示，目前我国低保住房困难户达400万，加上低收入住房困难家庭，将有1000万户需要廉租房的住房困难家庭。
尹伯成认为，目前政府还没有足够的能力来安置所有需要廉租住房的人群，落实廉租住房政策中还存在诸如廉租住房的房源严重不足、保障机制基础不扎实和管理存在漏洞等障碍，所以，“廉租住房政策的实施是一个渐进的过程，要达到规划中预期的占市场20％左右的比例，没有三五年是不可能实现的。”他还说，目前信贷紧缩政策在一定程度上抑制了房价，但还不够。要想进一步抑制房价的上涨，还可以采用调整税收，或者对空关房子收取空置费等方法。他个人认为，上海中外环的房屋单价如果能保持在8000－10000元左右将会比较合理。
事实上，当前建设廉租住房的一个最大问题是建设资金的严重不足。在今年的全国“两会”上，九三学社中央提交的一份提案指出，根据测算，要解决全国近1000万户住房困难群众的廉租住房，政府需要投资1万亿元，但中央和地方财政投入明显不足。2007年中央财政只安排51亿元，用于中西部财政困难地区廉租住房专项补助；2008年安排68亿元，虽然增长幅度很大，但总数仍然太小。另外，2007年前11个月，各地投入廉租住房资金仅88.7亿元，一些财政收入仅够支付工资的“吃饭财政”地区，如果没有中央和其他富裕省份转移的专项资金，在廉租住房方面根本没有办法投入。由此可见，我国廉租住房建设任重道远。
温家宝强调，今年要采取四项措施：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面投入。同时，要积极改善农民工居住条件。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。
资料来源：新华网
“拐点”并未到来
日前，由万科部分楼盘打折而引发的房产市场是否处于“拐点”的争论，无疑是现在房市中最热的一个话题。那么，商家和消费者如何看待“拐点”？所谓的“拐点”是否真的到来了？房价会否真的开始下跌呢？记者在采访中发现，对于这个问题，虽然大家都有自己的看法，但总的来说，观点还是比较一致的———现在就说“拐点”已经到来还言之过早。
一部分人认为，市场的确处在一个“拐点”，但是，对于这个“拐点”的定义有自己的见解。九城置业的朱春华先生就说，目前房地产市场可能是处于一个“拐点”，但是，这个“拐点”不是由升转降的“拐点”，而是房价从高速上涨转向理性定价的“拐点”。目前市场的环境还是很好的，房价不会下跌，但是，政府出于宏观调控的考虑，正在限制房价上涨的势头，从这个角度来说，“拐点”的出现是市场对于政策的正常反应。正在展会上细细打探行情的参观者吴先生也持相同的观点，他告诉记者，目前房地产市场并没有到下跌的时候，开发商仍想进一步获得房市的升值空间，即使出现“拐点”，也只可能是上涨幅度减缓。
还有一部分人认为“拐点论”的提出是万科集团的一种经营策略。华燕集团的张先生说，万科提出所谓的“拐点”一方面是出于自身企业销售的需要。万科楼盘的覆盖面很大，所以，需要快速的现金流周转，他们将一些积压的楼盘做降价促销处理来获得现金流。而且，万科对能够享受降价优惠的人也有诸多的要求，比如是万客会（万科地产客户俱乐部）的成员；另一方面，“拐点论”的提出可能是一种对市场的试探行为。如果市场真的处于转变的阶段，那么，先行一步的万科可以获得较高的利益。不过，“目前房地产市场还是处在一个良性的环境下，出现‘拐点’的可能性很小，消费者不应盲目地等待降价。”张先生认为。
大多数人则认为，今年的房市还是会保持一定的上升态势，“拐点”在短期内到来的可能性不大。上海卓越地产的华菲小姐就认为，目前市场上对自住房的刚性需求还是很大，房价向下调整的机会不大。即使有所谓的“拐点”，也只可能是针对一些特定的楼盘或地段而言，还不足以影响整个市场走向。来自深圳的高先生说，现在就说房价会下跌或者“拐点”已经到来，实在是为时过早。他认为现在人们对房价下跌的心理预期过高。“即使以后出现‘拐点’，其出现时间也不会在近期。而且下降的幅度也不会像现在想象的这么大。”正在参观展会的胡小姐也对记者说，因为她近期有买房的意向，所以，一直很关注现在房价变化。“从去年7月份开始，小高层的房价上涨得非常快，大多数房子的价格也是稳中有升，所以，‘拐点’没有到来。”
对于“拐点”这个问题，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也发表了自己的观点。他认为目前市场还谈不上出现“拐点”，虽然政府出台了一些宏观调控的措施，但还不足以改变房价上涨之势，近期房价还是会稳中有升。但是就上海现在的房价来说，与上海市民的消费能力相比还是偏高的，需要政府采取进一步的措施来加以调整。
消费者心态趋于理性
虽然很多人认为目前房产市场出现“拐点”的可能性不大，但随着政府出台信贷紧缩等一系列政策，房市的环境并没有十分的明朗，消费者也存有一定的观望心态。从上海来讲，由于市政建设的深入以及市民自身住房改善的需要，对自住房的需求正日益增加。所以，目前消费者已经逐渐从以前的盲目追求市中心地段或大户型房源的心态中摆脱出来，开始更为理性审视自身的需求和经济承受能力，开始更加关注所购房的性价比以及周边的配套设施。
今年70多岁的胡老伯告诉记者，他这次来就是想买一套住房来改善一下居住条件。他现在看得上的楼盘主要是外环以外的房源，一般都是80平方米左右的房子。他告诉记者，家里就他和老伴两个人，太大的房子也没有用，但是交通一定要方便。现在他正在看的一套房子是九亭的房源，他还要到那边去实地看房子。“这次来主要就是看看行情，比较比较各家价格。合适的就买了，要是都太贵的话，那就再等等。”
谷先生也告诉记者，他这次想看的是小户型，总价大概50万元左右的房子。因为这样的价格，他只要向亲友借一些钱，就能一次性地付清房款，而不必向银行贷款。他觉得房子的位置并不是最重要的，他更关注周围的配套设施是否齐全和出行交通是否方便。
楚小姐也对记者说，她的家庭是一个典型的三口之家，孩子也快要上学了，所以，想买一套三房或两房的房子。她现在看了一些楼盘，但都不是很满意，因为相对于面积和价格来说，她更关心的是楼盘周围的配套设施，比如说医院、学校等等。而且因为孩子即将上学，她格外地关注楼盘附近是否有学校。
对于消费者这样的心态，香港嘉里建设的花智小姐说，目前房市的环境还不是很明朗，各方都存在着观望的心态，而且由于信贷紧缩的政策，使得人们投机房地产的阻力变大，自住房需求成为主流，所以，消费者的心态趋于理性是正常现象。同时，她建议消费者在购房时不要只关注房价和地段，楼盘周边的生活配置设施其实更值得购房者关注。“如果消费者想要购买较为偏远地区房子，那么，一定要了解清楚周围是否有良好的生活配套设施。不要只关心房价的高低，以免造成以后生活的不便。”
紧缩无碍市场信心
虽然信贷紧缩政策对目前房地产市场可能造成了一些影响，消费者也抱有持币观望的心态，但参展的开发商们对房市的看法还是比较乐观的。原本预期中可能在房展会上“大行其道”的价格调整并没有出现，只有少数房产开发商提供了一些优惠。比如中原地产给出的“买两房优惠2万元，买三房优惠3万元”；卓越房产的“积分换面积”等等，而且这些优惠大多只是在展会期间提供。这也从一个侧面表现了各参展商对市场的信心。
中原地产的杜旭明说，虽然从紧信贷政策的出台对房地产行业有所影响，但是，从上两周上海的房屋成交量来看，房市的确有回暖的迹象。而且他认为，现在具有第一次购房需求的消费者还是大量存在的，所以，今年的房价稳中有升不会有太大的问题。不过，他也认为，现在的供求关系在一定程度上并不平衡，而且政策上也是限制投资。尽管如此，“以目前市场的情况，几乎不大可能出现较大幅度价格调整。”
香港新太阳地产集团的孙德明说，他很看好上海的房市。因为从长期来看，上海房市的潜力是很大的。目前略显低迷的情况是因为宏观调控的结果，但这不会影响到整个市场的信心。而且从国际上来看，一个国家的经济、金融中心的房价一般都是这个国家中最高的。“而现在上海的房价还低于北京和深圳的房价，说明上海房市还有上升的空间。”孙德明告诉记者，上海作为中国的经济、金融中心，国际上也很看好上海，再结合上海自身的条件，众多的城市人口、快速发展的经济，都使得上海房市拥有爆发的潜力。
华燕集团的张先生也认为房市现状是对信贷紧缩政策的正常反应，不会影响到整个市场的信心。“因为目前市场上的潜在需求还是很大的，随着城市化建设进程的进一步提速，将会有更多的人需要购买自住房。”张先生表示，随着上海轨道交通建设的全面铺开以及陆续完工，中外环的房市也会有更大的发展空间。而且随着经济的发展，人们的消费能力也会进一步提高。所以，“虽然现在上海的房市由于宏观调控正处于一个刹车的阶段，但只要刹车一有放松，房市回暖是必然的。”
尹伯成也认为，信贷紧缩政策对房市的确有影响，但不是决定性的力量。从目前来看，造成的一个主要结果就是购买自住房的需求在整个市场中占比的上升、投资和投机房产的比例下降。“这都是正常的现象，不会影响到整个市场环境。”
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齐骥：房价上涨压力将持续存在
3月17日上午，住房和城乡建设部副部长齐骥就“住房保障”情况接受中外记者的集体采访时表示，我国房价问题引起了各方面的关注，成为大家议论的热点问题。最近网上对“拐点”问题也讨论得比较多，对此，住房和城乡建设部不主张提“拐点”问题，但是我们关注房价问题。
这几年房价确实在持续上涨，特别是从去年二季度开始，出现了房价的快速增长，引起了各方的关注，也带来了很多的问题，特别是使广大居民在住房的消费能力和承受能力上受到了一定的影响。大家可能也注意到了，去年四季度以来，特别是今年的1、2月份，全国房价的涨幅已经趋缓，有些房价上涨比较快的城市房价实际已经出现了一些回落。我们认为这是一个好的现象，表明市场的预期已经发生了一些比较积极的变化，供求关系也出现了一些好的变化。
同时，这说明这几年中央、国务院采取的一系列调控措施已经出现了效果，特别是去年24号文件的出台，加大了对低收入家庭住房困难问题解决的力度。应该说对普通老百姓住房问题的市场预期发生了很大变化。另一方面，也加强了土地信贷调控的力度。在总量平衡这样一个前提下，主要是从供应端加快了结构调整的力度。就是说，我们用同样的蛋糕优先向中低收入家庭倾斜，使得一些刚性的需求、合理的需求得到保障。另外，我们从需求端也采取了一些措施，主要是遏制投机性需求，控制投资性需求，目前也产生了一些积极的变化。
当然，中国处在当前这样一个发展的阶段，供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，所以，房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在，政府部门加强对房价的监控也是一项重要的任务。
板块房源成为主流
记者在房展会上看到，整个场面还是相当火爆的，并未受到前一段时间各种房市不利的消息影响。市民的反应要好于之前的市场预期，大多数展位前面都是人头攒动，一些楼盘的看房班车等候点甚至排起了长达20米的队伍。参展商对市场的信心也很充足，并没有过多地使用打折促销这一手段。记者也发现，这一次展会上只有一家参展商给出的楼盘是在市中心地段，其余几乎都是中外环地段的房源，还有一些是上海近郊或者临近上海地区的房源。这些房源周围有非常便捷的交通设施，比如地铁；或者就是临近一些特定的区域，比如大学城附近等；要么就是拥有非常低廉的价格优势，像几套位于苏州与上海之间区域的房源，单价最低的仅为4000元。可以说，拥有自身特色的板块房源成为这次房展会的主角。
出现这一现象的原因何在呢？杜旭明说，从供求关系上来看，今年除了内中环的房源还是处于供不应求的状况，其他地区的房源大多处于供求平衡，外郊环还可能出现供大于求的情况。目前，大量的开发商将开发的重点放到了外郊环，这势必造成楼盘之间的相互竞争。各开发商为了在竞争中胜出，必须要拿出自身的特色，依托某一个地区的特点做成板块型的楼盘也是大势所趋。
作为这次展会惟一带来市中心楼盘的参展商，香港嘉丽建设的花智说，亮相本次房展会的市中心楼盘之所以仅一家，主要是目前市中心的住宅建设用地越来越少，开发商不想将这样的楼盘带到展会上来。而且，现在政府进行宏观调控，主要打压的是实际定价与实际价值不符的楼盘。如何提升楼盘本身的价值，这就是考验开发商对于所开发地段的理解和使用能力。利用地域性的优势，做出板块效应就是一个很好的选择。
在展会现场，正在看某小区楼盘模型的李小姐说，这种板块式房源也算是顺应市场的要求。现在购房的人要么就是刚刚结婚的年轻人，要么就是孩子正要升学的三口之家，或者就是退休了老年人，大家都有自己比较喜欢的购房目标。板块式的房源可以节省大家看房的时间，也能够更方便地找到自己所需要的房子。
尹伯成表示，他很赞成板块房源的概念。目前，如果上海的房价不做理性调整，那么，供求关系应该说是供大于求的。在这种情况下，开发商对楼盘做异质化的处理，也能够在一定程度上缓解供求关系不平衡所带来的压力。上海财经大学的曹建元教授业认为，目前消费者的观望心态会在一定程度上影响到供求关系，开发商必然会采取一定的应对措施，板块型楼盘的推出应是举措之一。
市场出现两极分化
本次房展会上，70－90平方米的小户型以及大面积的独栋别墅这两个板块的楼盘成为了参展商们力推的“主力楼盘”，几乎所有的参展商都将两者或者其中之一作为自己的主推楼盘。从消费者的反响来看，这两个板块的楼盘的确也是目前最受青睐的，尤其是70－90平方米的小户型楼盘更是受到大多数参观者的追捧。在此类楼盘的看房班车登记点前，往往会排起长长的队伍，其中不乏年逾古稀的老人和怀抱孩子的年轻夫妇。
对于这一现象，朱春华认为，从开发商的角度来说，小户型楼盘的走俏一方面是开发商对政府政策定位的反应，另一方面也是迎合目前大部分有刚性购房需求的消费者的实际情况。从消费者的角度来说，一方面，70－90平方米的小户型房源在功能上已经能够满足三口之家或者老年夫妇的住房需要；另一方面，这种小户型的房源在总价上比较合适，不会给购房者带来过重的经济压力，这也从一个侧面反映了消费者的心态逐渐走向理性。
关于独栋别墅价格的坚挺，朱春华认为这是正常的现象。“目前出台的政策已经决定了别墅将成为稀缺的资源，无论投资还是自住，高收入人群对别墅都会更加地青睐。而且遵循‘物以稀为贵’的原则，别墅的价格将会进一步走高。”
年近7旬的刘老伯告诉记者，他这次来看房，觉得70平方米左右的小户型房子很适合自己，年纪大了住大房子没什么意思，“况且打理起来很麻烦。”而且从房价来看，这类房子的单价一般在11000元左右，有的还是全装修的，加起来的总价自己还是可以接受的。刘老伯风趣地说：“还是买这样的房子好，这把年纪没精力做‘房奴’了。”
蒋小姐这次来房展会的主要目的就是想挑选一栋别墅。她说虽然自己在市区已经有一套房子了，但还是想买一栋别墅，一方面可以在休息日用来度假放松；另一方面也可以算作是一种投资。她还说，虽然有投资的意思，但一般不会出售，因为现在国家已经停止了别墅土地的审批，别墅卖一套少一套了，所以，就当给孩子留个升值的家底。
尹伯成认为，房地产市场出现的两极分化现象是与目前社会收入的两极分化相适应的。社会上中等收入的人还是占大多数的，尤其是毕业不久的大学生，这一部分人经济能力有限，但刚性的住房需求不可避免，所以，小户型的房源受青睐是大势所趋。而作为高收入人群，他们对高端房源的需求总是会存在的，像别墅这一类楼盘的良好走势在一段时间内还会持续。
廉租房建设任重道远
近年来，廉租住房让越来越多的城市低收入家庭实现了安居梦想。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》等有关住房保障政策相继出台，明确要进一步建立健全城市廉租住房制度，有效解决城市低收入家庭住房困难问题。因而，2008“上海之春”房展会上，廉租房也成为大家比较关心的话题。不过记者在采访中了解到，无论是开发商或是消费者都认为，关于廉租房还有许多问题亟待厘清。
参展的某房产集团一位工作人员表示，开发商不会主动地开发这一类的楼盘。最现实的问题是，开发商建设廉租住房，如何补偿其建设成本？政府相关部门如果对这个问题从政策上予以明确，那么，或许有开发商愿意为解决廉租住房房源不足的问题而出力。
正在逛房展会的马先生说，虽然现在大家都比较关心廉租房，不过他觉得讨论廉租房的意义不是很大，因为现在准备购房或者有购房意向的人大多不会是可以享受廉租房政策的对象。他说：“就像来参加这次房展会的人，应该很少有人是能买廉租住房的人吧。但是大家还是要买房。所以，与其关心廉租房，不如关心如何能够进一步抑制房价。”
对于城市低收入家庭而言，始于1998年的廉租住房制度是帮助他们实现“安居梦”的重要途径。统计显示，截至2007年底，全国累计有95万户低收入家庭通过廉租住房制度改善了住房条件。但是，有关统计数据亦显示，目前我国低保住房困难户达400万，加上低收入住房困难家庭，将有1000万户需要廉租房的住房困难家庭。
尹伯成认为，目前政府还没有足够的能力来安置所有需要廉租住房的人群，落实廉租住房政策中还存在诸如廉租住房的房源严重不足、保障机制基础不扎实和管理存在漏洞等障碍，所以，“廉租住房政策的实施是一个渐进的过程，要达到规划中预期的占市场20％左右的比例，没有三五年是不可能实现的。”他还说，目前信贷紧缩政策在一定程度上抑制了房价，但还不够。要想进一步抑制房价的上涨，还可以采用调整税收，或者对空关房子收取空置费等方法。他个人认为，上海中外环的房屋单价如果能保持在8000－10000元左右将会比较合理。
事实上，当前建设廉租住房的一个最大问题是建设资金的严重不足。在今年的全国“两会”上，九三学社中央提交的一份提案指出，根据测算，要解决全国近1000万户住房困难群众的廉租住房，政府需要投资1万亿元，但中央和地方财政投入明显不足。2007年中央财政只安排51亿元，用于中西部财政困难地区廉租住房专项补助；2008年安排68亿元，虽然增长幅度很大，但总数仍然太小。另外，2007年前11个月，各地投入廉租住房资金仅88.7亿元，一些财政收入仅够支付工资的“吃饭财政”地区，如果没有中央和其他富裕省份转移的专项资金，在廉租住房方面根本没有办法投入。由此可见，我国廉租住房建设任重道远。
