购房者浓重的观望气氛和紧缩的金融调控政策，使得沪上楼市近期成交量一定程度地下挫；此外，开发商资金短缺引发的降价呼声，可能成为年内楼市的最大变数。尽管有上述因素，但就2008年整年来看，楼市“基本稳定，稳中有调”的基调依然不变。目前，楼市观望气氛浓重———
“你不想买我不想卖”
今年3月份，上海楼市出现“量价齐升”的强劲表现，一扫年内房产市场低迷状态后。不少人据此预测4月份市场将逐步进入销售旺季。然而4月份走平的成交量却表明，购房者的观望气氛仍然相当浓厚。
佑威房地产研究中心数据显示，4月前29天上海楼市共成交商品房（不计动迁房、配套商品房）125.23万平方米，较上月同期下降了1.91%。其中商品住宅的成交量仅为92.80万平方米，比上月同期微降0.01%。新增供应方面，4月前29天，全市商品房推盘量为127.97万平方米，较上月同期下降18.87%。其中商品住宅的新增供应量为93.82万平方米，比上月同期下降17.66%。
购房者浓重的观望气氛和紧缩的金融调控政策，使得沪上楼市近期成交量一定程度地下挫；此外，开发商资金短缺引发的降价呼声，可能成为年内楼市的最大变数。尽管有上述因素，但就2008年整年来看，楼市“基本稳定，稳中有调”的基调依然不变。
从紧政策限制资金流
去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧累计了足够的风险。
最近公布的上市公司2007年年报显示，包括万科、保利、金地集团、世贸股份等国内13家最大的房产开发商中，目前经营活动产生的现金流净额只有2家为正，此外11家均出现负数。其中，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。数据表明，房地产企业的资金链已经告急。
去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧累计了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁。果然到去年4季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”。原来开发商融资几乎路路通达，现在则是处处掣肘。
根据央行4月11日公布的信贷数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比减少1583亿元。1季度，人民币贷款增加13326亿元，同比减少891亿元。
另据今年2月初上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》显示，2007年住房开发贷款遭中资银行大幅减仓。自2007年4月份以来，住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末，住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1%。2007年，住房开发贷款全年净减少173.70亿元，同比少增242.47亿元。
业内人士分析，房地产是一个需要大量资金的行业。而在我国房产企业上市融资所占比例较小的情况下，资金最主要还是来源于银行信贷；一旦银根紧缩，企业资金链将受到严峻考验。
在央行上海总部近日印发的《上海市信贷投向指引（2008年修订）》中明确指出，要求关注开发贷款增长，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。落实到银行方面，具体贷款标准发生了两方面的变化：
一是房产商类似“借鸡生蛋”的违规做法在银行业内受到严查。在过去，房地产开发商只要拿到地就可以向银行申请项目贷款，或者要求承建企业垫资，当楼房出售后再归还银行贷款，并结清与承建企业的款项。二是资信一般的中小开发商几乎不可能贷到款项。
据了解，由于银行对房地产的贷款额度在总贷款量中的比例是相对固定的，所以对房地产企业的放贷情况基本是两个极端。只要还有放款额度，信用良好的大企业就可以拿到贷款；而对于贷款意愿强烈的中小企业，银行态度谨慎，几乎不予考虑。据悉，人民银行评定的3A资信等级的房地产企业寥寥无几。
市场观望气氛浓重
“你不想买我不想卖”，市场状况已成僵局。如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，有可能捱到市场复苏；自有资金紧张，在建项目难以为继，则很可能被洗牌出局。
现实的情况是，信贷紧缩后，开发商资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响，自由资金成为决定企业“生死”的关键。由于大部分房产企业缺乏内部风险控制机制，在楼市“牛市”时疯狂囤地，企业财务情况极不合理的情况下，惟一的办法就是售出楼盘以套现。
万科董事长王石此前表示，今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张。在此前万科引领的降价潮中，“跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。”
可沪上大多开发商并不同意王石的看法，虽然企业存在资金面短缺的问题，但他们仍认为现在将楼盘降价出售套现并非一个好时机。今年的五一房产展上，各开发商精心布展，热情很高；但实际推盘量却下降，其更多的目的在于展示项目、积累人气，而并非急着卖房，如之前一直以打品牌为主的大华集团，由于近期无房源出售，本次就没有参展。
业内人士分析，此前3月份楼市“量价齐升”的强劲表现，给了开发商对于房价的一丝幻想，“捂盘惜售”现象又有重现的苗头。然而，部分实在顶不住资金短缺压力的企业，急于将手中房源套现，却不甘于降价销售，于是玩起了令人啼笑皆非的“双簧”把戏。
日前据上海某媒体报道，上海某楼盘开盘，却花钱雇来外来打工人员提前两三天在售楼中心门口排队以营造气氛；更有甚者，一些开发商通过自买自卖，制造供不应求的假象，其实只求楼盘早日出售套现，有的楼盘合同撤签率竟高达100%。
开发商资金紧缺却不愿降价套现；同时，购房者也在观望。紧缩的金融调控政策和购房者的观望情绪，成为了近期楼市商品住宅成交量的两大“杀手锏”。
购房者观望浓厚，原因有三：“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量被大大抑制，从而滋长了购房者的观望情绪；二是年内以来通胀压力依然不减，股市却异常低迷，赚钱效应不复存在，打压了购房热情。三是春节过后上海楼市部分项目曾出现降价促销，在一定程度上又助长了观望情绪，“再等等看”成为主流情绪。
“你不想买我不想卖”，供求双方不肯退步，眼光始终盯在楼市是否降价的那几个铜板上，市场状况已成僵局。在接下来的一段时间内，双方的心理博弈将反复拉锯，异常激烈。现实情况是，如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地；自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，则很可能被洗牌出局。
因此，房地产企业也正准备着手从多渠道解决这一资金短缺问题。在最近发布的上市公司2007年年报中，绝大多数的地产公司不约而同地指出，今年将寻求更多的融资渠道来解决资金偏紧问题。银基发展、苏宁环球、清江控股都明确表示将多渠道融资。其中，渝开发则在公告中表示将引进战略合作伙伴来规避转移地产开发带来的风险。另外一些房地产上市公司选择了发行公司债券来进行再融资，如南京高科、北辰实业都在近期表示将发行短期金融债。
“稳中有调”基调不变
对于楼市，政府首先严防的是大起大落。再从今年我国宏观经济运行的大环境看，国家也希望房市基本稳定。
供需双方存在的浓重观望气氛，特别是由开发商资金短缺引起的嘉奖呼声，是否会影响我们年前对2008年楼市的基本判断呢？日前，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，“基本稳定、稳中有调”依然是今年楼市的基本走势。
尹伯成认为，对于楼市，政府首先严防的是大起大落。大起的危害很清楚：老百姓有意见，商务成本提高，还带来资产泡沫过大的风险。大落的危害，首先是危及金融安全。尽管我国目前不会发生像美国那样的“次贷”危机，因为我们还没有搞资产证券化，加上房贷风险控制也比较好，但是房价不断抬高同样会带来金融风险。去年12月末，中资银行房贷在所有贷款的比重达32%，再加上以房屋作为抵押的其他贷款，房价要影响到银行一半左右的信贷资产。房价如果大幅波动，银行首当其冲受到冲击。因此，政府是绝对不希望房价过分下跌，当然也不希望在现有基础上上涨幅度太大。
再从今年我国宏观经济运行的大环境看，国家也希望房市基本稳定。房价再涨会进一步给通货膨胀火上加油，房价大跌又造成新的就业问题。因此，今年楼市的基本走势是“基本稳定，稳中有调”，而“稳中有调”指的是局部调整。
第一是调整的时间性。就是短期内如几个月中会回调一下，长期还是会稳步上涨，这是由上海的经济地位决定的。上海在国内和国际上的经济地位在不断提高，而上海这块地方的面积又很小。“地以稀为贵”，中心区域土地尤其稀缺，而各种房子需求的刚性很强，包括首次购房需求、外来消费需求，还有投资性需求。此外本币升值也会导致新一轮的资产价格的上升。
第二是调整的空间性。空间主要是指地区。市区、中心城区的向下调整可能性很小。越是市中心，房价越掉不下去，内环到中环，基本上也掉不下去，但可能有一些局部的调整，但幅度不会很大；中外环线之间可能出现局部的调整，调整的幅度也不会大。调整最可能发生在外环线以外，但其调整的幅度是不一样的，要按照楼盘附近的交通和配套情况而定。外环以外区域的房价容易出现调整的原因主要有三个：首先，外环以外的房源供应量比较大；其次，居民在外环以外置业的生活成本比较高；最后，这个区域的经济适用房比较多，这些保障性住房对所在地区的商品房有一定替代性。目前看来郊区的房价还是很高，其中大多是在2007年的时候上涨的。除非开发商资金十分充裕，否则这些地区的房价肯定会出现回落。
第三是调整的结构性。一手房二手房之间会产生联动，一手房和二手房的调整会相互影响。大套型中小套型之间会联动。在中央大力推广70/90的前提之下，大套型的房屋会产生紧缺，这样反而会造成大套型的房价上涨。
第四是调整的动态性。要考虑房屋周围的交通条件、配套设施等一系列因素。周围如果有化工企业之类的污染存在，其价格肯定会下降。相反，由于要搭乘“上海世博会”将召开的东风，上海不少地方的交通条件在不断改善，这样就会推动相关地区的房价上升。
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杨红旭：泡沫破裂楼市也不会大崩盘
中国房地产专栏作家杨红旭日前撰文认为，既便房地产泡沫破裂，也不会出现大崩盘。
他写道:毫无疑义，目前一线城市和部分二线城市的房价已存在泡沫。部分城市的泡沫破裂会导致出现“多米诺骨牌效应”，从而导致全国房价崩盘吗？
从历史上看，1990年前后的日本、台湾，1997年前后的泰国、香港等房价泡沫的破灭比较典型，房价下挫幅度高达50%左右。
我国的情况比较特殊，有4大因素决定了我国的楼市即使存在泡沫，也不会以大崩盘的形式导致全国房价剧跌。一是我国的城市化进程所导致的城镇住房需求规模是举世无双的；二是我国经济以年均近10%的增幅持续增长30年，堪称世界经济发展史上的奇迹；三是我国金融体系仍以国资主导，而国有银行是以国家信用作担保的，金融体系的高度安全性为楼市提供了最强大的支持；四是我国自2003年起就实行紧缩性的房地产调控，虽然并未能在短期内取得理想效果，毕竟抑制了更快的增长。因此，虽然目前面临的房价过高现象，但自住性需求依然是市场的主流，这与1993、1994年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同。
佑威房地产研究中心数据显示，4月前29天上海楼市共成交商品房（不计动迁房、配套商品房）125.23万平方米，较上月同期下降了1.91%。其中商品住宅的成交量仅为92.80万平方米，比上月同期微降0.01%。新增供应方面，4月前29天，全市商品房推盘量为127.97万平方米，较上月同期下降18.87%。其中商品住宅的新增供应量为93.82万平方米，比上月同期下降17.66%。
购房者浓重的观望气氛和紧缩的金融调控政策，使得沪上楼市近期成交量一定程度地下挫；此外，开发商资金短缺引发的降价呼声，可能成为年内楼市的最大变数。尽管有上述因素，但就2008年整年来看，楼市“基本稳定，稳中有调”的基调依然不变。
从紧政策限制资金流
去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧累计了足够的风险。
最近公布的上市公司2007年年报显示，包括万科、保利、金地集团、世贸股份等国内13家最大的房产开发商中，目前经营活动产生的现金流净额只有2家为正，此外11家均出现负数。其中，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。数据表明，房地产企业的资金链已经告急。
去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧累计了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁。果然到去年4季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”。原来开发商融资几乎路路通达，现在则是处处掣肘。
根据央行4月11日公布的信贷数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比减少1583亿元。1季度，人民币贷款增加13326亿元，同比减少891亿元。
另据今年2月初上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》显示，2007年住房开发贷款遭中资银行大幅减仓。自2007年4月份以来，住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末，住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1%。2007年，住房开发贷款全年净减少173.70亿元，同比少增242.47亿元。
业内人士分析，房地产是一个需要大量资金的行业。而在我国房产企业上市融资所占比例较小的情况下，资金最主要还是来源于银行信贷；一旦银根紧缩，企业资金链将受到严峻考验。
在央行上海总部近日印发的《上海市信贷投向指引（2008年修订）》中明确指出，要求关注开发贷款增长，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策。落实到银行方面，具体贷款标准发生了两方面的变化：
一是房产商类似“借鸡生蛋”的违规做法在银行业内受到严查。在过去，房地产开发商只要拿到地就可以向银行申请项目贷款，或者要求承建企业垫资，当楼房出售后再归还银行贷款，并结清与承建企业的款项。二是资信一般的中小开发商几乎不可能贷到款项。
据了解，由于银行对房地产的贷款额度在总贷款量中的比例是相对固定的，所以对房地产企业的放贷情况基本是两个极端。只要还有放款额度，信用良好的大企业就可以拿到贷款；而对于贷款意愿强烈的中小企业，银行态度谨慎，几乎不予考虑。据悉，人民银行评定的3A资信等级的房地产企业寥寥无几。
市场观望气氛浓重
“你不想买我不想卖”，市场状况已成僵局。如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，有可能捱到市场复苏；自有资金紧张，在建项目难以为继，则很可能被洗牌出局。
现实的情况是，信贷紧缩后，开发商资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响，自由资金成为决定企业“生死”的关键。由于大部分房产企业缺乏内部风险控制机制，在楼市“牛市”时疯狂囤地，企业财务情况极不合理的情况下，惟一的办法就是售出楼盘以套现。
万科董事长王石此前表示，今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张。在此前万科引领的降价潮中，“跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。”
可沪上大多开发商并不同意王石的看法，虽然企业存在资金面短缺的问题，但他们仍认为现在将楼盘降价出售套现并非一个好时机。今年的五一房产展上，各开发商精心布展，热情很高；但实际推盘量却下降，其更多的目的在于展示项目、积累人气，而并非急着卖房，如之前一直以打品牌为主的大华集团，由于近期无房源出售，本次就没有参展。
业内人士分析，此前3月份楼市“量价齐升”的强劲表现，给了开发商对于房价的一丝幻想，“捂盘惜售”现象又有重现的苗头。然而，部分实在顶不住资金短缺压力的企业，急于将手中房源套现，却不甘于降价销售，于是玩起了令人啼笑皆非的“双簧”把戏。
日前据上海某媒体报道，上海某楼盘开盘，却花钱雇来外来打工人员提前两三天在售楼中心门口排队以营造气氛；更有甚者，一些开发商通过自买自卖，制造供不应求的假象，其实只求楼盘早日出售套现，有的楼盘合同撤签率竟高达100%。
开发商资金紧缺却不愿降价套现；同时，购房者也在观望。紧缩的金融调控政策和购房者的观望情绪，成为了近期楼市商品住宅成交量的两大“杀手锏”。
购房者观望浓厚，原因有三：“房贷新政”等调控措施的松缓无望，楼市购买能量被大大抑制，从而滋长了购房者的观望情绪；二是年内以来通胀压力依然不减，股市却异常低迷，赚钱效应不复存在，打压了购房热情。三是春节过后上海楼市部分项目曾出现降价促销，在一定程度上又助长了观望情绪，“再等等看”成为主流情绪。
“你不想买我不想卖”，供求双方不肯退步，眼光始终盯在楼市是否降价的那几个铜板上，市场状况已成僵局。在接下来的一段时间内，双方的心理博弈将反复拉锯，异常激烈。现实情况是，如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地；自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，则很可能被洗牌出局。
因此，房地产企业也正准备着手从多渠道解决这一资金短缺问题。在最近发布的上市公司2007年年报中，绝大多数的地产公司不约而同地指出，今年将寻求更多的融资渠道来解决资金偏紧问题。银基发展、苏宁环球、清江控股都明确表示将多渠道融资。其中，渝开发则在公告中表示将引进战略合作伙伴来规避转移地产开发带来的风险。另外一些房地产上市公司选择了发行公司债券来进行再融资，如南京高科、北辰实业都在近期表示将发行短期金融债。
“稳中有调”基调不变
对于楼市，政府首先严防的是大起大落。再从今年我国宏观经济运行的大环境看，国家也希望房市基本稳定。
供需双方存在的浓重观望气氛，特别是由开发商资金短缺引起的嘉奖呼声，是否会影响我们年前对2008年楼市的基本判断呢？日前，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，“基本稳定、稳中有调”依然是今年楼市的基本走势。
尹伯成认为，对于楼市，政府首先严防的是大起大落。大起的危害很清楚：老百姓有意见，商务成本提高，还带来资产泡沫过大的风险。大落的危害，首先是危及金融安全。尽管我国目前不会发生像美国那样的“次贷”危机，因为我们还没有搞资产证券化，加上房贷风险控制也比较好，但是房价不断抬高同样会带来金融风险。去年12月末，中资银行房贷在所有贷款的比重达32%，再加上以房屋作为抵押的其他贷款，房价要影响到银行一半左右的信贷资产。房价如果大幅波动，银行首当其冲受到冲击。因此，政府是绝对不希望房价过分下跌，当然也不希望在现有基础上上涨幅度太大。
再从今年我国宏观经济运行的大环境看，国家也希望房市基本稳定。房价再涨会进一步给通货膨胀火上加油，房价大跌又造成新的就业问题。因此，今年楼市的基本走势是“基本稳定，稳中有调”，而“稳中有调”指的是局部调整。
第一是调整的时间性。就是短期内如几个月中会回调一下，长期还是会稳步上涨，这是由上海的经济地位决定的。上海在国内和国际上的经济地位在不断提高，而上海这块地方的面积又很小。“地以稀为贵”，中心区域土地尤其稀缺，而各种房子需求的刚性很强，包括首次购房需求、外来消费需求，还有投资性需求。此外本币升值也会导致新一轮的资产价格的上升。
第二是调整的空间性。空间主要是指地区。市区、中心城区的向下调整可能性很小。越是市中心，房价越掉不下去，内环到中环，基本上也掉不下去，但可能有一些局部的调整，但幅度不会很大；中外环线之间可能出现局部的调整，调整的幅度也不会大。调整最可能发生在外环线以外，但其调整的幅度是不一样的，要按照楼盘附近的交通和配套情况而定。外环以外区域的房价容易出现调整的原因主要有三个：首先，外环以外的房源供应量比较大；其次，居民在外环以外置业的生活成本比较高；最后，这个区域的经济适用房比较多，这些保障性住房对所在地区的商品房有一定替代性。目前看来郊区的房价还是很高，其中大多是在2007年的时候上涨的。除非开发商资金十分充裕，否则这些地区的房价肯定会出现回落。
第三是调整的结构性。一手房二手房之间会产生联动，一手房和二手房的调整会相互影响。大套型中小套型之间会联动。在中央大力推广70/90的前提之下，大套型的房屋会产生紧缺，这样反而会造成大套型的房价上涨。
第四是调整的动态性。要考虑房屋周围的交通条件、配套设施等一系列因素。周围如果有化工企业之类的污染存在，其价格肯定会下降。相反，由于要搭乘“上海世博会”将召开的东风，上海不少地方的交通条件在不断改善，这样就会推动相关地区的房价上升。
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他写道:毫无疑义，目前一线城市和部分二线城市的房价已存在泡沫。部分城市的泡沫破裂会导致出现“多米诺骨牌效应”，从而导致全国房价崩盘吗？
从历史上看，1990年前后的日本、台湾，1997年前后的泰国、香港等房价泡沫的破灭比较典型，房价下挫幅度高达50%左右。
我国的情况比较特殊，有4大因素决定了我国的楼市即使存在泡沫，也不会以大崩盘的形式导致全国房价剧跌。一是我国的城市化进程所导致的城镇住房需求规模是举世无双的；二是我国经济以年均近10%的增幅持续增长30年，堪称世界经济发展史上的奇迹；三是我国金融体系仍以国资主导，而国有银行是以国家信用作担保的，金融体系的高度安全性为楼市提供了最强大的支持；四是我国自2003年起就实行紧缩性的房地产调控，虽然并未能在短期内取得理想效果，毕竟抑制了更快的增长。因此，虽然目前面临的房价过高现象，但自住性需求依然是市场的主流，这与1993、1994年海南、北海纯投机性的市场形态具有本质性的不同。
