2008年 3月 1日，上海市土地交易市场在浦东陆家嘴房地大厦正式挂牌开业。土地交易市场类似“大卖场”式的交易环境，给原有的土地交易制度产生了革命性的冲击与颠覆。一时之间，各方热议不断。 复旦大学房地产研究中心华伟教授认为，“在现有政策条件下，土地交易市场的成立将极有可能相应推高土地成交价。因为，越是不公开、不公正、不透明，越易滋生权力寻租与腐败，土地交易的竞争程度就越低。反之，当市场交易信息和秩序公开、公正、透明后，大家竞争项目就更加硬碰硬、靠实力，其中资金是一个至关重要的因素。因此，短期该项制度创新推高地价的可能性较大。”
地价还会走高？
改变：“大卖场”式交易
大大的电子交易显示屏，近3000平方米的交易大厅———进入上海市土地交易市场，开放式的交易环境使你仿佛置身一家土地“大卖场”。
总的来说，土地交易远比一般交易显得程序繁琐、资料驳杂。从制作出让公告到以招标、拍卖、挂牌等方式进行交易操作、公示竞得结果，完成一块土地交易要经历13个主要流程。因此，在这个看似简单的土地“大卖场”交易环节设置之严密、交易流程执行之严格，早已到了“武装到牙齿”的地步。
记者在上海市土地交易市场看到，通过电子大屏幕，所有的土地信息都及时统一公布，其中包括市房产地资源局有关全市一年内的经营性用地使用权出让计划等，每天的竞买申请等信息及时更新，19个区县与此联网。较之过去运作分散、规则各异的方式，这从根本上防止了操作不统一，信息不对称等问题。
另外，竞买保证金账户将由上海房地局统一提供，而不再由各个区县提供。
上海市房地产交易中心主任马韧表示，上海市土地交易市场所采用的交易流程有两大特色，一是对外充分公开透明。每宗入市交易的操作流程、进度安排、参与方式、注意事项，以及涉及竞买人接触的发放标书、勘察提问、受理申请、实施招拍挂等环节中，凡是能公开的信息，都要及时、充分地予以公开，接受社会监督。
二是对内严格实行模块化操作，包括竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、外邀人员工作模块4个模块各管一段，相互制约。根据电脑工作流程，每个模块的工作人员只了解本流程的工作情况，并且只有本模块的工作权限，工作完成后必须自动流转到下一模块。
这种“内紧外松”、分化动作相互制约的制度约定，凸显了交易市场信息系统的最大特点。交易前由市房地资源网、区县交易中心同步发布信息，及时充分地公开办事程序、业务规则、交易活动及时信息等。入市后，整个操作过程分步骤组合成竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、专家主持人模块4部分。同时引入包括公证、评估、银行等在内的交易第三方，提供与土地交易有关的全面配套服务。各模块运作既相对独立又相互制约。
与此同时，土地交易中的个人因素也被降到最小。马韧说：“我作为中心主任，不接触任何具体交易，连一个模块工作人员的权限也没有。”事实上在整个工作流程中，除了受理竞买申请人的头道工序，其他工序的工作人员都无法看到实际竞买人及其名称信息，看到的只有编号。
日前，上海一家大型地产企业负责人在接受媒体采访时表示，从流程上来看，对企业来说，整个交易过程更加方便了。在今后的买地过程中，开发商可以就近领取招标文件，保证金从缴纳给区县房地局转变成集中交付市房地局账户等。该开发商表示，整个交易过程对开发商的具体操作而言并不会有大的变化。
政府职能转变：寻租无门
复旦大学房地产研究中心华伟教授在接受记者采访时表示：“土地交易市场的成立，本身是对现有土地交易制度在技术层面的完善，并使得交易信息的公开程度大幅度提升，同时权力滋生腐败的空间被大幅压缩。”
2007年6月25日，胡锦涛总书记在中央党校发表重要讲话，强调要“在坚决惩治腐败的同时，更加注重治本，更加注重预防，更加注重制度建设”。中央纪委及时作出决定，在上海、河北、四川三省市开展“三个更加注重”试点工作。土地交易领域被列为上海的6个试点领域之一，其制度建设的重点就是建立土地交易有形市场，形成透明公开的交易规则。
建立上海市土地交易市场,体现了上海纪委进一步加强反腐倡廉工作的决心。上海市纪委负责人指出，建立土地交易市场，是上海落实中央“三个更加注重”要求的具体举措。它可以从制度上保证土地交易的公开公平公正竞争，最大限度减少人为干预因素，进一步规范土地交易市场秩序，从而有效实现土地交易在阳光下运行。从分散到集中，从多头到统一，土地交易市场的建立，实现了对原有上海土地供应体系和土地交易方式的重大改革。
国土资源部副部长王世元在土地交易市场开业仪式上说，统一的土地交易市场对增加交易机会、降低交易成本将起到积极作用，在体制上能更好地发挥市场在配置土地资源中的基础性作用，减少人为的干扰因素，增强国土部门管理的透明度和公信力；同时，还将有助于政府及时了解、分析土地市场的信息，完善调控措施。
业内人士表示，在土地转让过程中的政府寻租现象由来已久。此次上海市土地交易市场的建立，无疑从制度与源头上根本遏制了寻租行为的一再发生，使土地招标与转让进一步融入市场机制。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示：“从流程上来讲，整个交易过程就是将土地交易权力集中化的过程，未来区一级房地局的权力将会被削弱，而将土地交易的权力集中到市一级房地局中，从而有效缩小各个区县房地局的腐败空间。”
华伟教授进一步指出，上海市土地交易市场的成立有利于政府职能的转变与完善。它使相当一部分政府职能从直接管理转向间接管理，从而直接减少了行政对市场和项目的干预，明确了行政和市场的边界，大幅度减少了土地一级市场方面政府越位和错位现象的发生。对参与企业而言，减少了各种灰色公关，规范了竞争秩序。
存疑：市场预期存变数
土地交易市场的建立进一步地规范了土地市场的交易行为，实施政府对国有土地使用权交易的集中统一管理、健全了市场配置土地资源的机制。但专业人士指出，土地市场的市场预期仍然存在相当变数。
据了解，市场人士对今后上海市土地成交价的走势预期不一，市场看法尚不统一。部分市场人士认为，土地“大卖场”的出现，意味着未来上海的土地交易将在一个统一、公开的操作平台上进行，这将对规范房地产市场和平抑房价都发挥积极作用。此次上海将土地交易活动公开化透明化，从长远看不仅可以平抑地价和房价，对房地产开发商囤积土地的行为也会产生一定的平抑作用。
对此，杨红旭认为，从一手土地来说，只是交易环节上发生了变化，而整个土地出让流程没有发生本质性变化，土地依然由地方储备并集中上报并推出上市；而在二手地块方面，虽然现在还没有将二手土地纳入集中交易市场，但即使集中交易，由于二手地块的交易属于企业之间的正常交易，并不会因此就出现价格上的变化。实际上，土地价格主要还是由市场预期和供求决定。
华伟教授对此问题的看法显得颇有新意。他认为，“在现有政策条件下，土地交易市场的成立将极有可能相应推高土地成交价。因为，越是不公开、不公正、不透明，越易滋生权力寻租与腐败，土地交易的竞争程度就越低。反之，当市场交易信息和秩序公开、公正、透明后，大家竞争项目就更加硬碰硬靠实力，其中资金是一个至关重要的因素。因此，短期该项制度创新推高地价的可能性较大。”
另外，华伟对土地交易市场的交易模式能否由一级市场推广至二级市场表示了一定的担忧。“目前，其交易对象是土地一级市场，包括6类以上经营用地和工业用地。由于房地产项目公司的股权交易属于工商管理的范畴，土地部门不能越权，因此二级市场是否纳入的问题存在着极大的变数。”但是，他仍然认为土地交易市场将有“大作为”，值得“大推广”，“因为触及诸多利益环节，所以要大力坚持，迅速推广；同时要有大决心完善细则，抵制各个利益环节的软压力。”
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从源头上控制价格
上海市土地交易中心成立之后，土地交易程序更加公开透明，这将从源头上预防土地交易领域腐败现象。
去年7月开始，由上海市纪委牵头组织协调，上海市建设交通党委、上海市房地资源局组织力量，着手进行相关制度规则的研究制定、运行和管理软件系统的开发、人员培训和市场硬件的建设等一系列筹备工作。2008年1月在青浦区分别选择一幅经营性和工业用地，通过业务实转试运行，检验了预定的政策和操作方案。
上海市土地交易中心成立当天，上海房地局发布今年第5、6号经营性土地出让公告，总共出让8幅地块，分别位于嘉定、金山、南汇、奉贤等地。其中，5号公告5幅工业地块，6号公告中包括南汇惠南镇一幅总建筑面积接近10万平方米的综合性用地，住宅用地占总量61％。
目前，上海已经在国内率先制定了专项《上海市土地交易监督管理办法（试行）》，针对土地入市交易活动的各个环节进行全面监督；在土地交易系统中设置专门的监督条线对业务操作实行有效监督；在公证处全程参与、监委驻场监督的同时，邀请人大、政协、法律等各界人士对土地交易活动进行社会监督。
但业内人士表示，这一模式并不一定对地价产生影响，地价仍由供求关系决定。
大大的电子交易显示屏，近3000平方米的交易大厅———进入上海市土地交易市场，开放式的交易环境使你仿佛置身一家土地“大卖场”。
总的来说，土地交易远比一般交易显得程序繁琐、资料驳杂。从制作出让公告到以招标、拍卖、挂牌等方式进行交易操作、公示竞得结果，完成一块土地交易要经历13个主要流程。因此，在这个看似简单的土地“大卖场”交易环节设置之严密、交易流程执行之严格，早已到了“武装到牙齿”的地步。
记者在上海市土地交易市场看到，通过电子大屏幕，所有的土地信息都及时统一公布，其中包括市房产地资源局有关全市一年内的经营性用地使用权出让计划等，每天的竞买申请等信息及时更新，19个区县与此联网。较之过去运作分散、规则各异的方式，这从根本上防止了操作不统一，信息不对称等问题。
另外，竞买保证金账户将由上海房地局统一提供，而不再由各个区县提供。
上海市房地产交易中心主任马韧表示，上海市土地交易市场所采用的交易流程有两大特色，一是对外充分公开透明。每宗入市交易的操作流程、进度安排、参与方式、注意事项，以及涉及竞买人接触的发放标书、勘察提问、受理申请、实施招拍挂等环节中，凡是能公开的信息，都要及时、充分地予以公开，接受社会监督。
二是对内严格实行模块化操作，包括竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、外邀人员工作模块4个模块各管一段，相互制约。根据电脑工作流程，每个模块的工作人员只了解本流程的工作情况，并且只有本模块的工作权限，工作完成后必须自动流转到下一模块。
这种“内紧外松”、分化动作相互制约的制度约定，凸显了交易市场信息系统的最大特点。交易前由市房地资源网、区县交易中心同步发布信息，及时充分地公开办事程序、业务规则、交易活动及时信息等。入市后，整个操作过程分步骤组合成竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、专家主持人模块4部分。同时引入包括公证、评估、银行等在内的交易第三方，提供与土地交易有关的全面配套服务。各模块运作既相对独立又相互制约。
与此同时，土地交易中的个人因素也被降到最小。马韧说：“我作为中心主任，不接触任何具体交易，连一个模块工作人员的权限也没有。”事实上在整个工作流程中，除了受理竞买申请人的头道工序，其他工序的工作人员都无法看到实际竞买人及其名称信息，看到的只有编号。
日前，上海一家大型地产企业负责人在接受媒体采访时表示，从流程上来看，对企业来说，整个交易过程更加方便了。在今后的买地过程中，开发商可以就近领取招标文件，保证金从缴纳给区县房地局转变成集中交付市房地局账户等。该开发商表示，整个交易过程对开发商的具体操作而言并不会有大的变化。
政府职能转变：寻租无门
复旦大学房地产研究中心华伟教授在接受记者采访时表示：“土地交易市场的成立，本身是对现有土地交易制度在技术层面的完善，并使得交易信息的公开程度大幅度提升，同时权力滋生腐败的空间被大幅压缩。”
2007年6月25日，胡锦涛总书记在中央党校发表重要讲话，强调要“在坚决惩治腐败的同时，更加注重治本，更加注重预防，更加注重制度建设”。中央纪委及时作出决定，在上海、河北、四川三省市开展“三个更加注重”试点工作。土地交易领域被列为上海的6个试点领域之一，其制度建设的重点就是建立土地交易有形市场，形成透明公开的交易规则。
建立上海市土地交易市场,体现了上海纪委进一步加强反腐倡廉工作的决心。上海市纪委负责人指出，建立土地交易市场，是上海落实中央“三个更加注重”要求的具体举措。它可以从制度上保证土地交易的公开公平公正竞争，最大限度减少人为干预因素，进一步规范土地交易市场秩序，从而有效实现土地交易在阳光下运行。从分散到集中，从多头到统一，土地交易市场的建立，实现了对原有上海土地供应体系和土地交易方式的重大改革。
国土资源部副部长王世元在土地交易市场开业仪式上说，统一的土地交易市场对增加交易机会、降低交易成本将起到积极作用，在体制上能更好地发挥市场在配置土地资源中的基础性作用，减少人为的干扰因素，增强国土部门管理的透明度和公信力；同时，还将有助于政府及时了解、分析土地市场的信息，完善调控措施。
业内人士表示，在土地转让过程中的政府寻租现象由来已久。此次上海市土地交易市场的建立，无疑从制度与源头上根本遏制了寻租行为的一再发生，使土地招标与转让进一步融入市场机制。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示：“从流程上来讲，整个交易过程就是将土地交易权力集中化的过程，未来区一级房地局的权力将会被削弱，而将土地交易的权力集中到市一级房地局中，从而有效缩小各个区县房地局的腐败空间。”
华伟教授进一步指出，上海市土地交易市场的成立有利于政府职能的转变与完善。它使相当一部分政府职能从直接管理转向间接管理，从而直接减少了行政对市场和项目的干预，明确了行政和市场的边界，大幅度减少了土地一级市场方面政府越位和错位现象的发生。对参与企业而言，减少了各种灰色公关，规范了竞争秩序。
存疑：市场预期存变数
土地交易市场的建立进一步地规范了土地市场的交易行为，实施政府对国有土地使用权交易的集中统一管理、健全了市场配置土地资源的机制。但专业人士指出，土地市场的市场预期仍然存在相当变数。
据了解，市场人士对今后上海市土地成交价的走势预期不一，市场看法尚不统一。部分市场人士认为，土地“大卖场”的出现，意味着未来上海的土地交易将在一个统一、公开的操作平台上进行，这将对规范房地产市场和平抑房价都发挥积极作用。此次上海将土地交易活动公开化透明化，从长远看不仅可以平抑地价和房价，对房地产开发商囤积土地的行为也会产生一定的平抑作用。
对此，杨红旭认为，从一手土地来说，只是交易环节上发生了变化，而整个土地出让流程没有发生本质性变化，土地依然由地方储备并集中上报并推出上市；而在二手地块方面，虽然现在还没有将二手土地纳入集中交易市场，但即使集中交易，由于二手地块的交易属于企业之间的正常交易，并不会因此就出现价格上的变化。实际上，土地价格主要还是由市场预期和供求决定。
华伟教授对此问题的看法显得颇有新意。他认为，“在现有政策条件下，土地交易市场的成立将极有可能相应推高土地成交价。因为，越是不公开、不公正、不透明，越易滋生权力寻租与腐败，土地交易的竞争程度就越低。反之，当市场交易信息和秩序公开、公正、透明后，大家竞争项目就更加硬碰硬靠实力，其中资金是一个至关重要的因素。因此，短期该项制度创新推高地价的可能性较大。”
另外，华伟对土地交易市场的交易模式能否由一级市场推广至二级市场表示了一定的担忧。“目前，其交易对象是土地一级市场，包括6类以上经营用地和工业用地。由于房地产项目公司的股权交易属于工商管理的范畴，土地部门不能越权，因此二级市场是否纳入的问题存在着极大的变数。”但是，他仍然认为土地交易市场将有“大作为”，值得“大推广”，“因为触及诸多利益环节，所以要大力坚持，迅速推广；同时要有大决心完善细则，抵制各个利益环节的软压力。”
相关：
从源头上控制价格
上海市土地交易中心成立之后，土地交易程序更加公开透明，这将从源头上预防土地交易领域腐败现象。
去年7月开始，由上海市纪委牵头组织协调，上海市建设交通党委、上海市房地资源局组织力量，着手进行相关制度规则的研究制定、运行和管理软件系统的开发、人员培训和市场硬件的建设等一系列筹备工作。2008年1月在青浦区分别选择一幅经营性和工业用地，通过业务实转试运行，检验了预定的政策和操作方案。
上海市土地交易中心成立当天，上海房地局发布今年第5、6号经营性土地出让公告，总共出让8幅地块，分别位于嘉定、金山、南汇、奉贤等地。其中，5号公告5幅工业地块，6号公告中包括南汇惠南镇一幅总建筑面积接近10万平方米的综合性用地，住宅用地占总量61％。
目前，上海已经在国内率先制定了专项《上海市土地交易监督管理办法（试行）》，针对土地入市交易活动的各个环节进行全面监督；在土地交易系统中设置专门的监督条线对业务操作实行有效监督；在公证处全程参与、监委驻场监督的同时，邀请人大、政协、法律等各界人士对土地交易活动进行社会监督。
但业内人士表示，这一模式并不一定对地价产生影响，地价仍由供求关系决定。
