上周，上海商品住宅成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元 /平方米，这是10个月内首次跌破万元大关。一时之间，“房价破万”成了市民们茶余饭后的热议话题。联想年前万科董事局主席王石抛出的“楼市拐点论”，此次房价破万似乎成了实实在在的佐证
今年房价是涨还是跌？
一石激起千层浪，究竟是“拐点”显现还是理性回归？市民们对此反应不一，惊喜、平静、担忧乃至恐惧，社会各方的多种情绪伴着种种讨论纷至沓来。记者日前就此采访了复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授。
郊环供应拉低“均价”
对于上海商品住宅成交均价跌破万元的消息，尹伯成教授表示自己并不十分在意。他认为，“均价”实际上并不能够体现房屋成交的结构性问题，在当周成交的商品住房中外环线以外的房源所占比例较高，均价自然会有所回落。
相关数据显示，2月18日至2月24日一周内，上海内环以内商品房成交90套，仅占全部成交面积的5％；内外环间和外环以外商品房成交154套和1045套，分别占全部成交面积的24.3％和70.5％。从数据来看，内环以内商品房成交量的急剧萎缩，成为上周房屋均价回调的主要原因。
据了解，上海内环房源稀缺已经成为业内的共识，而正是这种严重的供不应求导致了成交量的极度低迷。世界著名房地产投资管理及服务公司———仲量联行最新发布数据显示，2007年的最后一个季度，在上海内环线内的区域，没有像样的高档或豪华公寓楼盘预售。而这样的状况在今年并没有得到充分的缓解，今年1月底开盘的东海园二期B座的开盘，才使处于市中心的静安房源得到少许的缓解。该楼盘此次共推出房源212套，售价在2.8万—3万元／平方米，目前销售已经过半，业绩相当火爆。
业内人士指出，正是由于严重的供不应求，导致拥有内环以内房源的开发商部分出现捂盘现象。“皇帝的女儿不愁嫁”。他们非但不会跟风降价急于出售，反而会待价而沽，适时提高销售价格。在供求关系极度失衡的情况下，捂盘惜售无疑成了部分开发商行之有效的“发财宝典”。
与内环房源缺乏的情况相比，上海郊环房源可谓供应充足、供需两旺。而随着新盘供应量的郊区化，郊区商品住宅的成交比例也在不断上升。仅以宝山区为例，去年宝山区商品住宅成交量和2006年相比，上升65%，占全市比重为11.5%，较2006年上升了2.8%。业内人士表示，从当前的房产成交区域看，郊区的商品住宅的成交占全市的比例将进一步呈上升趋势。
事实上，新盘供应郊区化的趋向由来已久。政府早已意识到“郊区有地无人问津、市区高价无地”导致土地供应不足的局面，故而早在2005年上海就推出了加快地铁建设的步伐，通过地铁带动交通便利和市政改善，从而将过剩的购买力向外疏导。尹伯成教授认为，中心城区住房依然高价，郊环地带提供更多的廉价房，在未来相当长的时间内将依然是沪上房市的主要格局。
万科效应有多大
年前，万科董事局主席王石抛出“楼市拐点论”，随即在业内引起轩然大波。
但万科随后的一系列市场运作，证明了自己不但是“拐点论”的首创者，而且更是该理论的最忠实执行者：2月21日即元宵节当天，万科以其旗下10个楼盘240余套商品房参与“元宵特卖”，最终当天以5%的折价成交170套，套现2.57亿元。这次特卖不但创下了万科立足沪上房市以来的最大折价力度，而且还在春节期间的惨淡房市中一支独秀，成为一道风景线。
尹伯成教授认为，万科主动降价对上海商品房价格稍有影响，后继开发商的跟风降价会导致商品房（尤其是郊环房源）的价格在一定程度上回调。
一方面，自去年4月至10月止的7个月中间，房价的非理性飙升，已经使大部分购房者或欲购房者在心理和经济双方面接近承受底线；另一方面，随着去年9月27日央行颁布施行以户为单位的第二套住房贷款新政以来，政府对于回收过剩房屋购买力、以从紧政策调控房市的意图已经明白无误。在市场流动性已经大量萎缩，春节期间更出现近来罕见的房市萎靡状况后，房产牛市中一向惯用“捂盘惜售”策略的房产开发商们被迫重新考虑其本身的营销策略。长期不得套现的资金压力也迫使他们必须在营销上作出一定的改变。一贯执着的“惜售策略”，在严酷的现实面前其实已经开始“人心思动”了。
作为业内龙头老大的万科此次带头降价，无疑给各家开发商和代理商起到了一定的榜样作用。而万科在“元宵特卖”中，当天卖出“半壁江山”的盛况更是给了大家一些启发，继而引发大规模的跟风效应就不足为怪了。一些需要回笼资金的开发商也将跟进打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更加坚定地“观望”。
据称，在看到万科特卖的火爆场面后，不少代理商表示“看来市场还是在的，就看怎么去启动了”。更有一些房地产公司负责人表示，他们公司将视万科此次促销效果，来考量其所在公司推出楼盘的定价问题。由于之前已经积累了一批意向客户，并报出估计开盘价格，因此公司很可能采取的策略是，虽然定价不会比前期已经向意向购房者公布的价格做大幅度调整，但有可能在这一价格的基础上以活动形式进行一定幅度的折扣优惠，优惠幅度最大可以达到10％甚至15％。
今年房价将理性回归
对比去年4月至10月间的房价一路走高，经历了年前市场急剧萎靡的2008年房市只能称得上“跳空低开”。基于上述提到的房源供应结构性问题和万科领跌的影响，尹伯成教授认为，2008年上海商品住宅成交均价在未来几个月内还有持续走低的可能，但从价格上来看，2007年的单边上扬市场格局绝不能再次出现，房价（尤其是郊环房源）理性回调的可能性较大。
尹伯成分析认为，上海市区尤其是内环以内房源的价格决不会出现下调。由于内环以内土地资源的极度稀缺性，虽然其房价经历去年一路上涨而又避免了此次回调，但依然处于奇货可居、待价而沽的卖方市场，在未来一段时间内房价回调的可能性微乎其微。而一旦出现政策松动、商品房交易监管力度不强的情况，开发商依然会乘机捂房惜售，借机炒高房价以大发横财。
相比于环内房市因供求关系影响的房价上涨，上海郊环房源在2007年的上涨则略带一些“跟风盲目”的成分。一旦出现市场流动性被收回、从紧信贷政策的出台，郊环房源就显得缺乏购买力的支撑，在低迷的市场上显得有些“势单力薄”。选择房价回调向价值靠拢也就成了市场的共识。
尹伯成教授分析指出，2008年郊环房价呈现理性回调走势主要有三点原因。第一、郊环房源从总体上来说成交量大，但供应量也大。外环以内市区的土地供应已经到了严重紧缺的地步，郊区土地开发在未来则呈现逐步增长的态势。这其中最容易被市场接受的将会是外环周边和几条郊区轨道沿线的土地。预计未来的供应量会主要集中在外环周边和郊区轨道沿线。符合这一条件的闵行、松江、嘉定、宝山将成为下一轮房产开发的主力。特别是刚起步的嘉定，背后还有汽车城的巨大经济产业支撑，因此后劲十足。
第二、政府推出的保障性住房（指限价房和廉租房）主要在郊环地带，则势必导致保障性住房周围地段的商品房被迫降价。与保障性住房处于同一地段而价格高出其很多的话，很难说购房者心理上能够接受。
第三、郊环房的需求较其供应来说，只怕还是不够。虽然政府已经大力推行城市轨道交通的一体化，但就目前为止，轨道交通还不能说是遍及了全市。由此一来，买者在购房时就不得不考虑时间成本与交通成本。这也多多少少地削弱了市场对郊环房源的需求。
另外，尹伯成希望通过本报提醒欲购房市民，商品房成交均价破万并不能说明其中的结构性问题，购房者对此要理性看待，没有必要跟风抢购。关键还是要密切观察市场动向和价格信号等，再决定“下手”与否。
郊环供应拉低“均价”
对于上海商品住宅成交均价跌破万元的消息，尹伯成教授表示自己并不十分在意。他认为，“均价”实际上并不能够体现房屋成交的结构性问题，在当周成交的商品住房中外环线以外的房源所占比例较高，均价自然会有所回落。
相关数据显示，2月18日至2月24日一周内，上海内环以内商品房成交90套，仅占全部成交面积的5％；内外环间和外环以外商品房成交154套和1045套，分别占全部成交面积的24.3％和70.5％。从数据来看，内环以内商品房成交量的急剧萎缩，成为上周房屋均价回调的主要原因。
据了解，上海内环房源稀缺已经成为业内的共识，而正是这种严重的供不应求导致了成交量的极度低迷。世界著名房地产投资管理及服务公司———仲量联行最新发布数据显示，2007年的最后一个季度，在上海内环线内的区域，没有像样的高档或豪华公寓楼盘预售。而这样的状况在今年并没有得到充分的缓解，今年1月底开盘的东海园二期B座的开盘，才使处于市中心的静安房源得到少许的缓解。该楼盘此次共推出房源212套，售价在2.8万—3万元／平方米，目前销售已经过半，业绩相当火爆。
业内人士指出，正是由于严重的供不应求，导致拥有内环以内房源的开发商部分出现捂盘现象。“皇帝的女儿不愁嫁”。他们非但不会跟风降价急于出售，反而会待价而沽，适时提高销售价格。在供求关系极度失衡的情况下，捂盘惜售无疑成了部分开发商行之有效的“发财宝典”。
与内环房源缺乏的情况相比，上海郊环房源可谓供应充足、供需两旺。而随着新盘供应量的郊区化，郊区商品住宅的成交比例也在不断上升。仅以宝山区为例，去年宝山区商品住宅成交量和2006年相比，上升65%，占全市比重为11.5%，较2006年上升了2.8%。业内人士表示，从当前的房产成交区域看，郊区的商品住宅的成交占全市的比例将进一步呈上升趋势。
事实上，新盘供应郊区化的趋向由来已久。政府早已意识到“郊区有地无人问津、市区高价无地”导致土地供应不足的局面，故而早在2005年上海就推出了加快地铁建设的步伐，通过地铁带动交通便利和市政改善，从而将过剩的购买力向外疏导。尹伯成教授认为，中心城区住房依然高价，郊环地带提供更多的廉价房，在未来相当长的时间内将依然是沪上房市的主要格局。
万科效应有多大
年前，万科董事局主席王石抛出“楼市拐点论”，随即在业内引起轩然大波。
但万科随后的一系列市场运作，证明了自己不但是“拐点论”的首创者，而且更是该理论的最忠实执行者：2月21日即元宵节当天，万科以其旗下10个楼盘240余套商品房参与“元宵特卖”，最终当天以5%的折价成交170套，套现2.57亿元。这次特卖不但创下了万科立足沪上房市以来的最大折价力度，而且还在春节期间的惨淡房市中一支独秀，成为一道风景线。
尹伯成教授认为，万科主动降价对上海商品房价格稍有影响，后继开发商的跟风降价会导致商品房（尤其是郊环房源）的价格在一定程度上回调。
一方面，自去年4月至10月止的7个月中间，房价的非理性飙升，已经使大部分购房者或欲购房者在心理和经济双方面接近承受底线；另一方面，随着去年9月27日央行颁布施行以户为单位的第二套住房贷款新政以来，政府对于回收过剩房屋购买力、以从紧政策调控房市的意图已经明白无误。在市场流动性已经大量萎缩，春节期间更出现近来罕见的房市萎靡状况后，房产牛市中一向惯用“捂盘惜售”策略的房产开发商们被迫重新考虑其本身的营销策略。长期不得套现的资金压力也迫使他们必须在营销上作出一定的改变。一贯执着的“惜售策略”，在严酷的现实面前其实已经开始“人心思动”了。
作为业内龙头老大的万科此次带头降价，无疑给各家开发商和代理商起到了一定的榜样作用。而万科在“元宵特卖”中，当天卖出“半壁江山”的盛况更是给了大家一些启发，继而引发大规模的跟风效应就不足为怪了。一些需要回笼资金的开发商也将跟进打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更加坚定地“观望”。
据称，在看到万科特卖的火爆场面后，不少代理商表示“看来市场还是在的，就看怎么去启动了”。更有一些房地产公司负责人表示，他们公司将视万科此次促销效果，来考量其所在公司推出楼盘的定价问题。由于之前已经积累了一批意向客户，并报出估计开盘价格，因此公司很可能采取的策略是，虽然定价不会比前期已经向意向购房者公布的价格做大幅度调整，但有可能在这一价格的基础上以活动形式进行一定幅度的折扣优惠，优惠幅度最大可以达到10％甚至15％。
今年房价将理性回归
对比去年4月至10月间的房价一路走高，经历了年前市场急剧萎靡的2008年房市只能称得上“跳空低开”。基于上述提到的房源供应结构性问题和万科领跌的影响，尹伯成教授认为，2008年上海商品住宅成交均价在未来几个月内还有持续走低的可能，但从价格上来看，2007年的单边上扬市场格局绝不能再次出现，房价（尤其是郊环房源）理性回调的可能性较大。
尹伯成分析认为，上海市区尤其是内环以内房源的价格决不会出现下调。由于内环以内土地资源的极度稀缺性，虽然其房价经历去年一路上涨而又避免了此次回调，但依然处于奇货可居、待价而沽的卖方市场，在未来一段时间内房价回调的可能性微乎其微。而一旦出现政策松动、商品房交易监管力度不强的情况，开发商依然会乘机捂房惜售，借机炒高房价以大发横财。
相比于环内房市因供求关系影响的房价上涨，上海郊环房源在2007年的上涨则略带一些“跟风盲目”的成分。一旦出现市场流动性被收回、从紧信贷政策的出台，郊环房源就显得缺乏购买力的支撑，在低迷的市场上显得有些“势单力薄”。选择房价回调向价值靠拢也就成了市场的共识。
尹伯成教授分析指出，2008年郊环房价呈现理性回调走势主要有三点原因。第一、郊环房源从总体上来说成交量大，但供应量也大。外环以内市区的土地供应已经到了严重紧缺的地步，郊区土地开发在未来则呈现逐步增长的态势。这其中最容易被市场接受的将会是外环周边和几条郊区轨道沿线的土地。预计未来的供应量会主要集中在外环周边和郊区轨道沿线。符合这一条件的闵行、松江、嘉定、宝山将成为下一轮房产开发的主力。特别是刚起步的嘉定，背后还有汽车城的巨大经济产业支撑，因此后劲十足。
第二、政府推出的保障性住房（指限价房和廉租房）主要在郊环地带，则势必导致保障性住房周围地段的商品房被迫降价。与保障性住房处于同一地段而价格高出其很多的话，很难说购房者心理上能够接受。
第三、郊环房的需求较其供应来说，只怕还是不够。虽然政府已经大力推行城市轨道交通的一体化，但就目前为止，轨道交通还不能说是遍及了全市。由此一来，买者在购房时就不得不考虑时间成本与交通成本。这也多多少少地削弱了市场对郊环房源的需求。
另外，尹伯成希望通过本报提醒欲购房市民，商品房成交均价破万并不能说明其中的结构性问题，购房者对此要理性看待，没有必要跟风抢购。关键还是要密切观察市场动向和价格信号等，再决定“下手”与否。
