仲量联行最新发布的2007年四季度报告显示，随着上海核心商务区租金的不断上扬以及办公空间的匮乏，2008年，上海的办公楼市场将形成新的格局。商铺方面，奢侈品市场日渐成熟，新的餐饮概念也正逐步涌现，零售商们正在筹备进一步的扩张；住宅市场上，超大面积服务式公寓将涌入，出现一个供应高峰年；在投资市场方面，机构投资者正在适应新的政策环境，寻求合作开发的方式
2008，上海商铺“扩张年”
办公楼：诞生新格局
核心商务区租金上涨在上海人民广场地区和黄浦区的北部，近期被收购的中区广场和高腾大厦成为了此次租金上涨浪潮中的领头羊。同时，与它们毗邻的一些大厦的租金也随之上升，环比达到8％。随着市场的不断调整，我们有理由相信，一些中端的甲级办公楼，也将凭借他们便捷的地理位置和租户们的强劲需求迅速调整租金。随之可以预见，有较高租金承受能力的租户将会陆续取代那些租金承受能力较低的租户。
建造新物业的紧迫需求日益明显低空置率已促使上海2007年的租金价格较2006年同期增长14％；在浦东地区，这一数字更是达到了17％，凸现了建造新的办公空间的紧迫性。陆家嘴地区未来几年内将有大量的新物业供应，将吸引不同行业的租户相继入驻。会计师事务所在IPO业务的推动下迅速扩张，意味着他们需要更多的办公空间，以容纳越来越多的会计人员；商业银行的营业厅也在继续迅速扩张。
撤离中心区域，下一站在哪里租户们正在寻求浦东以外的非中心区域办公场所，这也使得虹口和虹桥等新兴核心商务区的崛起。虹口区将在未来四年内供应41.1万平方米的甲级办公楼空间；长宁区也将提供48.5万平方米的办公空间。这一趋势将给那些大公司提供更多符合他们需求的选择。而且，上海轨道交通的不断延伸，将更有效分离前方和后方办公场所。
2008年将形成新格局随着办公楼新增供应量投入市场，2008年的市场供应量将达到历史年平均水平的2.5倍。同时，随着业主们面临来自新供应量竞争压力的不断增加，浦东的租金增长速度将会有所减缓。因此，那些需要以更具吸引力的租金确保未来扩张需求的公司，将促成一批新的租赁交易应运而生。同时，浦西的租金也将平稳上升。预期至2008年末，浦西的空置率将保持在1％－2％，浦东将上升至8％－10％。
商铺：扩张将成主体
奢侈品零售商欲寻大铺面奢侈品牌们正着力寻找大面积的空间，以求在一个店铺中容纳更多的产品种类。LV在寻找2000平方米左右的大面积铺面，同样，Fendi也在寻觅500平方米以上的空间，而Gucci准备在华润时代广场新开一家上下两层、面积约500平方米的零售店。万宝龙在中信泰富广场的全新旗舰店，拥有600平方米的面积。该店把商品通过双层双外墙的店面展示，从而最大程度地提高了品牌的可见度。许多奢侈品零售商正加紧寻找这种双层双外墙的店面，以求在竞争渐渐升级的零售市场上提高品牌的认知度。
2008将是“扩张年”在强劲的消费品市场推动下，扩张将成为2008年的主题。仲量联行最新进行的零售商信心调查中，所有受访者表示在2008年都有扩张计划，其中87％在2007年的利润有所上升，同时有61％预计2008年的利润会继续增长。像上海这样的一线城市仍会是这些零售商的主要目标。
由于新增供应的来临，上海市中心区域的紧张状况将稍有缓解。位于豫园附近的豫龙坊将于2008年第一季度建成；同时南京东路的353广场，以及南京西路上一个较小的项目通利大厦也将相继落成。然而，尽管有这些供应投放市场，市中心主要零售物业的租金预计仍将有13％的增长。由于业主们希望将物业打造成面向高端市场的项目，市内主要零售区域的升级将持续。
住宅：追逐市中心房源
市中心新建高档公寓稀缺2007年的最后一个季度，在上海内环线内的区域，没有主要的高档或豪华公寓楼盘预售。虽然没有新增供应，但是，对市中心房源的需求还是保持强劲。
2008年将是超大面积公寓高峰年随着500套左右大户型服务式公寓在2008年竣工，此类公寓将会变得更加普遍。这些公寓的面积都非常大，从250平方米到700平方米之间不等。鹏利辉盛国际公寓和汤臣一品项目将会领跑浦东地区，而在浦西则有华山夏都和御华山等项目。
住宅地块受到追捧开发商投入更多的资金在土地储备上，以确保在城市首选地块的竞标中胜出。由于开发商支付了更高的土地购买成本，这些费用将会在今后转移给买房者。仁恒在新江湾城所竞得的地块，楼板价已经达到每平方米24000元；龙湖地产在青浦所得地块的楼板价，也已达到了每平方米10670元。以上均为近期在上海非中心区域住宅地价屡创新高的案例。
乐观情绪将会在2008年持续住宅资本值有望继续保持上升的势头，而租金价格的上涨势头则会相对平缓。最近正在被广泛讨论的两项政策值得在今年给予关注。对房屋所有者开征物业税以及对购房者身份实施更严格要求，是否会对市场需求产生影响，都值得关注。
投资：将保持增长
投资者正在适应新政策环境继2007年第三季度成交活跃之后，资产交易逐步放缓，第四季度仅有一项重要成交。之前的几桩交易都是在政府紧缩政策出台前的数月内完成。从交易量来看，2007年上海全年完成的交易总额与2006年持平。2007年重大交易包括：永新广场、虹桥上海城一期以及嘉华中心30％的股权。然而，核心投资市场仍将保持增长。
整栋交易减少，合作开发增加海外投资者策略正在逐步改变，导致上海市场的整栋交易越来越少。取而代之，更多海外投资者选择与本地开发商合作开发一些位于二线城市的地产项目。“在这些合作开发中，本地房地产开发企业能更好地利用自身在住宅项目领域的优势。”仲量联行董事总经理兼投资部总监顾东尼先生表示：“同时，他们可以借鉴国外合作伙伴在其他物业领域的专业经验以及创新的特性。”
房地产资本全球化将在2008年影响中国一些主要关注于日本和美国市场的房地产基金，由于此前在美国所面临的次贷危机问题，正在其他区域积极寻求具有成长性的投资机会。投资者对中国市场充满信心。与此同时，因为他们本国市场的相对疲软以及美元的持续走低，市场参与者也更能接受中国市场的投资风险。由于上述这些原因，他们增加了对中国市场，乃至对整个亚洲市场的投资。日本投资者坚信，中国的经济增长将会呈现出和过去日本长时期经济繁荣一样的态势。
核心商务区租金上涨在上海人民广场地区和黄浦区的北部，近期被收购的中区广场和高腾大厦成为了此次租金上涨浪潮中的领头羊。同时，与它们毗邻的一些大厦的租金也随之上升，环比达到8％。随着市场的不断调整，我们有理由相信，一些中端的甲级办公楼，也将凭借他们便捷的地理位置和租户们的强劲需求迅速调整租金。随之可以预见，有较高租金承受能力的租户将会陆续取代那些租金承受能力较低的租户。
建造新物业的紧迫需求日益明显低空置率已促使上海2007年的租金价格较2006年同期增长14％；在浦东地区，这一数字更是达到了17％，凸现了建造新的办公空间的紧迫性。陆家嘴地区未来几年内将有大量的新物业供应，将吸引不同行业的租户相继入驻。会计师事务所在IPO业务的推动下迅速扩张，意味着他们需要更多的办公空间，以容纳越来越多的会计人员；商业银行的营业厅也在继续迅速扩张。
撤离中心区域，下一站在哪里租户们正在寻求浦东以外的非中心区域办公场所，这也使得虹口和虹桥等新兴核心商务区的崛起。虹口区将在未来四年内供应41.1万平方米的甲级办公楼空间；长宁区也将提供48.5万平方米的办公空间。这一趋势将给那些大公司提供更多符合他们需求的选择。而且，上海轨道交通的不断延伸，将更有效分离前方和后方办公场所。
2008年将形成新格局随着办公楼新增供应量投入市场，2008年的市场供应量将达到历史年平均水平的2.5倍。同时，随着业主们面临来自新供应量竞争压力的不断增加，浦东的租金增长速度将会有所减缓。因此，那些需要以更具吸引力的租金确保未来扩张需求的公司，将促成一批新的租赁交易应运而生。同时，浦西的租金也将平稳上升。预期至2008年末，浦西的空置率将保持在1％－2％，浦东将上升至8％－10％。
商铺：扩张将成主体
奢侈品零售商欲寻大铺面奢侈品牌们正着力寻找大面积的空间，以求在一个店铺中容纳更多的产品种类。LV在寻找2000平方米左右的大面积铺面，同样，Fendi也在寻觅500平方米以上的空间，而Gucci准备在华润时代广场新开一家上下两层、面积约500平方米的零售店。万宝龙在中信泰富广场的全新旗舰店，拥有600平方米的面积。该店把商品通过双层双外墙的店面展示，从而最大程度地提高了品牌的可见度。许多奢侈品零售商正加紧寻找这种双层双外墙的店面，以求在竞争渐渐升级的零售市场上提高品牌的认知度。
2008将是“扩张年”在强劲的消费品市场推动下，扩张将成为2008年的主题。仲量联行最新进行的零售商信心调查中，所有受访者表示在2008年都有扩张计划，其中87％在2007年的利润有所上升，同时有61％预计2008年的利润会继续增长。像上海这样的一线城市仍会是这些零售商的主要目标。
由于新增供应的来临，上海市中心区域的紧张状况将稍有缓解。位于豫园附近的豫龙坊将于2008年第一季度建成；同时南京东路的353广场，以及南京西路上一个较小的项目通利大厦也将相继落成。然而，尽管有这些供应投放市场，市中心主要零售物业的租金预计仍将有13％的增长。由于业主们希望将物业打造成面向高端市场的项目，市内主要零售区域的升级将持续。
住宅：追逐市中心房源
市中心新建高档公寓稀缺2007年的最后一个季度，在上海内环线内的区域，没有主要的高档或豪华公寓楼盘预售。虽然没有新增供应，但是，对市中心房源的需求还是保持强劲。
2008年将是超大面积公寓高峰年随着500套左右大户型服务式公寓在2008年竣工，此类公寓将会变得更加普遍。这些公寓的面积都非常大，从250平方米到700平方米之间不等。鹏利辉盛国际公寓和汤臣一品项目将会领跑浦东地区，而在浦西则有华山夏都和御华山等项目。
住宅地块受到追捧开发商投入更多的资金在土地储备上，以确保在城市首选地块的竞标中胜出。由于开发商支付了更高的土地购买成本，这些费用将会在今后转移给买房者。仁恒在新江湾城所竞得的地块，楼板价已经达到每平方米24000元；龙湖地产在青浦所得地块的楼板价，也已达到了每平方米10670元。以上均为近期在上海非中心区域住宅地价屡创新高的案例。
乐观情绪将会在2008年持续住宅资本值有望继续保持上升的势头，而租金价格的上涨势头则会相对平缓。最近正在被广泛讨论的两项政策值得在今年给予关注。对房屋所有者开征物业税以及对购房者身份实施更严格要求，是否会对市场需求产生影响，都值得关注。
投资：将保持增长
投资者正在适应新政策环境继2007年第三季度成交活跃之后，资产交易逐步放缓，第四季度仅有一项重要成交。之前的几桩交易都是在政府紧缩政策出台前的数月内完成。从交易量来看，2007年上海全年完成的交易总额与2006年持平。2007年重大交易包括：永新广场、虹桥上海城一期以及嘉华中心30％的股权。然而，核心投资市场仍将保持增长。
整栋交易减少，合作开发增加海外投资者策略正在逐步改变，导致上海市场的整栋交易越来越少。取而代之，更多海外投资者选择与本地开发商合作开发一些位于二线城市的地产项目。“在这些合作开发中，本地房地产开发企业能更好地利用自身在住宅项目领域的优势。”仲量联行董事总经理兼投资部总监顾东尼先生表示：“同时，他们可以借鉴国外合作伙伴在其他物业领域的专业经验以及创新的特性。”
房地产资本全球化将在2008年影响中国一些主要关注于日本和美国市场的房地产基金，由于此前在美国所面临的次贷危机问题，正在其他区域积极寻求具有成长性的投资机会。投资者对中国市场充满信心。与此同时，因为他们本国市场的相对疲软以及美元的持续走低，市场参与者也更能接受中国市场的投资风险。由于上述这些原因，他们增加了对中国市场，乃至对整个亚洲市场的投资。日本投资者坚信，中国的经济增长将会呈现出和过去日本长时期经济繁荣一样的态势。
