一线城市房价出现“雪崩”？
“雪崩”这两个字，对中国楼市而言，有着无穷的含义。它既不代表房价全面狂跌，这种局面是政府不愿意看见的；也不代表房价局部回调，因为不符合楼市发展趋势。这两个字，象征着局部狂跌，然后在前期投机过度的地方引起连锁反应，一直到房价理性回归。
“雪崩”的发生地很有可能就是深圳。原因有三：一是今年1至7月，深圳房价涨幅超过了70%，且有65%以上的房产被炒家买走；二是深圳房价已经连续5个月以地量成交，新房存量从年初的2万余套不断上升至39700余套，直逼4万套；三是半年后，如果市场持续地量成交，深圳新房存量将突破5万套，中小发展商资金链将开始断裂，雪崩正式开始，其效应远远不是中天置业倒闭所能比拟的。
广州是紧随其后的第二个城市。北京和上海现在还很难说，关键取决于成交量是否会放大，如果维持低量成交，北京奥运会后，雪崩也就说来就来。原因在于，一线城市房价的前期涨幅已经过度，投机现象同样严重，高端住宅已经无人问津。如果新房卖不动，存量价值超过银行房地产贷款余额的1倍以上，发展商资金链将会嘎嘎作响。
那么，二线城市将会如何呢？应该说，由于各地发展状态不平衡，房价涨幅也不一致，但有一点是一致的，那就是不同程度地存在过度投机。
比如长沙，11月23日晚，不少被万科在长沙开发的某楼盘所认定的目标对象者，均不约而同地收到一条短信：万科在长沙开发的某楼盘40-140平方米主力商铺全城热销中，现认购额外享受1-5万元/铺优惠。这条短信，让不少人强烈感觉到了品牌主力开发商，在长沙进一步带头降价优惠促销一手房的信号……尤其像万科这样“房价定得高、没几个人买他的账的楼盘”（长沙业内人士指出，万科比同一区域同样的铺面价格要高1倍）。业内人士认为，楼市中，中小开发商或中小楼盘，由于各种因素的制约，在市场行为方面，往往只能采取跟随像万科、中海、招商这样一些大开发商的策略。而且，在时下的情势下，他们一旦感觉竞争形势对自己不利，甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越大开发商，以期望获得更好的利益效果。
高房价始自品牌发展商，也同样终于品牌发展商。这些发展商具有本地开发商所没有的竞争实力，在楼市不好时，带头降价是必然的。现在的问题是，对长沙、武汉、成都等城市而言，异地投机十分严重，长沙就有置业者打出“深圳购房团滚回去”的横幅，对楼市炒家提出抗议。几个月以来，除成都有温州购房团割肉退市外，其他的异地炒家还在坚守。
综合来看，相对北京、上海、广州每年2200万—2600万平方米的销售总量而言，二线城市大多销量在500万—900万平方米之间，盘量较小，船小好调头。同时，除南京、杭州外，其他二线城市尽管涨幅巨大，但价位大多仍在5000—7000元之间，相对民众的购买力来说，房价是高了，但相对投机资金来说，还有空间。另外，二线城市的社会保障性住房实施太慢，且总量不大，就2008年来说，还不足以影响到房价雪崩。
那么，二线城市的房价走势究竟如何呢？让我们先来看看宏观经济调控对二线城市的影响。现在最大的影响莫过于通货膨胀。中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定近日表示，“4%已经是我国经济能够承受的通胀极限了，我认为通胀率应保持在4%之下。如果超过了4%，央行就会采取紧缩政策，降低通货膨胀率。”余永定还建议，央行可以更频繁地小幅升息，让名义利率的上升速度快于通胀率的上升速度，尽快实现正利率；继续提高准备金率和销售央票；减少对外汇市场的干预，允许人民币有更快、更大的升值空间；进一步加强资本流动性的管理，严厉打击非法跨境资本流动；使用财政手段配合货币政策；当股市出现巨大动荡时，不排除政府直接入市干预的可能性；加速经济体制改革，规范资本市场等。他还提出，在中国最终完成经济改革，市场机制进一步完善之前，人民币不应该实现自由兑换，“我不认为5年之内我们可以实现这样的目标。”
这样的观点，无疑对政府决策极为重要。当然，对二线城市的楼市来讲也是如此。伴随着一线城市房价的雪崩，二线城市的房价也将出现一个滞涨和稳步下降的过程。毕竟，实现房价的理性回归是中国民众的一致愿望，也是现阶段中国社会的理想。
———摘自《焦点地产》
“雪崩”的发生地很有可能就是深圳。原因有三：一是今年1至7月，深圳房价涨幅超过了70%，且有65%以上的房产被炒家买走；二是深圳房价已经连续5个月以地量成交，新房存量从年初的2万余套不断上升至39700余套，直逼4万套；三是半年后，如果市场持续地量成交，深圳新房存量将突破5万套，中小发展商资金链将开始断裂，雪崩正式开始，其效应远远不是中天置业倒闭所能比拟的。
广州是紧随其后的第二个城市。北京和上海现在还很难说，关键取决于成交量是否会放大，如果维持低量成交，北京奥运会后，雪崩也就说来就来。原因在于，一线城市房价的前期涨幅已经过度，投机现象同样严重，高端住宅已经无人问津。如果新房卖不动，存量价值超过银行房地产贷款余额的1倍以上，发展商资金链将会嘎嘎作响。
那么，二线城市将会如何呢？应该说，由于各地发展状态不平衡，房价涨幅也不一致，但有一点是一致的，那就是不同程度地存在过度投机。
比如长沙，11月23日晚，不少被万科在长沙开发的某楼盘所认定的目标对象者，均不约而同地收到一条短信：万科在长沙开发的某楼盘40-140平方米主力商铺全城热销中，现认购额外享受1-5万元/铺优惠。这条短信，让不少人强烈感觉到了品牌主力开发商，在长沙进一步带头降价优惠促销一手房的信号……尤其像万科这样“房价定得高、没几个人买他的账的楼盘”（长沙业内人士指出，万科比同一区域同样的铺面价格要高1倍）。业内人士认为，楼市中，中小开发商或中小楼盘，由于各种因素的制约，在市场行为方面，往往只能采取跟随像万科、中海、招商这样一些大开发商的策略。而且，在时下的情势下，他们一旦感觉竞争形势对自己不利，甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越大开发商，以期望获得更好的利益效果。
高房价始自品牌发展商，也同样终于品牌发展商。这些发展商具有本地开发商所没有的竞争实力，在楼市不好时，带头降价是必然的。现在的问题是，对长沙、武汉、成都等城市而言，异地投机十分严重，长沙就有置业者打出“深圳购房团滚回去”的横幅，对楼市炒家提出抗议。几个月以来，除成都有温州购房团割肉退市外，其他的异地炒家还在坚守。
综合来看，相对北京、上海、广州每年2200万—2600万平方米的销售总量而言，二线城市大多销量在500万—900万平方米之间，盘量较小，船小好调头。同时，除南京、杭州外，其他二线城市尽管涨幅巨大，但价位大多仍在5000—7000元之间，相对民众的购买力来说，房价是高了，但相对投机资金来说，还有空间。另外，二线城市的社会保障性住房实施太慢，且总量不大，就2008年来说，还不足以影响到房价雪崩。
那么，二线城市的房价走势究竟如何呢？让我们先来看看宏观经济调控对二线城市的影响。现在最大的影响莫过于通货膨胀。中国社科院世界经济与政治研究所所长余永定近日表示，“4%已经是我国经济能够承受的通胀极限了，我认为通胀率应保持在4%之下。如果超过了4%，央行就会采取紧缩政策，降低通货膨胀率。”余永定还建议，央行可以更频繁地小幅升息，让名义利率的上升速度快于通胀率的上升速度，尽快实现正利率；继续提高准备金率和销售央票；减少对外汇市场的干预，允许人民币有更快、更大的升值空间；进一步加强资本流动性的管理，严厉打击非法跨境资本流动；使用财政手段配合货币政策；当股市出现巨大动荡时，不排除政府直接入市干预的可能性；加速经济体制改革，规范资本市场等。他还提出，在中国最终完成经济改革，市场机制进一步完善之前，人民币不应该实现自由兑换，“我不认为5年之内我们可以实现这样的目标。”
这样的观点，无疑对政府决策极为重要。当然，对二线城市的楼市来讲也是如此。伴随着一线城市房价的雪崩，二线城市的房价也将出现一个滞涨和稳步下降的过程。毕竟，实现房价的理性回归是中国民众的一致愿望，也是现阶段中国社会的理想。
———摘自《焦点地产》
