创意园区：老房子变出新金矿
近年，民国时期或新中国“一五”期间建设的老厂房、有殖民历史城市的老洋房，经悉心维修后，既保留原始风貌，又进行富有创意的改建，成为创意产业集聚区。随着项目成熟，创意地产被炒出极高人气。
小投入大产出
创意地产利用的是旧厂房、老洋房（不是平地起高楼），成本投入与新建项目相比，小巫见大巫。因此，尽管提供高品位的环境和服务，租金却比甲级商务写字楼便宜许多。这令若干创意地产项目广受追捧，租客趋之若鹜。
上海时尚生活中心总裁黄翰泓介绍，2002年，他们与上海市卢湾区政府、上海汽车制动器厂协商，谈妥对后者厂房20年的租赁权。之后投入人民币7000万元，策划及运作“八号桥项目”。现在，该项目日租金为5元人民币/平方米，低于上海甲级写字楼平均10元人民币/平方米左右的日租金，对租户吸引力颇大。项目一期2004年底开幕，2005年初已满租。二期还没完工时，预租率就达90%以上，今年初启用后，现出租率已达100%。
黄翰泓说，八号桥项目现在每年总租金净收入占总投资的20%，预计5年可收回投资；之后的15年，将实现不菲赢利。由于项目运作方成本投入相对建造新盘低，后期租金收入可随项目知名度提高而水涨船高。同时，老建筑历史风貌既得以保存，又用现代方式重新演绎，这些项目往往成为一地的时尚地标，给运作方带来极大的经济效应。
两把金钥匙
改造一新的老房子，如何能最大限度吸引创意产业进驻呢？完整的产业链是关键。北京大学文化产业研究所副所长陈少峰认为，一个产业的发展，要依赖从上游到下游链条的覆盖。就创意产业来说，制造端固然重要，但艺术和创意产品的展示和销售，以及可能带来的旅游、餐饮、服务业的发展，商业利益将更惊人。
陈少峰举例说：“如影视企业进驻创意产业基地，必然需要经纪公司、道具公司、化妆公司等一起进驻。目前，国内创意产业基地多为同类产品的聚集，没有形成产业链。像2006年竣工的北京中关村创意产业基地的旗舰项目‘第三极’，从业态而言，它偏重于IT、动漫等领域，类似商业街，仅覆盖创意产业很小一部分。”
香港美联物业徐帆认为，一般房产市场平均回报率在3%—4%。创意地产如果能把理念和定位等看不见的东西涵盖在创意里，回报率将大大高过一般房产市场平均水平。徐帆表示，深圳OCT-LOFT华侨城的成功，和聚合产业链平台的成功搭建分不开。如市调、定位、选址、设计、建筑施工及招商、推广等都可以复制，创意点则不可复制，这也是创意地产成功的关键。
资金是瓶颈
上海红坊企业管理有限公司总裁郑培光表示，在国内做创意地产和创意产业难在专项文化基金的缺失。他介绍，上海红坊举办艺术活动是对外免费的，政府补贴仅占每年活动支出的30%，其他开支都需通过商务运作解决。红坊和其租用厂房的炼钢厂，双方商定了10年租期。但照目前情况看，收回投资至少需12年。去年由于举办艺术活动，项目运作方亏损500万元，只能靠公司其他收入冲抵。如今看来，还要再过5年，才能达到收支平衡。
郑培光坦言，他把所有客户当成未来文化基金的投资人，都用商业形式运作艺术基金。他提到，像比利时的尤伦斯夫妇，在北京大山子艺术区运作“当代艺术中心”，最初设想为非营利性，最终也不得不“像运作商业空间般”经营，以解决资金问题。
北京的北花园项目开发商之一、博洛尼家居董事长蔡明也表示，其公司正在重点改造一片原有2/3老厂房的区域，然而，目前也面临沉重的资金压力。项目进展举步维艰，几乎陷于停滞。
另外，不是每个城市都适合发展创意地产。城市的经济实力、是否有顶尖的现代服务业的发展空间，都是不可忽略的指标。黄翰泓认为，人均年GDP超过5000美元，是考核城市是否适宜发展创意地产的一个硬性指标。
———摘自《投资有道》
小投入大产出
创意地产利用的是旧厂房、老洋房（不是平地起高楼），成本投入与新建项目相比，小巫见大巫。因此，尽管提供高品位的环境和服务，租金却比甲级商务写字楼便宜许多。这令若干创意地产项目广受追捧，租客趋之若鹜。
上海时尚生活中心总裁黄翰泓介绍，2002年，他们与上海市卢湾区政府、上海汽车制动器厂协商，谈妥对后者厂房20年的租赁权。之后投入人民币7000万元，策划及运作“八号桥项目”。现在，该项目日租金为5元人民币/平方米，低于上海甲级写字楼平均10元人民币/平方米左右的日租金，对租户吸引力颇大。项目一期2004年底开幕，2005年初已满租。二期还没完工时，预租率就达90%以上，今年初启用后，现出租率已达100%。
黄翰泓说，八号桥项目现在每年总租金净收入占总投资的20%，预计5年可收回投资；之后的15年，将实现不菲赢利。由于项目运作方成本投入相对建造新盘低，后期租金收入可随项目知名度提高而水涨船高。同时，老建筑历史风貌既得以保存，又用现代方式重新演绎，这些项目往往成为一地的时尚地标，给运作方带来极大的经济效应。
两把金钥匙
改造一新的老房子，如何能最大限度吸引创意产业进驻呢？完整的产业链是关键。北京大学文化产业研究所副所长陈少峰认为，一个产业的发展，要依赖从上游到下游链条的覆盖。就创意产业来说，制造端固然重要，但艺术和创意产品的展示和销售，以及可能带来的旅游、餐饮、服务业的发展，商业利益将更惊人。
陈少峰举例说：“如影视企业进驻创意产业基地，必然需要经纪公司、道具公司、化妆公司等一起进驻。目前，国内创意产业基地多为同类产品的聚集，没有形成产业链。像2006年竣工的北京中关村创意产业基地的旗舰项目‘第三极’，从业态而言，它偏重于IT、动漫等领域，类似商业街，仅覆盖创意产业很小一部分。”
香港美联物业徐帆认为，一般房产市场平均回报率在3%—4%。创意地产如果能把理念和定位等看不见的东西涵盖在创意里，回报率将大大高过一般房产市场平均水平。徐帆表示，深圳OCT-LOFT华侨城的成功，和聚合产业链平台的成功搭建分不开。如市调、定位、选址、设计、建筑施工及招商、推广等都可以复制，创意点则不可复制，这也是创意地产成功的关键。
资金是瓶颈
上海红坊企业管理有限公司总裁郑培光表示，在国内做创意地产和创意产业难在专项文化基金的缺失。他介绍，上海红坊举办艺术活动是对外免费的，政府补贴仅占每年活动支出的30%，其他开支都需通过商务运作解决。红坊和其租用厂房的炼钢厂，双方商定了10年租期。但照目前情况看，收回投资至少需12年。去年由于举办艺术活动，项目运作方亏损500万元，只能靠公司其他收入冲抵。如今看来，还要再过5年，才能达到收支平衡。
郑培光坦言，他把所有客户当成未来文化基金的投资人，都用商业形式运作艺术基金。他提到，像比利时的尤伦斯夫妇，在北京大山子艺术区运作“当代艺术中心”，最初设想为非营利性，最终也不得不“像运作商业空间般”经营，以解决资金问题。
北京的北花园项目开发商之一、博洛尼家居董事长蔡明也表示，其公司正在重点改造一片原有2/3老厂房的区域，然而，目前也面临沉重的资金压力。项目进展举步维艰，几乎陷于停滞。
另外，不是每个城市都适合发展创意地产。城市的经济实力、是否有顶尖的现代服务业的发展空间，都是不可忽略的指标。黄翰泓认为，人均年GDP超过5000美元，是考核城市是否适宜发展创意地产的一个硬性指标。
———摘自《投资有道》
