中央政府近半年来出台了一系列的政策来调整中国的房地产发展模式，以改变目前不合理的房地产市场状况。当然，政策的推行有一定的滞后性，这些政策效应不会立竿见影。但是，就近阶段来出台的房地产政策来说，房地产市场出现根本性改变是任何人都是不可阻挡的
大环境决定房市未来走向
■本期专家易宪容
中国社会科学院金融研究所研究员
近半年来，随着全国各地房地产市场的价格大幅度地向下调整，北京房地产市场销售状况也在急剧下降，尽管如此，房价却并没有因此而低下高昂的头。比如，有媒体报道，2007年12月份北京的楼市出现供应大于需求的局面；还有，12月份共计50个项目开盘销售，这些项目共提供了130.5万平方米的住宅，而该月销售出去的住宅面积是124.4万平方米。但是，这样的数据未必能说明多少问题，特别是这些数据的权威性有多高尚不清楚，而且用一个月的数据更是说明不了多少问题。
不过，从房地产市场的基本面来看，北京的房地产市场调整也势在必行。因为，早些时候，房地产市场争论最多的是中国的房地产市场是不是出现了拐点，有人说出现了，有人说没有，其实这种争论意义不是太大。因为，不同的人对拐点的理解不同，得出的结论当然不是一样。但是，正如我早些时候写过相关文章所说的那样，由于中国房地产市场是一个政策市，是一个由政府政策主导的市场。因此，如果以此为基点，即从房地产政策的改变、中国房地产市场发展模式的转变来看，目前中国的房地产市场已经根本不是以往的房地产市场了。主要原因在于，从2007年下半年开始，中国的房地产市场的政策与发展模式已经发生了根本性的改变。
政策效应逐渐显现
其主要表现在二个方面，一是全面地确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分。这两条都体现在已经出台国务院的24号文件（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）中，该文件全面肯定了中国住房市场是一个民生的市场而不是一个投资炒作的市场。因此，对住房的投资炒作政府要进行全面严格的遏制；而且，央行、银监会发布的359号文件（《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》）的出台，全面恢复了2003年国务院18号文件（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）所否定的央行121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的内容，甚至于根据最近的新情况增加不少新内容。可以说，在这样的原则下，中国房地产市场发生翻天覆地的变化不足为奇。既然中国房地产市场将发生根本性变化，那么中国房地产市场是否出现拐点需要来讨论吗？
可以说，目前中国房地产市场的主要问题，是由于房价快速飚升剥夺了中国最绝大多数居民的基本居住权，是过高的房价使绝大多数居民完全抛离房地产市场之外促成的。并由此让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，由此制造出中国财富分配的两极分化，是由此距离和谐社会越来越远。因此，这就是中央政府近半年来出台了一系列的政策来调整中国的房地产发展模式，来改变目前不合理的房地产市场原因所在。当然，政策的推行有一定的滞后性，这些政策效应不会立竿见影。但是，就近阶段来出台的房地产政策来说，房地产市场出现根本性改变是任何人都是不可阻挡的。
而要做到这一点，首先就是要通过央行信贷政策来切断房地产投资者利用银行的低利率政策、利用银行的金融杠杆来炒作房地产。可以说，早几年房地产市场的价格快速飚升，这是最为重要的根源所在。可以说，央行与银监会最近所主张的，如提高房地产投资炒作的准入门槛（个人住房按揭严格的审查），提高个人按揭的首付款比例，提高按揭利率，及控制银行信贷规模等，都是对房地产投资与炒作十分见效的手段。这些信贷政策一旦落实，想进入房地产投资炒作的人立即会大幅度地减少，原因是市场准入限制及预期发生改变。当房地产投资炒作的人无力或不愿进入房地产市场时，整个房地产市场的预期就会发生根本性改变。这就是最近珠江三角洲房地产市场发生根本变化的原因所在。
房价一定会回归理性
可以说，目前国内房地产市场炒作的严重程度，不仅体现在个人按揭贷款在2007年比2006年增长超过三倍以上，而且还在于不少房价过高的城市投资者住房持有率相当高。对后者，我们只要看看一些住房长期没有人居住及一些小区形成后商业网点生意萧条，就知道这些住房真正的投资比重了。因此，当中央下定决心对房地产的投资进行严格的遏制时，那么房地产投资市场前景肯定是不确定的。这也是最近许多城市住房市场销售严重下降的根本所在。
有媒体报道，最近北京房地产市场也出现了土地集结性的流拍。本来，土地对房地产企业来说，是其进入房地产市场的基本条件。当房地产开发商预期到房价会上涨时，他们就会不惜代价地争夺土地、囤积土地。在房地产开发商看来，土地的价格过高并不重要，最为重要是房价能够卖出好价钱。房价高了土地价格高对他们来说，完全可以自行消化。因为，过高的土地价格，房地产开发商能够通过高房价把土地的高成本转移出去。但是，当房地产开发商预期房价不能够再上涨、房价上涨低于土地价格上涨时，那么任何一家房地产开发商都是不敢用高价来拍卖土地及囤积土地的。因此，北京土地流拍的情况来看，北京市的房价，房地产开发商开始预期到逆转了。
还有，正如我上面所说的，中国房地产市场是一个政策市，是一个政府政策主导的市场。当中国房地产市场的政策发生了根本性变化时，当银行的信贷进入房地产市场迅速减少特别是个人住房按揭款减少时，那么这个房地产市场能够不改变吗？更为重要的是，从十七大报告的基本精神来看，也特别强调住房的民生问题。加上国际上许多国家对待房地产市场虽未过分强调民生，但仍然把住房民生问题放在重要的地位上。如韩国新任总统的施政理念就是把住房的民生问题放在特别重要的地位。面对国内外的大势所趋，任何人想冒天下之大不韪怎么可能？最绝大多数的人利益永远是至上。因此，中国房地产市场的价格一定会回归理性。
中国社会科学院金融研究所研究员
近半年来，随着全国各地房地产市场的价格大幅度地向下调整，北京房地产市场销售状况也在急剧下降，尽管如此，房价却并没有因此而低下高昂的头。比如，有媒体报道，2007年12月份北京的楼市出现供应大于需求的局面；还有，12月份共计50个项目开盘销售，这些项目共提供了130.5万平方米的住宅，而该月销售出去的住宅面积是124.4万平方米。但是，这样的数据未必能说明多少问题，特别是这些数据的权威性有多高尚不清楚，而且用一个月的数据更是说明不了多少问题。
不过，从房地产市场的基本面来看，北京的房地产市场调整也势在必行。因为，早些时候，房地产市场争论最多的是中国的房地产市场是不是出现了拐点，有人说出现了，有人说没有，其实这种争论意义不是太大。因为，不同的人对拐点的理解不同，得出的结论当然不是一样。但是，正如我早些时候写过相关文章所说的那样，由于中国房地产市场是一个政策市，是一个由政府政策主导的市场。因此，如果以此为基点，即从房地产政策的改变、中国房地产市场发展模式的转变来看，目前中国的房地产市场已经根本不是以往的房地产市场了。主要原因在于，从2007年下半年开始，中国的房地产市场的政策与发展模式已经发生了根本性的改变。
政策效应逐渐显现
其主要表现在二个方面，一是全面地确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分。这两条都体现在已经出台国务院的24号文件（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）中，该文件全面肯定了中国住房市场是一个民生的市场而不是一个投资炒作的市场。因此，对住房的投资炒作政府要进行全面严格的遏制；而且，央行、银监会发布的359号文件（《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》）的出台，全面恢复了2003年国务院18号文件（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）所否定的央行121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）的内容，甚至于根据最近的新情况增加不少新内容。可以说，在这样的原则下，中国房地产市场发生翻天覆地的变化不足为奇。既然中国房地产市场将发生根本性变化，那么中国房地产市场是否出现拐点需要来讨论吗？
可以说，目前中国房地产市场的主要问题，是由于房价快速飚升剥夺了中国最绝大多数居民的基本居住权，是过高的房价使绝大多数居民完全抛离房地产市场之外促成的。并由此让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，由此制造出中国财富分配的两极分化，是由此距离和谐社会越来越远。因此，这就是中央政府近半年来出台了一系列的政策来调整中国的房地产发展模式，来改变目前不合理的房地产市场原因所在。当然，政策的推行有一定的滞后性，这些政策效应不会立竿见影。但是，就近阶段来出台的房地产政策来说，房地产市场出现根本性改变是任何人都是不可阻挡的。
而要做到这一点，首先就是要通过央行信贷政策来切断房地产投资者利用银行的低利率政策、利用银行的金融杠杆来炒作房地产。可以说，早几年房地产市场的价格快速飚升，这是最为重要的根源所在。可以说，央行与银监会最近所主张的，如提高房地产投资炒作的准入门槛（个人住房按揭严格的审查），提高个人按揭的首付款比例，提高按揭利率，及控制银行信贷规模等，都是对房地产投资与炒作十分见效的手段。这些信贷政策一旦落实，想进入房地产投资炒作的人立即会大幅度地减少，原因是市场准入限制及预期发生改变。当房地产投资炒作的人无力或不愿进入房地产市场时，整个房地产市场的预期就会发生根本性改变。这就是最近珠江三角洲房地产市场发生根本变化的原因所在。
房价一定会回归理性
可以说，目前国内房地产市场炒作的严重程度，不仅体现在个人按揭贷款在2007年比2006年增长超过三倍以上，而且还在于不少房价过高的城市投资者住房持有率相当高。对后者，我们只要看看一些住房长期没有人居住及一些小区形成后商业网点生意萧条，就知道这些住房真正的投资比重了。因此，当中央下定决心对房地产的投资进行严格的遏制时，那么房地产投资市场前景肯定是不确定的。这也是最近许多城市住房市场销售严重下降的根本所在。
有媒体报道，最近北京房地产市场也出现了土地集结性的流拍。本来，土地对房地产企业来说，是其进入房地产市场的基本条件。当房地产开发商预期到房价会上涨时，他们就会不惜代价地争夺土地、囤积土地。在房地产开发商看来，土地的价格过高并不重要，最为重要是房价能够卖出好价钱。房价高了土地价格高对他们来说，完全可以自行消化。因为，过高的土地价格，房地产开发商能够通过高房价把土地的高成本转移出去。但是，当房地产开发商预期房价不能够再上涨、房价上涨低于土地价格上涨时，那么任何一家房地产开发商都是不敢用高价来拍卖土地及囤积土地的。因此，北京土地流拍的情况来看，北京市的房价，房地产开发商开始预期到逆转了。
还有，正如我上面所说的，中国房地产市场是一个政策市，是一个政府政策主导的市场。当中国房地产市场的政策发生了根本性变化时，当银行的信贷进入房地产市场迅速减少特别是个人住房按揭款减少时，那么这个房地产市场能够不改变吗？更为重要的是，从十七大报告的基本精神来看，也特别强调住房的民生问题。加上国际上许多国家对待房地产市场虽未过分强调民生，但仍然把住房民生问题放在重要的地位上。如韩国新任总统的施政理念就是把住房的民生问题放在特别重要的地位。面对国内外的大势所趋，任何人想冒天下之大不韪怎么可能？最绝大多数的人利益永远是至上。因此，中国房地产市场的价格一定会回归理性。
