房价逆转还要等多久？
■本期专家易宪容
中国社会科学院金融研究所研究员
民众期待房价逆转
观察当前的国内房地产市场有如下特点：一边是政府部门公布的数据，房地产市场价格还在持续上涨。比如，据国家发改委、国家统计局近来发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，再创2006年以来的新高。二手房市场10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%。而深圳与北京这样一线城市房价上涨最快。
另一边，从媒体传来的消息来看，深圳楼市继续着8月以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而曾经以半年上涨四五成的数据演绎着特区速度的深圳房价近来也开始松动。
与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%；其商品住宅均价为11973元／平方米，环比增长6.44%。进入11月后，广州楼市成交低迷状况将更加严重。
在北京和上海，尽管房价依然坚挺，但成交量成急剧萎缩之势。中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。
同样，在北京，住宅的成交量也在急剧萎缩。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。
看到这些数据，有人会问，早些时候快速上涨的房价是不是会出现根本性的逆转？如果逆转又会在什么时候开始？如果不是逆转，这种高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的下跌，是不是国内房价上涨楼市的短暂喘息？
对于这样的现象、这样的问题，如何来判断、如何来回答？我早几天在网上博客中发表“国内房价快速上涨能够持续多久？”一文之后，立即引起网民大量浏览，而且不少人从自己的角度发表不少评论。文章的浏览量之大、民众评价之多，说明有不少值得深思的问题。
一是由于房价快速上涨，绝大多数民众都希望过高的房价能够有所下降。也就是说，快速上涨的房价逆转是国内绝大多数民众的希望。二是过高的房价已经激起了绝大多数民众与房地产市场对抗的心理，这就已经把房地产市场价格过高的经济问题开始转化为社会问题。可以说，如果政府对此不能足够重视，那么它给整个社会带来的问题会更多、更为严重；三是对房价上涨的松动，绝大多数民众希望政府的政策能够有所作用，但是过去几年经验，民众有希望但是又不敢相信政府的政策对房地产市场有所作为。正是抱着这样一些心态，网上不少人都对目前房地产市场形势变化十分关注，特别是希望我们的媒体、我们政府能够给予他们一个清楚的答案。
判断当前房市的依据
对于当前房地产市场的形势，我们如何来理解，又是如何来判断？大家应该从以下几个方面来思考。一是房地产是生产周期性较长的行业，它的产品的价格变化往往也会反映在这种产品生产较长周期中。因此，如果房地产市场价格发生了逆转，大家也不应该太着急，不要希望有立竿见影的效果，而是要静观其变，这样才能有利个人根据自己实际情况做出合理的决策。
二是房地产是不动产。国内房地产市场是一个个分割的市场组成，因此，各个房地产市场的价格变化也是不相同的。既然房地产是一个个分割的市场，因此各地房地产市场发展的程度、价格高低及涨跌程度也是不一样的。如不同城市的民众不可同一标准，同一方式来判断当前各地的房地产市场形势，而要根据各地不同的情况做出不同的分析。这样不同地方的民众才能够对自己所在的市场做出清楚判断。
比如，国内一线城市早几年的房价上涨快，特别是一些城市房地产炒作较严重，那么这些城市的房价泡沫成份就会高；而内地一些城市，由于起步晚，发展慢，价格平可能还是处于比较低的水平上，因此，房价的泡沫成份也就可能小。在这样的情况下，如果房地产市场出现价格上的逆转，它也应是一个个地方、一个个城市，而不是全国性。尽管从这两年房地产市场增长情况来看，国内房地产市场基本上掀起了全面投资过热的高潮，但实际价格上涨差异性仍然很大。
正是在上述意义上，国内各地方房地产市场的调整，必须具备以下几个条件。一是从当地房价早几年的上涨幅度，及这种房价上涨幅度与当地居民的收入支付水平来比较。如果房价上涨过快、上涨价格过高，与居民实际收入水平或购买能力差距大，那么居民消费能力就小，房地产泡沫就会较大，那么这样的地方房价调整就会快一些或早一些。
二是目前房地产市场发展模式重新认识并改变的程度。如果政府决心要改变目前的房地产市场发展模式，那么房地产市场的重大利益关系就得调整。对此，十七大报告已经给出答案，住房就是民生。因此，从最近出台的24号文件、359号文件及39号令来看，政府房地产市场发展模式将发生重大的调整。如果房地产市场的发展模式有重大的调整，那么目前房地产市场的利益格局就会发生巨大的变化。尽管早几年政府关于房地产市场的政策有许多不理想之处，但是这几年文件已经看到这种利益关系调整曙光。
比如，对于房地产市场发展模式，24号文件、359文件、39号令，有了一个明确的态度。也就是说，中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。对于房地产市场投资者，当然政府的政策也不反对，但是既然是个人投资，是为了增加收入，那么个人投资房地产就得承担风险，就是按照市场的价格与机制来做。在这样的政策条件下，如果个人觉得这个房地产市场投资风险过高，投资收益不理想，自然进入这个市场的人会减少。
三是政府如何把一些房地产市场的基本原则转化成可操作的政策。房地产市场可以通过银行信贷、税收、住房保障等政策来调整。比如，对于359号文件的第二套住房的界定，在各家商业银行出台细则之前，网上争论得十分激烈，不少人总是希望按照自己的利益来出台细则，提出各种各样有利自己的第二套住房界定的理由。但是，尽管这种第二套住房界定争论十分激烈，最后国内商业银行的主流意见还是采取更为公允的方式对第二套住房做出了清楚的界定。甚至于，不少商业银行把家庭已经购买过一套住房并付清贷款的，如果再购买住房要贷款也以第二套住房来界定。可以说，这些界定，对购买第二套住房的投资者来说，市场准入提高并没有多少，但是其影响是相当大。
莫因小利而失义
尽管就目前的情况来说，各家商业银行对住房按揭贷款竞争十分激烈，但是国内商业银行在基本道义面前仍然是站在绝大多数人利益一边，而没有由于商业银行的一点小利而失其义。再就是从商业银行防范风险角度来看，国内商业银行这样做也是有利防范其风险的，美国的次级按揭贷款的问题已经给国内商业银行敲响了警钟。
同时，我们也应该看到，359号文件对目前房地产市场住房的消费与投资的区分，不仅增加房地产投资者进入市场的门槛，也增加房地产的投资者进入这个市场的成本。如果国内房地产市场如其他国家那样对房地产投资有更多的限制条件的话，那么国内居民对房地产市场投资肯定会更加减少了。
现在的问题是，不仅对国内房地产市场投资者要有比较多的限制，而是要对国外的进入中国的房地产市场的投资者进行严格的限制，甚至于采取严格禁止的原则，而不是目前所采取的居住原则。如果这样，房地产市场的投资需求减少，房地产市场发生较大的变化就容易了。
相信随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，那么政府对房地产投资限制会更多。因为，只有这样，才能让国内房地产市场真正持续健康发展，才能真正让国内民众的居住水平或居住福利水平不断地增加。这应该是落实党的十七大报告的重要方面。
如果是这样，我想这些条件已经在向有利于绝大多数民众方面调整。特别是党的十七大报告，明确地指出了住房是民生，指出了房地产市场发展就是如何来保障居民的基本居住权利的问题。因此，我们应该相信中央政府来化解目前房地产市场矛盾与问题，来保证房地产市场的健康发展。这些就是国内房地产市场快速上涨价格能否逆转的条件，也对理解当前房地产市场有所助益。
中国社会科学院金融研究所研究员
民众期待房价逆转
观察当前的国内房地产市场有如下特点：一边是政府部门公布的数据，房地产市场价格还在持续上涨。比如，据国家发改委、国家统计局近来发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，再创2006年以来的新高。二手房市场10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%。而深圳与北京这样一线城市房价上涨最快。
另一边，从媒体传来的消息来看，深圳楼市继续着8月以来的市场成交低迷状况，10月份深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅在30套左右。而曾经以半年上涨四五成的数据演绎着特区速度的深圳房价近来也开始松动。
与深圳相邻的广州同样是楼市成交低迷。10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%；其商品住宅均价为11973元／平方米，环比增长6.44%。进入11月后，广州楼市成交低迷状况将更加严重。
在北京和上海，尽管房价依然坚挺，但成交量成急剧萎缩之势。中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市尽管供应量有一定幅度增加，但住宅类房源仅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。
同样，在北京，住宅的成交量也在急剧萎缩。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。
看到这些数据，有人会问，早些时候快速上涨的房价是不是会出现根本性的逆转？如果逆转又会在什么时候开始？如果不是逆转，这种高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价的下跌，是不是国内房价上涨楼市的短暂喘息？
对于这样的现象、这样的问题，如何来判断、如何来回答？我早几天在网上博客中发表“国内房价快速上涨能够持续多久？”一文之后，立即引起网民大量浏览，而且不少人从自己的角度发表不少评论。文章的浏览量之大、民众评价之多，说明有不少值得深思的问题。
一是由于房价快速上涨，绝大多数民众都希望过高的房价能够有所下降。也就是说，快速上涨的房价逆转是国内绝大多数民众的希望。二是过高的房价已经激起了绝大多数民众与房地产市场对抗的心理，这就已经把房地产市场价格过高的经济问题开始转化为社会问题。可以说，如果政府对此不能足够重视，那么它给整个社会带来的问题会更多、更为严重；三是对房价上涨的松动，绝大多数民众希望政府的政策能够有所作用，但是过去几年经验，民众有希望但是又不敢相信政府的政策对房地产市场有所作为。正是抱着这样一些心态，网上不少人都对目前房地产市场形势变化十分关注，特别是希望我们的媒体、我们政府能够给予他们一个清楚的答案。
判断当前房市的依据
对于当前房地产市场的形势，我们如何来理解，又是如何来判断？大家应该从以下几个方面来思考。一是房地产是生产周期性较长的行业，它的产品的价格变化往往也会反映在这种产品生产较长周期中。因此，如果房地产市场价格发生了逆转，大家也不应该太着急，不要希望有立竿见影的效果，而是要静观其变，这样才能有利个人根据自己实际情况做出合理的决策。
二是房地产是不动产。国内房地产市场是一个个分割的市场组成，因此，各个房地产市场的价格变化也是不相同的。既然房地产是一个个分割的市场，因此各地房地产市场发展的程度、价格高低及涨跌程度也是不一样的。如不同城市的民众不可同一标准，同一方式来判断当前各地的房地产市场形势，而要根据各地不同的情况做出不同的分析。这样不同地方的民众才能够对自己所在的市场做出清楚判断。
比如，国内一线城市早几年的房价上涨快，特别是一些城市房地产炒作较严重，那么这些城市的房价泡沫成份就会高；而内地一些城市，由于起步晚，发展慢，价格平可能还是处于比较低的水平上，因此，房价的泡沫成份也就可能小。在这样的情况下，如果房地产市场出现价格上的逆转，它也应是一个个地方、一个个城市，而不是全国性。尽管从这两年房地产市场增长情况来看，国内房地产市场基本上掀起了全面投资过热的高潮，但实际价格上涨差异性仍然很大。
正是在上述意义上，国内各地方房地产市场的调整，必须具备以下几个条件。一是从当地房价早几年的上涨幅度，及这种房价上涨幅度与当地居民的收入支付水平来比较。如果房价上涨过快、上涨价格过高，与居民实际收入水平或购买能力差距大，那么居民消费能力就小，房地产泡沫就会较大，那么这样的地方房价调整就会快一些或早一些。
二是目前房地产市场发展模式重新认识并改变的程度。如果政府决心要改变目前的房地产市场发展模式，那么房地产市场的重大利益关系就得调整。对此，十七大报告已经给出答案，住房就是民生。因此，从最近出台的24号文件、359号文件及39号令来看，政府房地产市场发展模式将发生重大的调整。如果房地产市场的发展模式有重大的调整，那么目前房地产市场的利益格局就会发生巨大的变化。尽管早几年政府关于房地产市场的政策有许多不理想之处，但是这几年文件已经看到这种利益关系调整曙光。
比如，对于房地产市场发展模式，24号文件、359文件、39号令，有了一个明确的态度。也就是说，中国房地产市场应该是消费者的市场，应该是解决居民基本居住条件的市场。对于房地产市场投资者，当然政府的政策也不反对，但是既然是个人投资，是为了增加收入，那么个人投资房地产就得承担风险，就是按照市场的价格与机制来做。在这样的政策条件下，如果个人觉得这个房地产市场投资风险过高，投资收益不理想，自然进入这个市场的人会减少。
三是政府如何把一些房地产市场的基本原则转化成可操作的政策。房地产市场可以通过银行信贷、税收、住房保障等政策来调整。比如，对于359号文件的第二套住房的界定，在各家商业银行出台细则之前，网上争论得十分激烈，不少人总是希望按照自己的利益来出台细则，提出各种各样有利自己的第二套住房界定的理由。但是，尽管这种第二套住房界定争论十分激烈，最后国内商业银行的主流意见还是采取更为公允的方式对第二套住房做出了清楚的界定。甚至于，不少商业银行把家庭已经购买过一套住房并付清贷款的，如果再购买住房要贷款也以第二套住房来界定。可以说，这些界定，对购买第二套住房的投资者来说，市场准入提高并没有多少，但是其影响是相当大。
莫因小利而失义
尽管就目前的情况来说，各家商业银行对住房按揭贷款竞争十分激烈，但是国内商业银行在基本道义面前仍然是站在绝大多数人利益一边，而没有由于商业银行的一点小利而失其义。再就是从商业银行防范风险角度来看，国内商业银行这样做也是有利防范其风险的，美国的次级按揭贷款的问题已经给国内商业银行敲响了警钟。
同时，我们也应该看到，359号文件对目前房地产市场住房的消费与投资的区分，不仅增加房地产投资者进入市场的门槛，也增加房地产的投资者进入这个市场的成本。如果国内房地产市场如其他国家那样对房地产投资有更多的限制条件的话，那么国内居民对房地产市场投资肯定会更加减少了。
现在的问题是，不仅对国内房地产市场投资者要有比较多的限制，而是要对国外的进入中国的房地产市场的投资者进行严格的限制，甚至于采取严格禁止的原则，而不是目前所采取的居住原则。如果这样，房地产市场的投资需求减少，房地产市场发生较大的变化就容易了。
相信随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，那么政府对房地产投资限制会更多。因为，只有这样，才能让国内房地产市场真正持续健康发展，才能真正让国内民众的居住水平或居住福利水平不断地增加。这应该是落实党的十七大报告的重要方面。
如果是这样，我想这些条件已经在向有利于绝大多数民众方面调整。特别是党的十七大报告，明确地指出了住房是民生，指出了房地产市场发展就是如何来保障居民的基本居住权利的问题。因此，我们应该相信中央政府来化解目前房地产市场矛盾与问题，来保证房地产市场的健康发展。这些就是国内房地产市场快速上涨价格能否逆转的条件，也对理解当前房地产市场有所助益。
